恒大：未来3年怎么干？

枪响了，恒大发起新一轮“三年跨越式”发展 ！

文|百强战略观察员 潘永堂

（一）

房地产越来越难做了。

从龙头房企业绩增速，就能感受到这个行业的“寒意”。

万科从2016年到2019年的增速分别为39.5%、45.3%、14.5%、3.9%，堪称“四连跳”；

碧桂园，近4年从2016年到2019年增速分别为120.3%、78.34%、31.25%、10%，也是增速“大跳水”。

龙头房企如此，百强房企更不乐观。

根据克而瑞统计，2019年百强房企权益销售金额增长仅为“6.5%”。

而其他百强外的众多中小房企，已不是增长的问题，而是生死问题。

就在这样一个背景下，恒大昨日业绩会“平地一声吼”。

恒大有信心——3年破万亿！

同时，2020年疫情年，力争8000亿！

凭什么？

（二）

比3年破万亿更重要的是，恒大宣布了新的三年战略。

即未来3年，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”三大战略。

高增长——在销售端，2020年破8000亿，2022年破万亿；

控规模——在土储端，每年减少3000万平，从当下2.94亿平下降到2亿平米土储；

降负债——在杠杆端，完成恒大从高负债向行业中低位负债“降降降”！

（三）

事实上，谈及破万亿，恒大，碧桂园，万科都有提过，但从没公开时间表。

恒大这一次，把万亿时间表，定格在2022年

为何恒大，敢于定下“万亿目标”？

对此，总裁夏海钧做了一个预测，即行业集中度未来还会加速。

2006年恒大只占0.4%，2019年占到3.8%，而三大发展商已经12.6%。

未来3到5年集中度会增加到20%，按照3大开发商15万亿20%市占率计算，未来每个开发商平均要过万亿，才可以进入地产三甲。

在趋势面前，信奉要么不做，做就做最好的恒大，必须亮剑“出手”！

其次，有人质疑，现在行业这么难，规模到天花板了，恒大还提啥“破万亿”？

对此，夏海钧亮出他的“大饼理论”，即未来房地产15万亿量级大饼已成，未来中小房企会把自己的“饼”，因为品牌，产品力，资金、人才等劣势，不得不让渡给优秀房企。

的确，这两年大鱼吃小鱼很多。

2020年这一轮疫情也会导致很多中小房企消亡，

2020年，也会继续出现新一轮并购潮。

事实上，恒大就是这条“大鱼”。

恒大2019年土储，就有50%来自于并购。

（四）

从趋势，大饼逻辑来看，万亿是有可行性，也有必要性的。

但更关键的问题，未来谁能完成？这就看“可行性”了。

恒大优势挺多，但最大优势在老潘看来——是拥有巨量、低成本、高质量的土储，这甚至堪称恒大“第一竞争力”。

有面粉就有面包，而这一点也正是支撑破万亿的底牌！

首先，即使不算旧改，恒大土储有2.93亿平米，数量多到难以置信；

其次，区域城市分布良好，2.93亿67%分布在中国一二线城市；

其三，最核心的是“罕见”的低成本，恒大巨量土储楼面价只有1800元/平方米。

许家印强调了几遍：恒大这样的土储实力，是中国所有其他房企不具备的。

其次，光有土储，没有强大销售能力，也是望洋兴叹。

应该说，面对疫情，2020年恒大的网上卖房掀起地产行业一波线上卖房浪潮，疫情期间，许家印让全国人民帮恒大卖房子，更重要的是成绩单是惊艳的。

在本就是冬季、春节、疫情三股楼市销售淡季时，恒大2020年一季度1月、2月、4月合约销售累计回款比去年都是大幅度增长。

比如2月13天线上卖房10多天就销售400多亿，而后3月份实现单月600多亿销售，600多亿回款，这在恒大历史上都是没有的。

逆势热销，从一个侧面，见证了恒大彪悍的营销力。

（五）

破万亿，具体怎么干？

对此，恒大给出了双路径。

一方面，出货、降土储，恒大当下2.9亿土储，如果每年减少3000万土储，三年减少9000平就能将总土储控制在2亿平米左右。在这样目标下，未来3年恒大每年新增土储在4000万左右，以前每年都是6000万到8000万左右，最终土储实现3年负增长。

减少土储，不仅可以支撑降负债，而且未来新时代下，土储不再像过去捂一捂过2、3年就能显著升值，同时，财务成本算上去，持有过多也并非好事。基于此，恒大控土储规模降低到2亿平米，是一个折中的目标。

即能满足未来恒大发展，也容易控成本、降负债。

另一方面，恒大未来3年加大销售和回款，不断把土储变成现金，比如以目前80%左右回款率，恒大2020年实现8000亿销售，那么2020年就能实现6000多亿回款，就能比往年多增加1000多亿现金。

恒大的“一升一降”，即销售额的“高增长”，和土地储备“负增长”，最终就能实现了负债大幅度下降。

最终恒大力争在2020年破万亿的同时，恒大总负债控制在4000亿以下，负债率见到到同行业中低水平。

（六）

高负债、低负债，本质是一个中性词，本无好坏，唯有合适原则。

恒大新战略中，看似各自独立，但实则互为关系，比如控土地规模，业绩高增长，终极目之一就是为了降负债！

恒大为何要降负债？而且从战略高度旗帜鲜明提出降负债？

对比其他房企，大家默默做就可以了。

那么，恒大如此战略高度降负债，老潘以为至少有3大原因。

其一，顺应降负债、去杠杆的行业趋势。今天，地产以及地产上下游资金链几乎占据了金融系统的50%，某种程度上，地产资金风险直接关联和决定了国家金融风险，这也是为何中国房地产房价不敢骤降30%的缘由。也因此，这些年国家在大力倡导房地产去杠杆，降负债，从这个角度来说，包含恒大高负债的房企纷纷制定降负债的举措，就是顺应趋势。

其二、除了资金端在收紧，去杠杆，房地产行情也变了，今天，房地产黄金20年已经过去了，房地产从金融属性向实体属性转变，尤其是对房住不炒，“三稳”稳地价、稳房价、稳预期短期不改变情况下，未来拿地即挣钱的时代不存在了，未来市场大幅度上扬不存在了，在这样一个行业趋势和预期下，土地增值并不能覆盖财务利息，如此趋势下，高负债就会吞噬利润，也会催生巨大风险。

其三，从企业端来看，恒大目前净负债率虽然年年下降，但目前依旧较高。

老潘查阅恒大这些年的净负债率之变，即恒大净负债率从2016年450%多、下降到2017年180%、到2018年150%，2019年159.3%，整体还是偏高。

与降负债对应的是恒大这些年的打法之变！

这些年，恒大因时因势实现了从2015年“三高一低”即高杠杆、高负债，高周转、低成本向2018年“三低一高”即低杠杆、低负债、低成本、高周转”转变。而如今，新形势，恒大确定2020年到2022年的“高增长、控规模、降负债”的新三年战略。

业绩会上，许家印对此一句话从底层逻辑解读了恒大战略之变，讲得非常精彩，推荐所有房企战略官好好体会。

即一个企业的发展，在经营发展战略方面，必须深入的研究，且在不同的时代，不同的阶段，不同的国际国内宏观经济情况，以及金融政策、行业政策，以及企业自身发展的不同阶段，不同情况下做出“不同的”发展经营和战略。

从这一点来讲，老潘也提醒一下那些做5年战略的房企，房地产政策市多变，与很多央企国企和其他房企5年战略调整相比，恒大3年为周期的战略动态更新，相对而言，恒大战略之变，更有弹性、更有节奏感，更有适应性。

这里，老潘也提醒大家审视一下恒大的“战略9年三变”，每一次蜕变，都与时代卡位！

其一，2015年到2017年许家印为何提出“三高一低”战略？

就是因为2015年经济下行的压力比较大，国家对房地产去库存，出台一些利好政策，尤其是金融对房地产是大力支持，金融利好+行业政策利好，恒大针对性推出三高一低战略，实现了从2015年1300亿到2017年5000亿的跨越式发展。

其二、2018年到2020年，恒大为何调整为“三低一高”战略？

是因为恒大经过跨越式发展需要进一步稳增长，地产伴随去杠杆和政策3年持续调控，因此恒大果断向三低一高转变，在这个3年，恒大净资产负债率从430%降低到150%，同时，也因为“规模型+效益型”战略，恒大实现了利润王美誉。

其三，2020年到2022年，考虑到恒大净负债率还是比较高，土储量也较大，以及地产进入维稳时代，因此许家印又前瞻性，并根据恒大当下问题，针对性提出未来3年恒大“高增长，控规模和降负债”战略，最终把资金成本下降，毛利再提升。

（七）

新战略没有涉及利润，事实上，关于恒大利润，核心有三个敏感问题。

第一个问题，对于2019年恒大50%利润下降，恒大怎么看？

有趣的是，对于2019年恒大核心利润下滑50%，许家印俏皮埋怨媒体选择性报道，对此他给出了2点解释。

其一，即使是核心利润下滑50%，但媒体只说了上半句，没有完整说出下半句——即使下降50%，恒大408亿的核心利润依旧是“行业利润第二名”；

其二，之前恒大战略投资者有一个约定，即2017年到2019年恒大需要实现3年共1050亿利润，考虑到2017年、2018年利润不错，2019年只需完成300多亿利润就足够完成约定。

也因此，恒大有意识采取了把昔日清尾打折比较大，毛利比较低的项目交付的比较多，最终即使是408亿，也从总额上超额完成期初约定，同时，更多的利润也平移到后期恒大稳健的利润发展。比如基于2019年处理了清盘打折，毛利率低的项目，那么2020年将有高毛利、正常项目的交付，这样以来，2020年恒大完成500到600亿核心利润，就相对更容易！

事实上，恒大2019年已售未结项目已有4500亿元，2020年哪怕只是卖出1500亿交楼，那么就能完成全年6000亿，对此，按照10%净利率计算，就是600亿利润。

恒大这样说，意思是告诉投资者，恒大2020年的高利润，几乎是“确定性的”。

第二个业界好奇的问题是——恒大为何这些年动不动就有400亿、500亿利润？

的确，盘点恒大利润曲线，2017年以前恒大利润大概在100亿到200亿左右，而这两年则是400亿元、500亿。

最核心的原因还是恒大的超级土储——即恒大最大优势是在房地产黄金年代，深刻洞察到土地增值一定会大大高于资本利息，因此恒大大手笔、前瞻提前储备海量的高质量土地，这使得恒大2.94亿土储的平均成本只有1800元\平米。

对此，许家印也强调，恒大利润王，不是靠经营死磕，而是靠战略，靠土储战略赢来的，恒大的土储水准，是中国任何一个的地产商都没有的。

第三个问题，恒大利润率，到底如何？

这里算一个账，恒大土地储备是1800元/平方米，建安成本包括精装修是3800元/平方米，总成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾打折8100元/平方米，恒大毛利率是30%，净利润也是10%左右，所以业界关心的打折影响利润问题也得到解答——即使恒大75折卖房，依旧不会影响恒大未来的高利润。

更长时间看，恒大销售均价从2017—2019年都在1万元左右，而且恒大产品属于主流刚需产品，去化率高，以恒大2019年年中报为例，彼时恒大在140平方米以下的房屋占到了96%，基本都是刚性需求的客户。显然，恒大是有利润的销售，主流刚需产品，去化率也更有保障。

基于上，恒大表示：“未来，恒大依旧是利润最好的公司。”

小结

谋定，而后动！

面向未来，许家印表示：“未来3年，在全面实施“高增长、控规模、降负债”新战略后，恒大，将成为中国房地产企业中效益最好，土地储备均衡，发展潜力最大的一个公司。”

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