德必集团VS锦和商业：谁是文科创产业园区运营商的扛把子？

全国两会期间，2021年政府工作报告中在介绍“十四五”时期主要目标任务时指出，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。“城市更新”再次被重点提及。

资本的嗅觉是最灵敏的。3月9日，上海锦和商业（603682.SH）经营管理股份有限公司就设立产业投资基金锦和众源，规模人民币10亿元，将主要通过投资设立项目公司的方式进行城市更新项目投资，开发文创产业园区。

图为锦和越界田林坊园区一角

2020年4月，锦和商业在上交所主板上市，被媒体称为中国城市更新第一股。2021年全国两会前夕的2月10日，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必集团”）在创业板指成功上市。

这两家公司都是文（化）科（技）创（意）产业园区运营商，都是城市更新的服务商。两者也都可以算是国内文科创产业园区运营商“第一股”，前者是第一家在主板上市的运营商，后者是第一家在创业板登陆的运营商。

城市更新下的文科创产业园区市场

当房地产行业从增量转向存量市场和城市土地供应愈发稀缺时，城市更新开始成为新赛道。目前中国城镇化率已经超过60%，一线城市的城镇化率均超过85%，未来城镇化将从外延扩张向内涵发展转变，城市更新需求巨大。

2020年4月14日，中央提出要推进城镇老旧小区改造。当年各地计划改造城镇老旧小区比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。据有关部门统计，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

这一年，城市更新迎来大变局，开始成为拉动内需的一个新增长点。中央也鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。

最终，城市更新大多数以文科创产业园区的业态出现。始于2015年的双创运动以及新经济业态的蓬勃发展，令以打开的街区为特点的文科创园区逐渐取代传统写字楼，成为大量从事各细分文化创意领域的中小微型企业的办公选择。

科技创新是第一生产力，文化创意也是生产力。英国在20年前的《创意产业报告》中就将创意产业划分为广告、设计、艺术、软件等13个子行业门类。其中，软件和计算机服务就是当下最热门的数字技术，是连接新兴科技的端口。

科技的最高点是艺术，艺术的最高点是文化。科技、艺术、文化在碰撞交融中产生令人意想不到的绚烂火花，点燃别样的创新火种，成就了文科创产业园区这一新物种。文创和科创的深度融合，尝试了一条让创意登上新境界的通途。

据《文化蓝皮书：中国文化产业发展报告》统计，截止2013年末，中国的文化从业人数就已经达2136万人；再加上科创从业人数，预计文科创人数超5000万人。按每人10~20平计算，约5-10亿平方米的市场需求空间。

目前市场知名度较高的几大文科创产业园区运营商除了已上市的两家上海企业锦和商业与德必集团外，还有圣博华康、尚8文化等。其中，圣博华康以单品牌园区为主，更重规划与设计；尚8文化主要集中在北京，品牌打造上较为出色。

截至2020年6月底，锦和商业已有64个在管园区，在管面积约88万平方米；德必集团已有在管园区共 47个，在管面积约为61.5万平方米。2017 年至2020年上半年，德必集团增速较快，新增园区15个，而锦和商业新增园区6个。

近两年来，文科创园区又迎来新一波爆发式增长，造成了园区间竞争加剧，年换租率从2017年的8%暴增到2019年的52%。同时，不断有竞争对手跨界进入文科创园区行业，如线上互联网属性的猪八戒，具有媒体属性的创业黑马等等。

“二房东”模式与“轻资产”模式

从运营模式上看，德必集团与锦和商业一样，都是主打老旧园区改造、文化产业园区、科技产业园区和创意产业园区运营业务。两者的经营模式都是以“承租运营”“受托运营”“参股运营”三类为主。

“承租运营”即所谓的“二房东”模式，为其主要经营模式和收入来源，其中，德必集团的租赁服务收入比例高达81%，锦和商业则为74.5%。其他服务主要来自于“委托运营”模式，也就是近两年热度较高的“轻资产”模式。

从现有的数据来看，两家运营商的“轻资产”模式都尚未成为其主要经营模式。尽管锦和商业的受托运营园区已达37个，远远高于德必集团的4家，看似以“轻资产”模式为主，但其营收结构中，租赁服务的收入依然是主流。

以营收数据来看，2020年Q3期，德必集团的营业收入为6.1亿元，扣非后归属母公司股东的净利润为5000万元。2017年和2018年，锦和商业的营收均高于德必集团，德必集团在2019年才正式反超锦和商业。

不过，以净利润比较，锦和商业各期的净利润远超德必集团。2019年，锦和商业的净利润达1.68亿元，德必集团为0.87亿元；2020年虽然受到疫情影响，但Q3期的数据显示，锦和商业净利润达0.89亿元，而德必集团仅为0.5亿元。

背后原因或许也可以从各自的主要客户源找到答案。锦和商业的大客户主要是太平洋保险、法派集团、美兆喆源、隆宝酒店、雅高酒店等传统公司，营收更为稳定；而德必集团的主要客户为乐居、美团点评和滴滴打车等新经济公司。

如果单个项目的盈利贡献不理想，无论何种模式，一个园区项目的成功难度其实是一样的。数据显示，德必集团“承租运营”模式下单个项目平均贡献毛利可以达到700万以上，而“委托运营”模式单个项目的平均贡献毛利不足200万。

本质上来说，德必集团和锦和商业目前仍是一个“二房东”的重资产模式。不过，与德必集团相比，锦和商业在上市之后其受托运营园区的数量增长了35个，产品结构更“轻”，其“轻资产”模式的效果或在下一个年度报表中体现。

偿债能力方面，与传统的地产运营企业相比，德必集团与锦和商业的资产负债率均较低，自2017年以来，一直维持在60%以下，从趋势来看，均处于持续的下降中。2019年末，德必的资产负债率为38.08%，锦和商业的资产负债率为31.2%。

尽管已成功上市，但两家运营商仍不可避免地面临同样的政策性风险，包括用地政策风险、部分项目未获取产权证书风险等。标准排名城市研究院院长谢良兵表示，这是这个领域普遍存在的难题，且将伴随着城市更新的成长而长期存在。