产业研究：如何玩转产业地产招商运营

产业地产，即以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

产业招商和运营是一门技术活，受全球经济危机的影响，整个全球范围内都存在着一定的产业机构优化。目前，产业转移如同一针兴奋剂，几乎让内陆所有的政府和各地的产业园区都激动无比。他们纷纷行动起来，沿海所有的制造企业似乎都成了猎物。

产业地产虽然容易获得政府支持，入驻企业有一些政策倾斜，有的做服务平台、做商业配套。但归根到底是大量办公产品的组合，甚至规模更大、地段更偏，所以更难卖。

如果解决不了销售难题，产业地产很难有大的发展前景。虽然一些企业可以利用产业地产概念大量圈工业用地，有的项目体量巨大、动辄上百万，但卖不动，积压下来的都是成本。如果从王者荣耀的角度，产业地产招商这场游戏中，你在什么等级呢？

01

倔强青铜

这个时期的招商人员都还是萌新一个，他们不懂种类行业、不懂规模，只求把项目招进来即可，忽视了产业积极效应和产业园区的长远打算，缺乏后期获益的来源。

典型例子就是很多工业园、普通擅改商的办公写字楼，甚至不少存在违建状态，消防设施未必符合。缺乏配套公共设施和服务娱乐设施，固化为单纯工作上班场所，生活工作配套严重不足，运营基本无，商业业态基本无。

与其他工业园、办公商业写字楼同质化严重，仅仅依赖租金优势吸引客户入住。最后，若企业自身效应不好，损失也不过是装修费用，成本低廉。

地理位置基本都是原本工业区或偏僻的区域。获益的方式主要是较为稳定的租金。

02

秩序白银

达到白银阶段后，不再像青铜一样还是一个萌新了，已经知道一些产业地产招商的套路。不过在招商时还是产业类型不忌、产业规模等限制门槛几乎没有，建筑为单纯的普通写字楼，普通的工业园，但是会给你提供一些基础的公共配套服务。

这些物业从一开始，就已经不同于青铜时代的简单厂房装修而成或低端写字楼。从建筑形态上已经从规划设计、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼；同时，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置，或城郊中心位置。

但是这些写字楼或厂房同质化也十分严重，业主对招商运营没有明确的认识，以商业业态为主，对产业没有任何门槛，幼儿娱乐、青少年培训、餐饮等纷纷进驻其中，一般也有自己的停车场。

获益的方式主要还是租金，物业管理费及一些停车场收费之类。

03

荣耀黄金

当到达荣耀黄金这个等级时，代表着你对招商开始有一些自己的独到理解了。对开始对产业划分有了认识，对园区和写字楼的定位有了概念，在招商时不会荤素不忌了。

这时候已经开始有一些产业的门槛要求了，招商引资这块不再饥不择食。不会再有挂羊头卖狗肉的公司混迹其中。但是普遍门槛也较低，大多数是一些咨询服务公司为主，研发机构很少。但也产生了一定产业集聚效应，提供较为齐全的生活工作配套。

所在的地理区位一般为市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼。

这类型的产业地产为利用产业规模优势，采取组团模式，向政府争取一些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策。

入驻企业可享受便捷优质转移的服务、避免不必要的成本、免于不必要的政府沟通关系、享受政府和开发商一些优惠政策。

开发商则获得稳定租金现金流、一些简单初级配套增值服务，位于重点城市的可以发行REITS。

05

尊贵铂金

等级正在逐渐提升，相应的，门槛也变得越来越高。产业聚集使招商不再是寻寻觅觅，运营开始占据大头。产业园区聚集金融机构、产业链相关配套为企业解决投融资及担保服务、共同实验室、代为招聘、代办申请优惠政策、良好的公共配套、企业交流合作平台、同一个企业管理软件等，提供财务资助、市场推广、协助各地合作伙伴、上市孵化、风险投资、入股入驻企业等。

解决满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足企业员工居住、生活、工作、娱乐需求，政府也获得提升本地产值税收、市民就业、完善公共服务、城市形象、领导政绩等需求。

项目本身的规划设计、建筑设计已经是从产业角度出发，有一定的要求。

硬件方面提供：公用研发实验室、孵化中心、检测认证中心、展示交易中心、招聘中心、教育培训中心、商务会议中心、公共服务中心、学术交流中心、博士后工作站和实习中心、生活服务中心。

软件提供服务：咨询、保险、会计、税务、电子商务、信贷、人力资源、广告；产品经销、产品展示、产品维修、行政管理、承建外包、物流仓储、出版发行、公司代理、知识产权保护等等。

获益则更多来源于深度的增值服务，一般城市的项目也可以发行REITS及上市融资。

06

永恒钻石

园区成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作。

持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，为地产项目进行合理产业定位。

分析掌控产业行业发展趋势，可以有效的针对性拓展产业资源和产业定位。研究越深入透彻，越能针对性的帮扶培育企业更快成长，与企业共同成长。

产业定位是产业地产的关键一步，将所需合适产业顺利落地，同时满足地方政府及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的可持续发展。

在产业定位的同时，属于较成熟的招商引资项目，就得分析项目本身是否符合产业龙头企业的所需，主导定位越精准，对领先或具有引导性龙头产业企业吸引力越强，更容易实现项目顺利落地。

除了对产业企业提供细致入微的跟踪服务外，还应提供各种配套服务设施，为周边提供居住、医疗、教育、康养、娱乐、政务等方面的配套服务。

07

至尊星耀

等级越来越高，难度也越来越大。这时候的招商门槛从最开始的荤素不忌变成了满汉全席。高新技术企业变成了园区追逐的对象。

他们研究产业变迁趋势，针对性分析产业转移动向、精准实现目标产业企业和本地产业发展对接；

与产业相关企业进行市场信息共享 、资源整合等与相关企业实现互惠互利，深度参与细分产业企业朋友资源圈，也可以借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，有针对性的开展相关合作和服务。

联合当地政府、高效、知名企业、中介机构、国际投行等，实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接，在各国成立科研中心、风险投资中心。

同时，与国家科技部、教育部、证监会等国家部委部委合作加强对科创企业的培育、跟踪、筛选、孵化，助力企业上市，入股上市企业。

另一方面，成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化；

大数据平台借助国外投行的资源，通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，为国内外高科技企业的合作打下基础。

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最强王者

我国在经济转型背景下，“产城融合”是我国新型城镇化布局的新战略，它要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”。据中国大数据研究中心发布《2018全国百城城市产业发展报告》中数据显示，在当前信息化时代背景下，我国产城融合之路正向网络化、服务化、协同化、智能化的“四化”趋势发展。

“产城融合”四化趋势中，“服务化”趋势的转变则代表着2.5产业和第三产业将迎来时代新发展机遇，成为我国特色化产城融合之路的产业新主角。随着现代城市规模的扩大，聚集资源的范围越来越大，中心城区的功能和性质随之发生变化。

具体表现为工业城市边缘化，而中心城区更多担负服务交易中心的功能。而第三产业具有“城市资源占用率小、产值效益高、技术密度度高、低碳环保”等诸多优势，以2.5产业和第三产业为代表的高端产业占据主导地位是中心城区发展的必然现象。

以上海、北京为例，其高端产业在城市产业中的占比分别达到了70%和80%左右。目前杭州、深圳、武汉、苏州、重庆、成都、天津、南京、厦门等准一线标杆城市的产业占比也在向一线城市逼近和靠拢。在中国特色产城融合发展模式驱动下，第三产业将迎来新一轮的发展浪潮与契机。