国家统计局：9月销售增速回落，新开工拿地明显放缓
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10月19日，国家统计局公布了2020年1-9月国民经济运行情况以及房地产行业数据。1-9月中国GDP同比增0.7%，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。
数据显示，商品房销售面积、金额同比增速出现回落，9月全国商品房销售面积、金额同比增速分别较8月收窄了6.4个百分点和11.1个百分点，整体市场成交后劲不足。叠加8月底披露的房企融资“三条红线”新规，新开工、土地购置均出现明显放缓态势。但房地产开发投资在建安投资强力支撑下（施工面积增速提升35个百分点）仍有较强韧性。
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9月销售面积同比增速回落6PTS
国家统计局数据显示：9月，全国商品房销售面积、金额为18587万平方米、18704亿元，同比分别增7.3%和16%。受此推动，1-9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。
虽然从数据上看，9月销售面积和金额同比都出现了一定的提升，但事实上9月的商品房销售表现仍并不理想，量价明显均表露出后继乏力的现象。
这主要是由于，一方面，9月份的全国商品房销售面积和销售金额的同比增速都比8月同期出现收窄，分别为6.4个百分点和11.1个百分点，9月是传统房地产市场旺季，今年虽受疫情影响，整体开发销售节奏有所后移，但9月仍是各大开发商的重点布局的月份，因此9月的销售面积、金额同比下降，在某种程度上代表了市场成交后劲的严重不足。
同时，需要主要的是1-9月除东部地区商品房销售面积同比增速回正、西部地区商品房销售金额同比增速回正外，中部和东北地区商品房销售规模仍远弱于2019年同期。
国家统计局数据显示：1-9月份，东部地区商品房销售面积48075万平方米，同比增长2.2%，增速比1-8月份提高1.4个百分点；销售额64424亿元，增长8.9%，增速提高2.3个百分点。中部地区商品房销售面积31459万平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5个百分点；销售额22890亿元，下降5.7%，降幅收窄2.1个百分点。西部地区商品房销售面积32687万平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7个百分点；销售额24286亿元，增长2.1%，增速提高1.8个百分点。东北地区商品房销售面积4852万平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3个百分点；销售额4046亿元，下降5.0%，降幅收窄0.8个百分点。
另一方面，9月全国商品房销售均价比8月环比出现下调，下降4%，这是2020年首次回调，受今年疫情影响，各大开发商纷纷加大销售力度，其中以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。但联系部分城市新房去化遇阻现实来看，打折促销、以价换量的销售模式在部分二三线城市效果并不理想。
数据来源：国家统计局
02
国家统计局数据显示：1-9月份房屋新开工面积160090万平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积117193万平方米，下降4.2%。房屋竣工面积41338万平方米，下降11.6%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅竣工面积29597万平方米，下降10.5%。
单月来看，9月房屋新开工面积为20173万平方米，同比下降1.95%。但自7月起，房屋新开工面积同比增速便逐月下降，至9月已然由正转负，相比7月同比增速已经下降13个百分点。
8月底住建部和央行召开的重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。随后“三条红线”标准披露：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。
在“三条红线”对房企融资进行了限制之后，9月26日财联社消息称，从知情人士处独家获悉，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。同时提及今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。
自房企融资“三条红线”门槛放出后，8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。
开发投资额增速增长放缓主要原因是房企融资环境预期收紧下，新开工与土地购置投资削减，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点，这一数据在9月由正转负。
一方面是房企当前迫切需要资金节流。另一方面由于疫情所致上半年全国土地购置面积较小，因此下半年可供开工项目基数也少于往年同期。
房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）
“三条红线”的影响同样体现在房企土地购置端。据国家统计局数据显示：1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15011万平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份扩大0.5个百分点相较7月即将转增的跌幅已然扩大2个百分点。受资金面监管收紧影响，房企对于土地购置更加审慎，土地购置面积规模逐月降低，但房企对核心热点地块依旧迫切争夺，1-9月土地成交价款9316亿元，增长13.8%，增速提高2.6个百分点。
全国房地产开发企业土地购置面积增速
数据来源：国家统计局
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开发投资仍能保持12%增速
国家统计局数据显示：前9月，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。单月来看，9月全国房地产开发投资15030亿元，同比增长12%。
值得注意的是，9月全国房地产开发投资额环比增14.5%至阶段新高，是近3年内除6月外最高值。
在房屋新开工面积与土地购置面积均出现不同幅度的放缓影响下，由房屋施工面积主导的建安投资成为开发投资额规模与增速的主要支撑。1-9月房地产开发企业房屋施工面积859820万平方米，同比增长3.1%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积607031万平方米，增长4.0%。
9月单月来看，全国房屋施工面积达20086万平方米，与新开工面积单月同比增速由正转负相反，施工面积9月同比降幅较8月收窄35个百分点至4.6%。房企加紧施工以加快项目上市销售进度，从而尽早完成销售回款是施工面积陡然增加的主要原因。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
房地产开发企业施工面积月度走势（单位：万平方米）
综上所述，我们认为随着中国整体经济稳定恢复，GDP增速由负转正，房地产业也将继续发挥经济稳定器作用。
从商品房销售来看，“金九”全国商品房销售表现明显不及预期，销售面积、金额的同比增速显著收窄，因此，后续销售回款压力将持续加大，这需要各大房企注意。
销售回款乏力外加“三条红线”下融资管控收紧，后续房企资金运用将更加审慎。房地产开发投资额受建安投资等惯性支撑尚未降速，但在土地购置、新开工、建安投资等影响下，预计房地产开发投资额增速也将逐渐趋平。