碧家高周转：拿地到开盘，只需三个月！
昨天发布《碧家高周转》，本意是希望分享标杆房企的管理思路，供同行学习借鉴，没想到获得近40万阅读的同时，也由于舆论的不可控性，对碧桂园造成了负面影响。
因此删除分享量较大的原文。去除敏感图片后重发本文，也完全是为了通过原创保护机制，禁止其他公众号转载文章，避免更大的二次传播。
涛哥本人对碧桂园总体持欣赏态度，也曾转载过碧家官方号的一些内容，企业能做大总有他厉害的地方，希望大家更多看到好的方面。
《碧家高周转》
（一）
昨晚，碧家高周转的新策略，刷爆了地产人的票圈。
“设计院接到营销户型配置及设计要求后，当天内通宵出图。”
当天！通宵！出图！这是强制要求设计院玩命啊？
而关于这条要求，还有个配套的小故事：
说实话，这么一算还真是很有道理。
一万块，可以让一个设计师干10天，也可以让五个设计师通宵干一晚。
地产行业资金成本这么高，很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里，省出几天时间就等于省了几百上千万。
顺着这个思路，涛哥觉得地产开发的盈利模式一下豁然开朗了。
搞人力的，招个项目总常常要花十天半个月，太耽误事请了！
可以雇十个HR，一天时间，必须招到人发offer，不发offer不准下班。
搞策划的，蓄个几百组客户往往要整一两个月，这怎么行！
可以雇三十个策划，一天时间，必须完成蓄客任务，第二天就开盘，做不到90%的去化，就杀几个策划祭天。
搞财务的，基本就可以辞退了，还融个屁资，以我们闪电般的速度，你融资的钱还没到账，我们项目现金流就已经回正了！
（二）
玩笑归玩笑，其实冷静下来，涛哥还是挺敬佩碧家强横的执行力。
为了强调高周转，一周连发三文，包括：
1、《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》
2、《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》
3、《关于项目报建高周转的通知》
每一篇都充满了战斗的火药味，让涛哥感觉自己是温水锅里的青蛙，如坐针毡。
比如《集团“高周转”专题会会议纪要》中，有这样几条很激进的“主席指示”：
1、报建方面花费太长时间，建议莫总可取消报建的人，项目总做报建。（报建岗惊出一身冷汗）
2、快速推进不能拖，报建下来才是最重要，项目一天不等图，通宵完成图纸第二天去报建。（设计岗吓尿了）
3、投资买地要买干净的地，不干净地以最快速度搞干净，跳起来做，工作当天上报须当天处理完。（投资岗也别睡了）
4、绿黄红灯考核，马上开工就绿灯，开不了黄灯，延误多少天就红灯，免职就行，直截了当。（鸭梨山大）
5、没能力的人总有理由，我们要当天的事当天完成，问题是不是每个人都有解决问题的能力。未来领袖知道怎样做，能够将事情很快做成。（你不行就让管培上）
6、要求各中心、区域、执行总裁和所有人当天事当天完成，不要影响现场进度。（从领导到员工，一视同仁）
（三）
行业内很多房企都在学碧桂园，但同时又有一句很流行的话：碧桂园，你学不会！
碧桂园的高速度、高压力、强执行，是镌刻在魂与骨里，仅仅面上的制度模仿，根本无法企及碧家的高周转。
比如在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中，有这样一段描述：
截止3月30日，今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。
一个季度拿了200块地，平均的动工和开盘速度已经是行业标杆，然而碧桂园却对这样彪悍的成绩完全不满意！
碧桂园为什么能这么快？从一些制度细节中可以看出端倪：
1、大运营工作组长有经济决策权，人事任免权，可先斩后奏。（一切为了周转）
2、集团职能中心不容许按照自己的时间和节奏安排工作，一切要以项目为中心，做好服务，让项目节省每一分钟。（杜绝集团的大爷心态，这个点赞）
3、如果摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0；21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职；（0天开工）
4、如果35天内实现展示区开放，奖励20万。（示范区35天）
5、开盘工期≦3个月，奖励20万；3个月<开盘工期≦4个月，奖励10万；4个月<开盘工期≦5个月，不奖不罚；5个月<开盘工期≦6个月，罚款10万；6个月<开盘工期≦7个月，罚款20万；开盘工期>7个月，项目总撤职。（3个月开盘）
6、净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件，所有没有交地的项目不能算作完成投资任务。（买高周转的地）
7、成立“投资报建小组”，由片区分管投资的副总裁主管报建工作，同时负责协调政府降低预售条件。（投资负责报建）
8、土地获取前40 天开始前置设计工作，开工前7 天提供地勘资料，确保摘牌即开工，项目设计节点责任到人，对于不胜任者，坚决从严处理。（设计不敢误事）
9、适度放开编制，提前储备项目团队，保证人等地。拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备，拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工。（人力先行）
10、对区域内项目进行开盘工期绝对值强制排名及处罚，加大开盘逾期考核执行力度。集团高管会上通报各区域开盘工期绝对值排名及处罚结果。（工期强考核）
（四）
通读碧桂园的几份通知原文，很多人会觉得碧家的文风太朴实、口语化。
但就是这样简单、直白，甚至粗暴的制度，通过一遍遍的强化、洗脑、执行、考核、激励，最终形成了碧桂园难以被复制的高周转竞争力。
比如碧家惠深区域某项目，拿地后三个月实现销售，这样的周转速度带来的现金流和利润收益实在难以想象，估计项目跟投也赚得盆满钵满。
前几天有篇文章很火，是说《你的同龄人,正在抛弃你》，而在竞争激烈的社会，企业与企业之间，又何尝不是这样？
在《道路与梦想》中，万科创始人王石，曾有这样一段自述：
2008年，一次私下论及碧桂园，我颇草率地给出评价：没什么了不起。
不久召开集团例会，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告，把我的观点推翻，数据翔实，有理有据。
回深圳路上，我就致电碧桂园老板杨国强：我原来对碧桂园的看法是错的，希望能与杨先生交流学习。杨先生爽快地一口应允。
当年的王石一定不会想到，这个被自己小看的碧桂园，在若干年后，竟然狠狠夺走了万科稳坐十几年的地产王位。
而今天的我们，亦和当年的万科一样。
面对野蛮生长的碧桂园，我们在朋友圈和微信群中可以呵呵一笑。
但真的到了战场上，看到碧家拿地到开盘三个月的神速度，看到他们通宵抢节点的执行力，如果你是老板，你学还是不学？
如果不学， 你又有什么方法，让自己能不掉队，不被龙头房企远远甩开？
所以，碧桂园你学不会，但身处于这个行业，你又不得不学！
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