没有智能互联网化的房子，会逐步OUT
【老潘说】老潘最为购房者叫屈的是，与传统消费品相比，我们购房面临的无奈格局是“最贵的房子PK最落后的体验”。伴随越来越多智能社区概念铺天盖地，老潘预感，未来没有智能互联网的房子，会逐渐OUT。老潘也大胆推测，在竞争更加激烈的白银时代，基于消费者N多需求的住宅新兴生活体验1.0时代即将到来。
文\地产总裁内参 潘勇堂
未来“智慧家”的生活或许会这样：当你从公司回到家的第一站——停车场，小区智慧停车系统会自动识别车牌，然后自动语音“欢迎回家”，瞬间门闸自动打开，并联动离家最近的空闲车位，停完车回家，电梯门禁人脸辨识自动为您开门，来到住户门前，将通过指纹辨识机，门禁系统随即解除。回家进门之后，室内智慧温湿度系统会从自动待机状态切换到之前设定的X型偏好模式，整个房间新风系统也能够根据室内空间的各项传感器，自动调整新风量。接着，墙上的智慧pad控制面板随即亮起，灯光、音乐立刻依喜好转换，窗帘也自动起来。家人语音留言、物业中心的新疆苹果团购通知、处理送洗衣物等等也能在此获得。还有更加意想不到的地方，当你站在浴室魔镜前, 想了解自己身体目前的体重、BMI、体脂等生理状况，脚下体脂测量模块会将所测的数据传输主控计算机……智能社区将从全面试水阶段进入全面普及阶段。
一、住宅生活体验1.0时代加速到来
1，居住需求“三好”升级：户型好，配套好、体验好
向后看，我们的住宅生活体验虽然一直在变化，但一直是量变，而非质变。虽然我们花费几十万、几百万购买一套房产，但我们享受的居住体验确实极不对称。过去10多年，我们居住需求的三次升级，最初阶段购房，往往追求好地段、好户型和大面积；第二阶段，需求升级到追求配套好、学校、商场、医院等社会资源多，第三阶段，则升级到追求体验与感知，类似温泉生活方式，运动就在家门口、智慧社区等N种概念与体验。
这里老潘不防打个比方更加生动，大道相通，70后找对象看这个人的人品和长相，好比买房子户型和空间，80后找对象看这个人的房子车子、毕业大学、工资收入等，好比买房子关心配套如何。90后找对象看星座与血型、看对不对味口，这好比买房子看社区营造的生活方式是否对味口？比如万科好房子好服务好邻居的三好朴实理念。
以前房地产不谈体验，而今天关注人的需求升级的住宅生活体验1.0时代，即将带来。
2，产品需求追求：从在乎质量、到关注品质、再到追求品味
从另外一个维度，早期我们看待质量的问题更多是房子本身结实不，但大家对住宅结构施工工艺不熟，最关注漏水、局部开缝等。第二阶段在乎品质感，核心在外立面，比如高档悬挂石材就比涂料要高档很多，品质感强烈，比如用Art deco奢华外立面，典雅尊贵，而越来越普及的精装修带来是品质的更直观感知。今天，房地产消费者需求更在乎社区品味了。
3，生活方式大重构：智能化舒适哲学、懒人社区，居住体验时代
当房子户型、配套、交通、公园、运动等开始进入一个高品质阶段后，房地产一定程度上出现集体同质化现象。一则这么多年了，二则有产品创新，行业迅速就组团参观模仿学习和超越，很多人以为房地产住宅的概念做完了，但老潘以为这阶段的沉默，是为了住宅生活体验2.0的时代的爆发。目前全国的正荣+小米智能社区、华远+360安全社区，方兴+腾讯，以及老潘最近了解的上海鹏欣一品漫城的“掌上智慧社区”……这些都是体验升级的开始，以“人的需求+互联网+物联网”正在住宅社区加速的创新蜕变，一个又一个在以前看似不可能的智慧场景，开始层出不穷。
一场基于生活方式大重构的房地产创新已经到来，而在这其中，老潘已经发现以“互联网+物联网+智能硬件”为核心的资源整合正在加剧，开发商以人的居住需求为出发点，开始多元化跨界整合N方资源，从智能化社区到智慧化社区，从传统物业服务到类似英式管家大量高端服务，从追求面积大到追求空间舒适度，从线下“高成本”消费到省事省时省钱的社区O2O……更舒适、更便捷、更体验、更懒人，更被尊重，房地产住宅居住体验1.0时代正加速到来。
二、基于人的需求，懒人经济，是一种巨大的蓝海
1，社区是巨大蓝海：有人扎堆的地方就会有生意
老潘一直强调，移动互联网时代，得粉丝者得未来！万达也提出有人扎堆的地方就会有生意。万达所看重的，不是5年后全国500个，10年后有1000个万达广场的钢筋水泥，而是进出这些广场的汹涌人流。格莱泽在《城市的胜利》中讲“城市不等于建筑，城市等于居民”，万达的布局逻辑通俗点说就是：只要人扎堆的地方就有生意。
对房地产社区而言，天然就是人，开发商与物业本身就有天然信任优势、高频接触优势。
2，社区产品规划策略：痛点、刚需、高频
在高房价时代，社区的居民都是白领、中产和高产阶层，他们的消费力惊人。而坐拥社区天然优势的开发商物业，是完全可以挖掘这块蓝海金矿的。而更多问题是如何挖掘的问题。老潘引用周鸿祎的“痛点、刚需和高频”来强调挖掘的核心逻辑。第一，基于社区居民生活方式和需求的痛点，解决一个是一个，解决一对是一对，行动最重要。第二，刚需最重要，不要做消费者的奢侈需求，可有可无的需求。第三，高频决定了业务创新和智能优化。
3，懒人经济：智能化是居住体验1.0的关键切入点
这个时代，人已经互联网化，每个人一方面既有各方面需求，一方面也占据一个互联网ID地址。追求更便捷、更省事、更低成本，更高服务的社区懒人经济，潜力巨大。在这股浪潮中，基于“人+社区+互联网+智能硬件”组合成新的生态与生活方式正在加速演变，而在这其中，最夺眼球，最能感知、最快落地的就是“智能社区”或者智慧社区。
这是居住体验1.0时代的关键和相对容易见效切入点。
三、没有智能化的房子，会逐步OUT了
智能社区与智慧社区虽然一字之差，区别则在于：同样是利用一些硬件设备，但智能还是停留在基础前端层面，并不具备人性化的场景设计，是功能的展现而已，而智慧社区则成为一种生活方式，能够感知人的需求，更好的为人服务。比如老潘最近了解到自媒体好友卢俊所在的鹏欣公司一品漫城，就推出了上海前滩首个“掌上智慧社区”，完全实现了智慧社区一键掌控，只要你下载一个APP软件，通过手机或ipad,或者其他移动终端，就能远程控制家中的智能防盗系统、灯光遥控系统、环境监测系统、家电智能系统、新风系统、温度控制系统等六大智能体系，你的智慧互联生活，由你一键掌控。
1，物业升级：基础物业强化与客服在线化
品牌物业基础物业四保（保洁、保绿、保安、保修）已经是基本服务，但受制于物业一直是亏损，开发商补贴少，也可能四保依旧存在各种问题。其二，借助移动互联网，对于社区频发的报修服务，需要更加重视客户的体验，而不是把房屋维修解决，更快，更好，更方便、更有效的解决问题是对报修服务新时代的要求。老潘也了解到，鹏欣一品漫城的物业最近就推出了“10分钟物业响应制度，物业报修线上相结合，10分钟之内解决业主的后顾之忧，这个10分钟，是对物业的考验，也是体验时代的必要条件。
2，体验升级：万物互联智能化
智能路由器，智能空调、智能电视、智能空调、智能窗帘、智能停车……老潘上次采访小米科技副总裁唐沐先生时，唐总表示大多传统电器很容易实现智能互联，小米通过智能线路改造，植入一块集成电路板，就基本能实现智能化改造。从这一点来看，未来技术越来越牛B，一切居家设备智能化、互联化将有可能。而这一点就为智慧社区打下了硬件基础。
智能设备应用老潘总结下来有两个关键应用，其一是基于设备自身的监控、预警和保养维修，以此延长设备寿命和给消费者带来更少麻烦。其二智能设备基于社区居民和住宅体验的应用，硬件与软件结合，场景与技术融合，就可以创造奇迹。前者如老潘参观当代置业的恒温恒湿恒氧以及机电设备智能化管控，设备运营数据可以每天每小时抓取，可以直接监控机器运营数据，提前发现设备自身问题，比如电梯监控就可以提前发现问题，而不是等着电梯有问题了，再去维修。而后者我们也看到，安装在门上的门磁传感器，安装在厨房的煤气传感器，安装在阳台的声光报警器，安装在客厅的智能数字终端……大量的智能化应用，带来的结果就是“居住体验再造”。这是一个竞争激烈的坏时代，但这也是一个消费者赋权和坐享竞争价值的好时代。
举个例子，一品漫城前滩·尚城就不仅想到而且落地的诸多智能化应用，比如早晨7:30，出门上班，卧室的灯没有关，不用担心，掏出手机，用APP轻松关闭。在下班回家的路上，没到家，通过手机，将空调或地暖设定运转模式。一进门，夏天，便是清新凉爽；冬天，则是舒适温暖。比如在自家房子里面远离PM2.5，实时监测湿、温度，快乐健康每一天，手机操控新风系统拥有新鲜空气，让家人全天候清新深呼吸；
3，服务顾问化：智慧社区的大数据发生巨大价值
数据本身没有价值，数据反馈的问题和分析才是有价值。老潘也相信，大数据应用也是智能社区的又一蓝海，这个看似很遥远的数据技术其实已经在悄然的大规模的逼近我们。尤其是智能化社区会加速这一进程的到来。比如社区健康仪器采集的个人身体血压、血脂等诸多指标的数据，数据自身随着时间演变和身体健康变化，就会提前预警身体指标问题。同时，老潘也相信，未来基于智慧社区的应用，会产生大量数据分析的专业顾问，形成“社区+智能仪器+大数据采集分析+专业顾问”一条龙的体验。这种体验，已经不是基于房子，而是基于人，创造体验只是一个方面，解决更多人的诉求，解决问题将是另一片天空。
没有智能互联网化的房子，会逐渐OUT，移动互联网物联网的世界还在加速演变，谁也不知道明天会怎么样？但老潘相信，那些传统90年代或是2000年的老房子，户型差，物业差，服务差，体验差……这种房子应该被时代OUT掉，至于什么时候消失，那只是时间问题。
老潘相信，一个消费者赋权，消费者需求牵引的智能智慧社区正向我们走来！
码字地点：写于郑州飞回深圳的飞机里（万里之上）