去化越来越低观望情绪逐渐蔓延，楼市拐点离我们还有多远？
随着楼市进入下半场，最近郑州市场开盘项目出现去化越来越不理想的现象。让本就观望情绪越来越浓的房地产未来走向充满了更多的不确定性。
而作为刚需购房者到底该怎么来判断呢？
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
市场在各方的纠结中来到了8月。
如果说去年8月的郑州楼市用井喷来形容的话，这个8月用暗流涌动毫不为过。虽然，现在还算不上是历史上最差的，但楼市在5.3新政出台后，日子一天不如一天已是不争的事实。尤其，当融创象湖壹号的房价出来后市场观望情绪越发浓厚，市场正朝着的开发商不愿意看到的方向前行。
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看本周去化
只有更难看没有最难看
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上周开盘项目不算太多，但去化却出现了严重的分化，既有去化率达到100%的，也有接近个位数的。
下图是郑州楼市提供的开盘信息：
表中可以看到，碧桂园龙城项目以82%的去化完美收官。不得不说，碧桂园龙城能够有这么高的去化，除了自身实力外，周边项目的去化不理想，也给碧桂园送上了一份大礼。
位于高新区位置一般的恒大城一期因为剩余最后一栋楼，似乎觉得去化压力不大，这次开盘均价17200元/m²，比上次开盘高出不少，结果直接导致客户大量放弃，截止开盘结束只有12%的去化。
前不久，恒大的“部分单位责任人”因在重大品牌活动中因品牌意识和责任意识淡薄、工作落实不到位，就被做出降三级工资的处分，这位营销总的答卷，不知道恒大相关领导和相关权利部门满意不。
正商城54%的去化虽然谈不上好看，但这也是正商最近一段时间最好的去化率了，无论是家河家还是上上周的智慧城，其去化都没有超过54%。因此，能够有这么高的去化率已属是难能可贵了。
还有号称“史上最磨叽楼盘的金地铂悦，推出了392套房子，只卖出了180套，去化率也仅有42%。作为一线房企，这样的数据多少有些脸上挂不住。
另外，还有两个项目去化也很不好，当然还有去化100%的项目。
本次开盘一共就六个项目，综合去化率只有53.5%。这和去年用“得房率”来形容的郑州楼市相比，简直可以用惨不忍睹来形容。
相信本周开盘的项目，如果部分开发商还沉醉在过去，不抬头看眼前境况的话，整体去化率继续下滑将会是一种必然。或许，等到元旦前后，整体去化率将下降至30%，甚至更低。
市场呈现出只有更差没有最差的状况，并不表示需求消失了，而是观望者越来越多。
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导致观望的原因
开盘房价不能高于去年十月份
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当融创象湖壹号开盘均价9700元/m²还没大范围传播时，很多人是不愿意相信的。
即便是后来大家都知道了，但由于高层需要一次性付款，大家都以为对市场影响不会太大，所以有些项目开盘价格依然很高。这样就出现了这些项目开盘去化不足35%的尴尬局面。
其实，现在还不是最坏的时候，相信这轮房价的低点并非会停留在去年十月，而是还会继续向下盘整。造成这种情况的原因很简单，在观望情绪蔓延之后，很多购房者扎紧了自己口袋，虽购买力依然还在，但是购买时间已经延后了。
对开发商来说，下半年现金将会比土地金贵。虽然，二线城市为了卖出更多房子纷纷出台了抢人政策，郑州的相关政策也已经发布，但指望落户政策能够立竿见影地挽救楼市当下的颓势显然是不可能的。
市场的预期还在朝着不定的方向发展。
去年8月19日，北龙湖的14号地一举吹响了郑州在全国土地市场的狂飙的号角，就连当时保利华南区域董事长余英余老大也惊呼郑州能够消化那么高的楼面地价吗？
近37000元/m²的楼面地价是央企金茂进入郑州，带给郑州开发商的一份大礼。
如果说7月18日原郑纺机地块13600多元的楼面地价，带动开发商三五百元地涨价，那么，金茂地王带动的则是开发商动辄两三千元地坐地起价。由于该地王的诞生，郑州去年房价涨幅超过30%，一些项目甚至超过70%。
随后，金茂项目未来售价在65000-73000元/m²的类似信息一直甚嚣尘上，直到不久前依然如此。
3
过度关注地王
可能导致不可控性市场动荡
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就在上周，市场上突然流传出金茂在不降配的情况下准备售价53000元/m²起。这会是一个什么样的信号？本周这些项目去化的不理想，也许就有这个非官方正式信息的影响。
但是稍加思考就会发现，金茂53000元/m²的售价看似比楼面地价贵了16000元/m²，但按照金茂的12000元/m²的装修成本来算，是没有利润的。
问题是，金茂会做这样的买卖吗？65000-73000元/m²的售价只能是坊间传闻？
且不说12000元/m²的装修标准，即便是按8000元/m²计算，金茂也是不赚钱的。楼面地价37000元/m²，加上8000元/m²的装修配套就是45000元/m²了。看起来还有8000元/m²的空间，可是还有建筑成本啊。
这中间的差距还是蛮大的。
所以说，金茂会不会将这个战略意义异常重要的北龙湖金茂府按53000元/m²的售价卖掉？还是你我都没有看清楚金茂真正的意图？
金茂若真的执行53000元/m²起的售价，对于准备购买该项目的人来说无疑是好事，这样一套房子二百万以上的花销是省下来了；而对于买不起该项目的购房者而言也是一件好事，一定意义上这会是一个标杆。
关键在于，过度关注地王项目，而不了解地王项目的具体策略，会对区域市场造成误判，从而影响到对置业本身的判断。这样，也会影响整个市场的行情。
坦率的说，当标杆售价低于预期之后，将会进一步加重购房者持续观望的情绪，势必促使后续将要开盘的项目以低于市场预期价格销售，否则去化率会更加难看。
先把地王放一边不说，有句老话叫：手里有粮心里不慌，在当下对于开发商来说“粮”是指钱，是现金，而不是土地。
俗话说“成也萧何败萧何。”
很多开发商由于金茂的到来而在今年上半年“多收了不止三五斗”，而现在金茂释放出来的信息则会打击开发商对市场的信心。
所以，我们在近三个月来一再提醒开发商，当下跑量比利润显得尤为重要。
有人未必会信，就像我们在3月18日提出三郊县将要限购时，很多缺少大势研判的开发商不愿相信是一样的。
随着时间的推移，房地产市场的挑战会越来越大，营销的难度也会愈发显现。对大多数购房者来说，最佳的购房时机一定不是现在，而是过一段时间，甚至元旦之后。
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责编：晓峰 | 编辑：李莉 | 配图：雅林
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