地产股下跌 房企将迎来生死存亡考验？

经历了节前惨跌后，节后A股市场又开始呈现单边上攻的态势，但与大盘走势相“背离”的是，地产股却走势偏弱。仅2月26日地产股表现看，新城控股盘中一度大跌8%，保利地产、招商蛇口也盘中一度跌超7%，而万科A、金地集团、世茂房地产、融创中国、碧桂园、富力地产等个股也纷纷下挫。

就稍早之前，国家统计局公布的1月房地产主要70大城市房价数据，就平均数值而言，1月全国70大城市房价继续“退烧”。新建商品房住宅平均环比上涨0.34%，二手房平均环比上涨0.19%，同比、环比涨幅均继续下滑。

实际上，地产股往往最易受市场预期等因素影响而出现波动，而此次房地产股整体走弱主要是：首先，虽然2017年房地产企业获得了骄人的业绩增长，这主要是其将投资重心转向了三四线城市，而现在三四城市也相继出台了相关调控措施，使得投资者认为今年房企的业绩将会大幅滑坡。

实际上，在进入2018年，全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。包括北京、广东、福建、安徽、南京等全国多地的两会期间，出现了多名委员提及房地产调控与房地产租赁。

再者，房地产金融环境在收紧，这对于房企来说并不是好事情。进入2018年之后，全国各地都纷纷上调房贷利息。23日又有消息称，河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%-10%，二套上浮20%。就在稍早前，广州四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%，深圳有两家银行上浮20%。

最后，房地产长效机制的建立，意在降低房地产的投资属性，回归属性特质。市场预计2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。今年给房地产松绑的概率不大，只会越来越紧。

当然，针对现在地产股出现的低迷行情，一些专家依然表现对后市的乐观情绪，他们坚持认为，今年很多房企的销售业绩依然有提振的可能，因此基本面依然较为乐观。所以无论市场是否有周期调整，优质的地产股依然会有较好的股票价格走势。

对此，我们认为，虽然市场上的利空因素不断，但是最致命的恐怕还是今年开发商将迎来资金压力的大年。对于开发商来说，最为艰难的时刻已经到来，目前，国内开发商迎来真正的挑战恐怕还是资金面的持续恶化，这也是广大投资人最为担忧的问题。

第一，开发商的销售回款能力远不及过去那样通畅了。过去楼盘不愁卖不出去，所以房子还没建好，就可以直接获得购房者的预付款，开发商自然不用担心房地产的销售问题。

而今年，随着房地产调控的深化，政策调控已不再是一二线城市的专属，而且三四线城市也出台了相关调控措施，投机炒房群体相继退出，这使得开发商的销售难度大幅上升，资金回笼的速度大幅放缓。

第二，房企的债务在今年上半年集中到期，还本付息的压力空前巨大。由于我国在2016年6月放松了对房地产贷款的限制。于是2016年大中型房企大肆向银行借款买地造房，并且也造就了一大批地王。

而到了今年上半年恰是房企集中偿还贷款本息的日子。一旦有部分房企还本付息出现困难，资金链出现问题，那么地产股成为A股市场闪崩对象也就难以避免了。现在对于房企来说，如何保持充足的现金流，这才是生存下来的关键。

第三，大中型房企在内陆的融资渠道可能继续收窄，而在海外融资难度也在加大。近期，央行表示，禁止银行将开发贷款投向“四证不齐”的房企。此外，银监会也规定，银行的信托投资、委外业务、理财产品等都不允许进入房地产和股市等虚拟经济。

同时，房企在海外融资的难度系数也在增加。之前，大中型房企遇到国内房地产调控，就跑到欧美国家低息融资。而现在，美联储频繁上调利率，以及美机构也不看好国内房企的未来，所以，房企要想在海外市场发行低息债券的可能性也越来越小。

春节过后，尽管A股指数表现不错，但地产股却出现了持续低迷行情。这主要还是投资者对地产股的持悲观情绪。我们暂且不管上市房企受到调控重压，业绩会下滑多少，今年房企的流动性压力已不容小觑。而流金流是否通畅，已经关乎到企业生死存亡。至于大中型房企能否走出困局，那就让我们拭目以待。