公寓真的不能买吗？

我经常告诉群友，公 寓和“一铺毁三代”商 铺一样，都是房产投资的大坑，千万不能买。有些群友听了似懂非懂，今天就详细说说千万不能买公 寓的内在逻辑。

第 一个原因：在我国的房地产法规里，并没有公 寓这种说法，只有住宅和办公楼，所谓的公 寓就是将本来应该规划建写 字楼、建商 铺的40年50年产权的土地建了用来居住的房子，为了好卖，这些房子又被包装成所谓的酒店式公 寓、住宅式公 寓等等。说白了就是化妆成住宅的非住宅，冒充李逵的李鬼。其本质还是商业用房，水电费用都是根据商业用电的标准来算，一般会比住宅的水电费贵两倍左右，这个是无法改变的。而且公 寓没有办法通燃气、煤气、天 然气等等，所有的日常生活都依赖电力，长此以往，相比住宅生活成本要高的多。

第 二个原因：公 寓作为商业地产，其交易税费高到令人绝望，这就导致了商业地产的二手交易非常萧条。导致缺乏二手交易，所以你是赚不到钱的。

买一套新的公 寓，需要缴纳百分之3的契税，100万的公 寓，契税大概是3万，比住宅百分之1的契税高出了两个点。而买二手公 寓过户的税费是夸张至ji的，分别有个税、增值 税、土地增 值税、城市维护建设以及教育附加费、印花税等等，几乎囊括了所有能叫上名字的房产交易税费，算法ji其的复杂，整体下来大概占全额的百分之30，占差额的百分之55左右。

比如说，100万买的公 寓过了若干年后涨到了200万，在这上涨的100万中，需要缴纳差不多60万的税费，再加其他这样那样的开支，几乎把涨起来的房价全部耗尽。买一手问题还不算大，二手的税费就可怕至ji，导致了二手交易非常的冷。这部分的税费应该谁去承担？还得通过买卖双方的协商，zui终还得是羊毛出在羊身上，卖方再给买方适当的让利，zui终算下来买方承担的税费就很高了，整体下来还不如买套新的。

加之大多数城市的公 寓都存在严重的过剩，有那么多新的公 寓可以选择，为什么还要承担高额税费去买你的二手？

所以，买了公 寓，zui后大概率是出不了手的，就算卖出去了，也是大放血的结果。房子能流通，才是资产；不能流通，就只是一堆砖头水泥。赚再多的钱无法兑现，纸面富贵又有什么意义？

第 三个不能买公 寓的原因：除了税费的问题外，还有政策的问题。

比如说一些城市的公 寓只允许公司买卖，想买个公 寓就得先去注册一家公司，zui后卖出公 寓也得找个公司买。那么你卖给谁？另外，公 寓因为商 住的性质是无法落户的，于是孩子上学的问题，买车的问题等等，各种城市配套资源都享受不到。还有在贷 款上，公 寓的购入门槛也有严格限 制。一直以来，很多地方都实行的是百分之50的首 付（住宅可以是百分之20或百分之30）加上zui高十年（住宅可以是30年）的商贷政策，购 房者利用杠杆的空间非常小，在这个层面上来说，也失去了投资的价值。

有人可能会问，公 寓现在如此鸡肋，主要还是因为受政策的打 压。那么未来某一天政策变得宽松了，公 寓是不是就能成为很好的投资品？

有这种想法，我只能说你太天真了。

公 寓放开，必然会冲击住宅市场，而住宅是谁的市场？住宅市场的背后，站着的是银行，是各级政 府。如果放开对公 寓的限 制，公 寓的交易税费变低了，可以享受和住宅同等的城市配套资源，那么公 寓以总价低的优势，一定会成为超越住宅的投资品，这将直接分流住宅商品房的市场份额。供需关系改变了，那么城市主体的房价一定会下滑。所以为了主体市场的房价不受波动，公 寓的身份就永远不会也不可能转正。

公 寓不限 购，低总价，居住体验也可以，但是千万不要被这些优点所迷惑。尤其是对于投资者，一定不要掉入公 寓的大坑。对于我的群友，你只要记住：只买核心城市纯住宅，其它一概不碰就行了。【房一哥大湾区城市发展研究部】专享