中国奥园:从“全速跑”到“节奏跑”| 财报深响㉛
作者 | 王迪
出品 | 焦点财经
缘起于奥林匹克精神的中国奥园正在进行一场“跑速”调整。不论是年初奥园集团拓展体育板块、新增奥园悦康公司，还是近期地产、非地产板块架构人事调整，业绩发布会所提到的旧改等热点，都在透露着这家后千亿房企新的转向。
就像奥园所说，规模红利时代奥园进行的是“全速跑”：踏准房地产轮动节奏，快速周转实现规模发展，挺进千亿房企行列，这一目标早在2019年已经实现；而在管理红利期瞄准的是“节奏跑”，需要的是在后千亿时代，保持恒定的配速，更加精准，优化组织运营，提升精细化管理。
2020年千亿房企的数量达到43家，较2019年增加9家。在这场“跑者”越来越拥挤的赛道中，考验的不仅仅是冲刺能力，更重要的是长跑能力，只有判断出新的周期规律，对行业趋势有清醒的判断，才能找到自洽点和落脚点。
今年已经25岁的奥园所设定的目标是：2021年销售1500亿元； 2022年实现三条红线达标；2021年到2023年实现净资产年复合增长率达到15%或以上的增幅；加大收并购力度，与央企有意向洽谈大湾项目……
划分详尽的时间节点，有明确的事项安排节奏，精准多元业务运营，直指四大要点：促回款、调节奏、降成本、快交付，想要实现增量、增利、增效的奥园又会在这场后千亿的“马拉松”中带来何种表现？
增利
就2020年表现来看，奥园净利润实现70.5亿元，净利润率10.4%，录得营业额约678亿元，其中，95%来源于物业销售，5%来源于其他业务。毛利润率保持稳定，25.1%，较去年有轻微的下降，但还是维持在目标为25%以上毛利润率水平。
另外，董事会建议派发末期股息人民币66分，连同特别股息人民币11分，合共每股派息人民币77分，同比增长40%。
各项指标有增有涨，除一部分瑕疵之外，大体上可以说是中等偏上水平。
针对收益大幅度增加，净利润增幅却比2019年有所下降的情况，在业绩发布会现场，奥园管理层表示，这是因为很多公司为合营的缘故，而针对毛利率下降，奥园方则表示2020年新增土地方面一二线城市的占比提升幅度非常大，在此过程中，奥园加大了三四线和五线城市的去化，所以在价格上有一定让利，短期内对毛利产生一定的影响。
“从长远来看，城市层级提高之后，毛利率也会提到比较高的位置。此外，随着旧改项目的陆续布局，毛利润率、归母净利润率还会继续上升。”
奥园所提到的旧改及城市更新项目是其未来发展的重点。
中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，中国奥园城市更新业务进入加速转化和利润释放期。2020年已经成功转化10个城市更新项目，其中8个转化为土地储备，可售货值约380亿元，3个项目实现一级开发收益。
年报显示，截至2020年底，中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2,246万平方米，预计额外提供可售货值约人民币6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，约人民币6552亿元。
提升利润要求房企能够更快回款、降成本、快交付，而拿地不外乎4种途径：招拍挂、收并购、产业勾地、城市更新。作为相对成本较低的城市更新项目，奥园有其优势。
“奥园参与城市更新时间比较长，之前以收并购为主，积极与国企合作，产业协同能力强，十四五规划中提到的旧城改造，奥园有所涉及。集中供地对政府供地提出了明确的要求，现金流比较充裕，这对于多年深耕的企业来讲有优势，市场会更好地把控节奏，奥园仍然会在投资端加大收并购的力度，适度进行招拍挂的项目，密切关注集中供地的走势。”
针对集中供地策略，奥园方面表示，奥园今年拿地金额不超过销售额的25%，大约在300亿左右。收并购会以销售为导向，适度地招拍挂，在规模及利润中找动态的平衡，未来将控制勾地支出，通过三旧土地的转化，提升土地储备，通过促回款、调节奏、降成本、快交付，净资产每年实现55%的增幅，增厚净资产，促进新盘去化，实现现金的流入。
增量
除了降低拿地成本，实现增利之外，奥园也在通过扩盈土储“粮草”，为奥园的大后方提供“弹药”。
与此同时，随着三四线城市红利的大幅消退，奥园开始转变打法。按照老板郭梓文的要求，奥园未来拓展的重镇是一二线及强三线城市，减少进入四线及以下城市。
年报显示，报告期内，奥园新增建筑面积约2015万平方米，新增可售货值约人民币2426亿元；土地储备总建筑面积约5718万平方米，总的货值约6208亿元，计入城市更新之后，总的货值是12938亿元，满足未来4到5年的发展，从区域来看，华南区域的可售货值是68%，以大湾区为主；从城市等级来看，一二线城市占了82%，2021年预计总可售资源约人民币2200亿元。
此外，在城市布局方面，奥园经过“布局-聚焦-深耕”三步曲，完成全国城市拓展。奥园表示，未来将集中资源打造年销售100到200亿的核心城市公司，非核心城市公司50亿元以上，聚焦高能级的城市，提高市场份额和影响力。
在海外市场方面，奥园2015年进入澳洲市场，至今有6个项目交付，今年下半年还有2个项目交付，随着项目的交付，资金回笼，会实现滚动开发。
供货充足，有助去化，以便支持销售增幅，而在现金货币方面，奥园也在通过各种方式充盈现金流量，对冲负债压力，优化债务结构。
年报显示，截至2020年底，中国奥园授信额度总额约人民币2815亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1616亿元；总现金约人民币700亿元，足够覆盖短期借贷。截至2020年12月31日已售未结的销售额是1960亿元。未来将持续优化组织结构，有信心在2022年之前达到三条红线全部达标，未来三年均实现正经营现金流。
据集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，奥园在投资性物业上，包括其他的业态包括写字楼的业态、商业，有新的物业落成，提高多元化的收入，提供更稳定的现金流，有信心在2021到2023年间，每年的债务有息的比例下降是不低于5%，未来每年净资产复合增长率达到15%，有信心在2022年之前三道红线达标。
此外，2020年奥园成功发行12.3亿境外美元债，及人民币37.2亿元境内公司债，创境内外发行成本新低，并获10家商业银行提供境外银团贷款和双边贷款共3.7亿美元，进一步夯实了现金流。
增效
随着行业净利润的管理，奥园也在调整发展的策略，转换结构，进行精细化管理，提升“跑步”前行的效率。
近期，奥园完成一系列架构调整，地产开发业务从原先的“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控模式，调整为以集团总部-城市公司二级管控为主，华南大湾区、西南等重仓区域实施集团总部-区域公司-城市公司三级管控模式。未来地产板块统称为幸福人居板块，非地产板块统称为悦康生活板块。
毫无疑问，奥园想要做的是，强化总部与城市公司的直接管控地位，以实现城市深耕的诉求。这与万科弱化集团及城市集中做大区域的策略有所不同，一个向左，一个向右。
对此，管理层表示，地产板块经过组织架构调整以后，一方面在管理链条方面更加实现扁平化，另一方面是聚焦一二线城市，形成百亿级的城市公司。
组织架构调整之后，奥园将要成立20多个城市公司，管理层表示，将打造销售额超过100亿元，甚至是200亿元的核心城市公司，各项指标优化之后对比原来将提高5%以上。
据了解，在坚持住宅板块主业的同时，非地产悦康生活板块已经建立了大健康，医美、科技、文旅、商业运营和物管板块，赋能给主业在城市更新、三旧改造方面一些动力，以配合城市更新和三旧改造获得更优质的土地。
此外，针对城市更新和一二线核心项目，奥园成立了高端产品开发运营公司，强化产品与服务，进一步提高产品的品质和利润，实现产品溢价。为了确保规范化施工和高标准交付，奥园还成立了品质控制中心，制定严格内控标准。
奥园也在通过全面推进大运营体系的建设和落地，成立大运营管理中心，搭建以运营目标为导向、以现金流及利润为核心的数字化管理平台——奥园火炬系统。
2015年到2019年奥园的复合增长率达67%；2015年到2020年目标完成率101%至137%，2021年奥园全新的目标是踏入世界500强的豪门。
房地产暴利已成往事，开发商不惜降价求生，这对于想要转弯、要成长的企业而言，则需要适度减速，在阵痛中转型。而超越千亿看后千亿，奥园想要在这场“马拉松”中保持自身既定配速，变速向前。