房市漫谈之沈阳，兼谈东北的未来

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十一篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

一、困境中的东北

1、经济方面

2019年全国各省市的经济数据都已出炉，其中东北三省的GDP增速位于倒数前五，吉林和黑龙江更是包揽了倒数第一、第二名。具体来说，2019年吉林、黑龙江、辽宁GDP增速分别为3%、4.2%、5.5%，在全国31个内陆省份中分别位列第31、30、27位，远低于全国平均水平6.1%。

最近一些年东北经济持续低迷，恒大研究院的公布数据显示，2010-2019年，东北GDP年均增速7.1%，低于全国增速的7.7%，GDP份额由9.1%下降至5.1%，对全国经济增长的贡献由8.9%下降至3.6%。要知道目前东北总人口占全国比例为7.7%。

2、人口方面

这里引用恒大研究院的成果，从地域分布看（红色表示人口净流入，深绿色表示人口净流出中的人口减少，浅绿色表示人口净流出中的人口正增长，灰色表示缺数据无法判断），在2001-2010年，黑龙江、吉林和辽宁的人口总体上还处于正流入。但是，到了2011-2015年，东北的人口减少地区范围大幅扩展，除几个核心城市及周边部分地区外，其余地区人口全面减少。到2016-2018年，东北三省基本上全部沦陷，除了沈阳，其他地区都陷入了人口流失困境。

具体而言，黑龙江人口：3773.1万 (2018年)；吉林人口：2704.06万 (2018年)；辽宁人口：4351.7万 (2019年)，加起来东北三省人口总数为10828.86万人。但是2010年的时候，东北总人口为1.21亿人，意味着9年过去，东北减少了一千多万的人口。

3、其他方面

投资方面，2019年东北地区投资增速从2018年的0.3%下滑至2019年的-3%，连续两年大幅度下滑。其中，黑龙江大幅上升11个百分点，从2018年的-4.7%上升2019年的6.3%；辽宁下滑3.2个百分点至0.5%；吉林大幅下滑17.9个百分点至-16.3%。支撑东北地区投资的房地产投资增速，从2018年的17.5下滑至2019年的8.2%。

谈东北必然离不开工业，毕竟是共和国的老工业基地。然而，东北地区规模以上工业企业盈利水平下滑严重。辽宁、吉林、黑龙江工业增加值分别下滑3.1、1.9、0.2个百分点至6.7%、3.1%、2.8%；企业实现利润总额分别下滑68.4、19.0、44.6个百分点至-26.6%、-8.3%、-21.8%。

4、未来展望

未来的东北，如果没有大的变革，经济还会持续低迷下去。

但我不觉得东北的衰落是因为政策不支持，政策只是起着摇旗的作用，关键还是得看地区的赚钱效应，如果赚钱效应好，何愁投资不去呢？经济不发展呢？

东北经济不好的主要原因有人口流失和地方政府治理水平问题，但是人口流失的原因也是因为经济不好，薪资水平不具备竞争力，两者互相作用产生负反馈，陷入恶性循环怪圈。

那么东北经济衰弱的根本原因是什么呢？最根本原因我认为是地理位置导致东北经济低迷。西边和北边客观原因，人烟稀少，不具备发展空间。本来可以向东边发展，无奈那个国家关起门来自己玩自己的。现在就只能像南面发展，南面发展即便走海路也不具备优势，比如韩国到山东的海路距离更近，再往南就是和北京、天津和河北竞争了。

现在的东北经济发展陷入了地理层面的水桶怪圈，四周除了一个出口，其他的方向都被死死围住了。

如果东北要想第二春，关键还得看朝鲜，朝鲜改革开放，那么东北市场就活了。朝鲜加上韩国的人口大约8千万，经济实力比广东省还有强一些，如果朝鲜改革开放，三国互通公路铁路，那么东北的未来将会是很可观的，而且还可以连上日本，东北亚经济一体化就成了。

这也是为什么有消息说朝鲜要改革开放了，丹东房价猛涨的原因。如果，朝鲜改革开放，那么东北经济会立马飙起来。

（PS：个人认为朝鲜改革开放是必然的选择，只不过这个时间点不好判断，有耐心和闲钱的朋友可以搞个长期投资，这个长期不少于5年，最好做10年的打算。）

二、沈阳未来房价如何？

那么，说到沈阳，其未来房价会如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文，静观其变就好了。不过还是那句话，即便增加市场流动性，大概率是不会流向房地产，那个雷太危险了。

1、人口方面

2019年末，沈阳全市常住人口832.2万人，户籍人口756.4万人。相较于上一年，增幅微小。

即便拉长时间线，过去10年，沈阳市常住人口增量才22万左右，户籍人口增量也不超过40万，这换到其他明星省会城市，也就是一年的增幅。

考虑到东北经济的大环境以及沈阳经济的小环境（产业布局陈旧，高新岗位缺乏），未来人口增量也不会有什么突出表现。

2、经济方面

2019年，沈阳GDP为6470.3亿元，按可比价计算，比上年增长4.2%。其中，第一产业增加值284亿元，增长3.8%；第二产业增加值2178.6亿元，增长2.4%；第三产业增加值4007.6亿元，增长5.2%。

而且，规模以上工业增加值比上年增长2.8%。其中，高技术制造业增加值增长9.8%。全年规模以上工业企业实现营业收入5456.6亿元，比上年增长2.8%；实现利润总额310.4亿元，增长2.5%。

全年固定资产投资比上年增长13.2%。从投资主体看，国有经济投资增长18.9%，外商及港澳台经济投资下降10.2%，民间投资增长15.8%。

从上述数据可知，过去一年，沈阳经济发展的成绩单相对不好看。即便是固定投资方面，也是国有经济帮忙抬轿子，外资受大环境影响已经出现大幅负增长。民间投资方面，估计有相当部分是房地产开发投资所贡献的。

2019年沈阳房地产开发投资1174.8亿元，比上年增长17.9%，其中住宅投资956.2亿元，增长23.4%。

结合第一部分所述，未来几年里，沈阳的经济几乎不会出现明显好转的潜力，反而，继续下行的概率比较高。

三、总结

贝壳数据显示，2020年2月沈阳二手房挂牌均价为11468元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为10074元/平米；2019年3月沈阳二手房挂牌均价为11121元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为9898元/平米。

意味着，过去一年沈阳二手房价格涨幅分别为：

• 二手房挂牌均价降幅 = （11468-11121)/11121 * 100% = 3.1%
• 二手房成交均价降幅 = （10074-9898)/9898 * 100% = 1.8%

数据显示，过去一年里沈阳的房价确实有上涨，只不过涨幅微小。而且，最近一个月，沈阳的房价有下跌迹象，2020年1月沈阳二手房挂牌均价为11601元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为10166元/平米。不仅贝壳数据出现下跌，安居客数据同样显示沈阳的二手房价格出现下跌。

同样的，沈阳在售房源达到了惊人的82743套，准备上车的朋友不得不重视接盘风险。

拿房地产泡沫较小的长沙与沈阳进行对比，长沙的房价和沈阳几乎差不多，但是长沙的经济总量几乎是沈阳两倍，不仅如此，长沙的各项经济数据也远好于沈阳。19年上半年，沈阳的房价收入比为8.6，也明显高于长沙的6.4。（详见《房市漫谈之长沙，罕见的良心之城》）

综上所述，从人口、经济和政策三个维度来看，目前并没有支撑沈阳房价暴涨的可能。

其中人口和经济两个硬指标已经是明牌。政策方面，去年沈阳就打了房地产这张牌，但也仅是微涨，主要还是没有经济和人口支撑，涨不动。

未来即便政策再好，考虑到沈阳当下的经济和人口硬环境，撑起来也是空中楼阁，持续不了，而且跌起来的话会更凶猛。

沈阳的房地产目前不值得投资，刚需的话，请量力而为！

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。