法拍房税费高？那是你忽略了这三种情况 / 开普饭

这些有占用的法拍房，如何解决

“500万的法拍房，却要缴税100万？为什么？”

为了在法院规定的时间内完成过户，丽丽带着问题找到了我们。

在一些法拍房的上拍公告中，法院会明确提示，规定买受人在拿到执行裁定文书后，须在45天内完成过户，否则属于拍卖违约，法院可以随时中止拍卖。

查询了解之后，我们发现，原来丽丽拍下的这套法拍房的产权人是公司，需要多缴纳100万的税费。

丽丽除了需要承担买家的契税之外，还要承担卖家（公司）的土地增值税，企业所得税，房产税等。

这才导致税费超出预估太多，不仅需要临时周转资金，更要重新计算法拍房的到手价格。

那么，法拍房的到手价格到底该怎么计算呢？

在上海二手房买卖过程中，买家需要承担全部的税费（包括契税、个人所得税、增值税及印花税等），成交价格为原房主的到手价格。

而在上海法拍房购买过程中，一般情况下是税费各付，买受人只需要承担契税，原房东承担个人所得税、增值税及印花税。

但在个别法拍房的上拍公告中，也会有“税费全部由买受人承担”的情况，买受人除拍卖款外，还需要承担过户产生的全部税费。

所以在参拍时，除了要根据评估价预估成本、仔细阅读上拍公告之外，还要考虑以下这些情况，才不至于像丽丽一样，直到办理过户手续的时候，才发现高额税费，大大超出了自己的预期。

影响税费计算的三种情况：

①多次过户

为了避税，原房主从上家买进房产时，故意不去交易中心办理过户。

因此，这类法拍房只有网签合同，没有办理产证。

买受人为了过户，就必须先让原房主完成过户手续，再将房产从原房主名下过户到自己名下。如果遇到原房主不配合，还要花成本来搞定。

遇到需要多次过户并且过户税费全部由买受人承担的法拍房，买受人不仅要支付原房主过户到买受人的全部税费，还要承担原房主从上家过户时的全部税费。

毕竟，上拍公告中明确说明了“买受人承担过户所需全部税费”。

②权利人差异

法拍房的权利人（原房主）不同，会直接影响到税费计算。

权利人是自然人的，可以直接按照成交价的8~10%，大致估算税费。

权利人是公司的，过户需要缴纳的税费就变成了“企业经营不动产所得税”，要比常见的税费高得多。

值得注意的是，在公司产权下的法拍房，一定要在公司正常存续状态下，税费缴纳正常之后才能办理过户审税。

如果公司有税务风险，那么涉及的事项就更加复杂，需要先将公司的税务解决之后才能办理过户。

③权利来源

法拍房的权利来源是赠与、继承等特殊情况，需要缴纳的税费会更高。

赠与、继承所得的房产，在交易中心办理过户缴税时，个人所得税依照交易价格的20%征收。

当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时，且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”，那么在买受人办理过户时，税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。

如何排除高额税费风险？

根据多年的实操经验，我们总结了以下三种方法：

1.仔细阅读上拍公告，确认税费负担情况。

2.查询房产历史交易记录

3.查阅房产产调信息

如果有历史交易记录，并且，产调信息中的备注信息如果没有特别提示，基本都可以正常过户，基本不会产生额外的税费情况。

然而，除公告信息外，其他信息竞买人是无法直接获得的，只有相关当事人或律师法官拿调查令到当地交易中心才能查询到。

丽丽，就是因为经验不足，参拍前没有确定法拍房税费便参拍，导致高额税费的风险发生。

除了要判断房屋是否有高额税费外，还要判断房屋是否有占用、是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。

根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。

法拍房税费高？那是你忽略了这三种情况