中牟、荥阳、新郑:限购的靴子会不会落到你们头上?
有些事情在情理之中,有些在意料之外。
对于房地产来说,很多事情通过比较都是可以分析出来的。比如说本文就要分析一下环郑州三个主要城市极有可能限购的问题。
■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人
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意料之中的
北京限购、限贷加码
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这几天舆论都在讨论着北京,讨论北京的学区房卖到了令人目瞪口呆的程度。
那个位于金融街恭王府附近39平方米卖了1200万的学区房就不说了,还有那个726万报价谈到夜里11点多终于以745万成交了也不提了。
看到下面这个图片实在是令很多人感到不可思议:
1960年代的房子,已经57年了,怕是看到这篇文章的人群中95%以上都没有它岁数大吧?即便是这样一套房子,也出手了。
可以想象一下,这样境况的一套房子,其周围的邻居会是怎样的呢?我不敢想象......
这还不算,还有一套更夸张的房子:
这套狠到折合有证面积单价46.6667万/㎡,即使加上自己建的没有产权两平方米,单价也合到36.8421元/㎡。
那么,这套房子究竟在哪里呢?通过在地图上对东铁匠胡同搜索,发现是这样的:
把区域放大是这样的:
明白了吧?买这房子纯粹就是为了上那个实验二小。
这套比起很多家庭的阳台大不了多少的房子,实在是没有办法生活的,更别说能够花那么高价格买这样房子的人家了。
当然这样的房子是那种瓦房,没有公摊的,折算成19层以上楼房的话,会在9.6至10.5之间,其实也不怎么样。
不仅学区房价格高,连普通的二手房价格也不算低,请看最近一年北京市的二手房交易情况:
我们看到,虽然除了去年7、8、9三个月成交量在不断上涨之外,其余的月份成交量一直是在下跌的。
即便如此,二手房的成交均价也已经从48425元/㎡上涨到了上个月的62414元/㎡,涨了13989元,涨幅达28.89%。
正是基于这个事实,我们在群里讨论的时候,一直在预测北京限购加码会马上到来,而且极有可能是限购、限贷,并且还会提高首付比例。
果然3月16日下午,北京限购限贷的靴子落地:
北京时间2017年3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。
政策内容规定:
一、北京二套房首付不得低于六成。
居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
二、暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。
政策规定暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。同时,对公租房分配任务提出了具体的指标性要求,2013年底前政府投资的公租房,原则上2017年底前要完成分配90%;2014年政府投资的公租房,原则上2017年底前要完成分配85%。
三、企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。
其实,比北京积极的城市并不算少。
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近期调控加码不断
由主城区向溢出区扩展
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在北京推出限购限贷加码之前,已经有不少城市在两会前后推出了限购限贷加码的政策,下面是近期除了北京之外加码的城市情况:
更早时间武汉也把限购区域向外扩展了一些。在上图中黑色字体限购、限贷政策部分是新晋限购限贷的城市。
其实青岛加入限购、限贷有点牵强了,它的库存量去化要在19个月之上。估计也是想通过这样的方式制造紧张氛围加快消化吧,况且仅仅只是提高了10%的首付,最高也就40%。这和其它城市的二套70%比例的政策没有办法相比拟。
开始看的福建这个限购的鬼地方,我都不知道属于哪里的,最后通过查询才知道原来属于福州管辖的一个县城,限购的原因应该有以下几点:
1、当地房价已经达到了12000元左右了。
2、并且已经无房可卖。
3、去年这个县拍出的最高楼面地价7100元/㎡。
4、连江县有海外华侨华人及港澳人士332517人。
其中海外华侨74889人,华人138811人,出国人员94281,香港居民18302人,澳门居民5874人;分布在美国、日本、澳大利亚、英国、加拿大、德国、新西兰、法国、新加坡等59个国家和地区。
5、2015年全县地区生产总值357.2亿元。
这些就成为连江限购的主要原因。
在上述那些新加入限购和限购加码的区域中:
1)涿州、涞水、崇礼、嘉善都是县级编制行政区域,但它们是一线城市的溢出区。
2)杭州、福州、南京以及更早的武汉的两个区都是二线城市原来没有加入限购的区域。
在主城区限购、限贷没有办法购买的情况下,让这些区域成交量迅速增加,房价上涨过快,所以加入了限购范围。
那么,刚刚荣升国家中心城市郑州的限购政策会不会加码呢?
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中牟、荥阳、新郑
被列入限购区域的可能性有多大
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认房认贷的政策现在一共有四个城市,北、上、深三个为一线城市,其中北京是3月16号下午刚刚加入的,另外一个则是郑州,限购、限贷的城市早就执行了。
其实,郑州限购的区域是不包括所属的县级市及县的,根据最近几个城市限购加码情况——主要是上述的涿州、涞水、崇礼、及杭州、南京、福州及武汉,把限购限贷由主城区扩展到远郊区县的做法,郑州限购限贷扩展范围的可能性在逐渐加大。
但郑州应该不会是全扩,估计会把中牟、荥阳、新郑追加进限购范围。
下面请看郑州各区域2月份最新房价情况:
在这些郑州所管辖的区域内,其中郑东新区、惠济区、金水区、管城区、经开区、二七区、中原区、高新区、航空港区、上街区是在限购范围内的,剩余的中牟、新郑市、荥阳市、登封市、新密市、巩义市则属于非限购范围。
然而,在非限购区域的环郑州市区三个县级城市的中牟、新郑、荥阳房价也不低了。
三个城市2月份的房价为10576元/㎡,8806元/㎡、8103元/㎡,同时二手房的价格分别为:8994元/㎡、8386元/㎡、7135元/㎡。
一手房是可以受到开发商操控的,二手房则能够非常真实的反应出市场的接受能力。
从三个县城的房价分析来看,新房与二手房的差距并不大,所以新房的价格也比较真实地反应出当地市场的接受程度。
由于在主城区的房价上涨之后,挤出者快速进入这三个区域,三个地方的房价上涨幅度其实是要超过主城区的。
尤其在去年7、8、9三个月房价快速上涨之后,这三个区域房价跟随上涨;而在去年10月2日限购之后的挤出效应更加明显,再加上限购、限贷加码所以在进入2017年之后愈加的明显。
三个区域的绿博及白沙板块、南龙湖板块、新田城及荥阳西板块房价上涨尤其明显。再加之三个区域的大盘及实力开发商的进入,更是加速了该区域的房价上涨。
这三个区域原本可能是被挤出的刚需为主,但是随着大项目的出现,在这些区域出现的一些品质大盘带动下房价上涨加速。
下面是三个区域典型项目房价:
目前这三个区域的购房者已经发生了变化,不再只是原来的刚需群体。
在部分项目尤其是改善及二改购房者明显的增多,不难看出最为明显的则是中牟区域。那么,限购、限贷扩展至这三个区域是完全有可能的,究其原因可以概括为以下方面:
一、部分热点城市的限购扩展已经有了先例存在,武汉、杭州、南京、福州都已经开始实施。
郑州作为热点城市,这三个区域房价已经不低,并且当下依然销售火爆。
二、如果不对这三个区域限购、限贷的话,这些区域内房价极有可能超越主城区的部分区域。
这样就会反推主城区房价跟涨,造成主城区限购的目标就不能完成。这样下去,压力一直伴随着时间的推移会越来越大。
三、这次限购、限贷并不像以往那样,大众以为房价会出现下跌。
这次限购、限贷后,成交量虽然在政策的限制之下出现下滑,但是绝大多数民众不再相信房价会下跌。
虽然统计数据上涨不多甚至出现了下跌,但大家都明白这是高房价不允许备案或者不允许完全备案,加上政府在要求部分项目降价的情况。
还有就是一些单位以内部价格卖房,外面的真正购房者则需要加价;比方说2月成交金额全国都排上名的鲁能公馆每套房加价50-60万元不等,这些都不会反映到备案价格上。
四、由于三个区域未来都有多条地铁线路通达,所以,未来这些区域和主城区之间的交通通达性是完全没有问题的。
三个区域的地铁情况如下:
在这种情况下,未来三个县市成为郑州建成区的主要承接区域是没有一点问题的。
郑州要成为1800-2000万人口的都市,主城区人口要达到1000万,上述三个地方成为人口的承载区是毋庸置疑的,所以就不可能任由这三个地方房价上涨而不管。
五、根据其它热点二线城市区域规划情况分析:
郑州现在是6区(金水、管城、二七、中原、惠济、上街)、五市(新郑市、荥阳市、登封市、新密市、巩义市)、一县(中牟县)。另外几个区在国家编制上是不予承认的(郑东新区、经开区、港区与高新区)。
从广州、南京与武汉三市的行政编制上看,郑州未来极有可能也是要取消县与县级市全部变成区;即便是不全部变为区,中牟、新郑、荥阳这三个区域变为区的可能性也是相当大的。
这样才能够统一规划管理城市,不然郑州现在的6区范围根本无法满足大郑州作为国家中心城市及1800万人口的承载量的。
基于分析,上述三个区域被纳入限购、限贷扩可能性极大。并且这种可能性是会在四月中旬前实施,甚至在三月底就会完成。
当然,这仅仅是采用政治经济学比照相关城市及郑州楼市的现状做出的推理。很多时候,我们的行政部门未必按照游戏规则出牌,但要有这样的心理准备则是非常必要的:
1)准备在该区域购房的加紧出手。
2)该区域开发商在程序合法的情况下以快速出货为主,单位面积利润为辅,不要像去年限购前部分项目捂盘惜售导致尴尬状况出现。
3)购房者对于该区域手续不合法的项目谨慎选择,不要因为手续不合法而无法网签。
以至于到限购、限贷后自己失去资格,或者因为载首付提高的情况下没有办法继续完成交易甚至出现纠纷的现象。
目前为止,在市区限购区域内由于去年一线项目违规销售,还有不少出现纠纷的情况没有得到解决。
4)该区域内的项目,不要在手续不全情况下收取购房者任何钱款,不然会给自己带来麻烦,因为已经有不少这样的事情在去年发生。
当然,最后希望这些分析仅仅是我们多余的担心。
就在这篇文章成文的时候,在郑州市房管局网站上看到下图:
这其实是对现有限购区域政策的升级,堵死了外地户籍购房者补交社保与个税的口子。
政策总喜欢和深夜较劲,这不广州也玩起了半夜鸡叫:
另外在临近深夜24点时,在武汉的一个地产群里看到这样一则消息,不难看出武汉加码政策已呼之欲出。