2021年买房，这些顶级思维你必需清楚！（上篇）
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文：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
买房思路甚为关键！多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，本文是从业超过20年资深行业老总，帮你买对房，请关注同名公众号进入知识星球提问，买房咨询有问必答，让你房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。
1、买房无论自住还是投资，无论一二线还是三四线城市，房产升值保值五要素一定是：地段、学区、产业、房龄、品质，想升值跑赢其他购房客户必需拥有这五个要素其中之一；
2、买房五要素具备其一跑赢30%楼盘，具备其二跑赢50%楼盘，具备其三跑赢70%楼盘，具备其四跑赢80%楼盘，具备其五跑赢95%楼盘，若五要素都具备一定是城市房价最高的楼盘之一；
3、买房看地段，市中心最核心的地段很难改变，但副中心和次中心会发生变化和变迁，这跟产业、高新人口、城市发展息息相关，一定要捋清城市脉络，抓住城市发展主方向才能获得更高收益回报；
4、一二线买房刚需就买有产业的城乡结合部，三四线买房要买有钱人居住的富人区，一二线产业经济发展快，城市发展快8-10年城乡结合部能变成新副中心，但三四五线发展慢，产业落后，更建议买富人区，一二线房价高，城乡结合部房价更亲民，而三四线本身房价不高，富人区虽然房价相对高，但更易保值；
5、学区房是房产增值升值利器，无论一二三四线城市，顶级学区房都是涨幅最靠前品种，所以无论刚需或投资都要关注学区属性，优质学区房跑赢大盘、中等学区房跑平大盘，没有学区支撑房产只能挖掘其他支撑因素如产业、位置、房龄、品质，否则很难跑赢大盘；
6、买房一定要贷款，有公积金用公积金，没有公积金用商贷，但一定要珍惜首房首贷的资格和资质，贷款利率越低越好，时间越长越好，第一套房尽量买一二线，不要买在三四线，从长期一二线房价比三四线更有升值潜力，但也看具体城市群，不能一概而论，落后的二线可能比不上发达省份的头部三线；
7、买房不要全款买房尽量用贷款用杠杆，全款买房打平通胀，贷款买房才能跑赢通胀。但贷款要量力而行不能过犹不及，月供不能超过收入的60%，月供留足2年以备不时之需，但绝对不能高杠杆买房，这样一旦房价横盘或下跌风险很大；
8、买房不是买便宜，有些房产价格很便宜也不能购买，比如小产权房、产权不清晰的回迁房&安置房、办公性质的住宅、商办类产品、人口稀少的海景房$旅游房、包租商铺&人口稀少商圈商铺，买房是买涨买预期买升值潜力，越是产业发达、资金实力雄厚、经济发达、人口大量进入的发达城市和区域涨幅会越高；
9、买房最佳入手时机是一手房交易量大于二手房交易量但一手房房价还没涨起来的时候，等二手房交易量接近一手房交易量房价就会开始上涨，尤其是大量开发商拍地价格不断创楼面新高的时候，这时候是买入最佳时间，所谓量在价前，价格未涨或微涨的时期，所以，买房一定不仅要关心价格更要关心成交量；
10、买房投资就是哪里限购越严哪里越有投资价值，那个区域限购越严越应该长期看好，因为限制越严的地方往往机遇和机会越多，回报越高，相反越没限制的城市越没投资价值，往往升值潜力也很一般；
11、买房投资第一步先跑赢CPI增速，第二步再跑GDP增速，第三部再跑赢通胀；想跑赢CPI一定要买有五要素具备其一的项目，想跑赢GDP增速要买有五要素具备其二的项目，想跑赢通胀要买有五要素具备其三的项目；
12、在一个城市扎根首选买房，买房前一定不要花费太多钱在买车、旅游、更不要买奢侈品，赶快攒够首付上车买房才是王道，记住，千万不要把应该买手套房产的钱去买辆高端车去炫耀，记住车一入手就贬值，好房一入手就升值；