详解“不动产一次性抵扣”增值税新规
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允许抵扣不动产进项税额的政策变化历程
2016年5月1日，国家税务总局发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号），允许纳税人把自2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产和2016年5月1日后发生的不动产在建工程进项税额分两年予以抵扣。
2019年4月1日，《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）和《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）出台之后，废止了2016年第15号公告，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣，而是允许一次性抵扣。
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允许抵扣不动产进项税额的新规要点和注意事项
不动产一次性抵扣的政策，相对比较简单，从总体上来说，主要是对2016年第15号公告内容的修订和延续。
新政策主要包括两方面内容：
2019年4月1日之后购入不动产和发生不动产在建工程的进项税额，允许纳税人在购进和发生当期一次性予以抵扣。
2019年4月1日前购入不动产及发生不动产在建工程，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，也就是还没有抵扣的进项税额的40%部分，从2019年4月所属期开始，允许全部从销项税额中抵扣。
在实际执行中需要重点关注的要点：
第一，从39号公告政策条文理解，待抵扣的进项税额只能在2019年4月所属期。但从国家税务总局细化的执行口径中，从纳税人税款缴纳以及资金占用等角度考虑，也是允许自行选择在以后的任一所属期转入。
第二，虽然允许自行选择转入月份，但不允许自行选择转入金额。也就是说，纳税人将待抵扣的不动产进项税额转入抵扣时，需要全额一次转入，而不能分额度分批次进行。
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国家税务总局增值税改革100问中不动产政策举例
问1：我单位2019年1月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，当前尚有购入写字楼的不动产进项税额40%未抵扣，我单位能否在2019年4月所属期抵扣剩余的30%，在5月所属期抵扣剩余的10%？
答：不可以。纳税人在2019年3月31日前尚未抵扣的不动产进项税额的40%，自2019年4月所属期起，只能一次性转入进项税额进行抵扣。
问2：我单位2019年4月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，购入写字楼的不动产进项税额还需要分两年抵扣吗？
答：不需要，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产的进项税额不再分两年抵扣，而是在购进不动产的当期一次性抵扣进项税额。
问3：我单位2018年6月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，购入写字楼的不动产进项税额在2018年7月申报抵扣了60%，在今年哪个月份就能够申报抵扣剩下的40%？
答：尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。
问4：我单位2019年1月购入一层写字楼，取得增值税专用发票，当前尚有购入写字楼的不动产进项税额40%未抵扣，我单位能否在2019年8月申报抵扣剩下的40%不动产进项税额。
答：可以，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起，增值税一般纳税人自行选择申报月份从销项税额中抵扣。
问5：我单位2019年4月对原有厂房进行修缮改造，增加不动产原值超过50%，为本次修缮购进的材料、设备、中央空调等进项税额，还需要分两年抵扣吗？
答：不需要，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产的进项税额不再分两年抵扣。
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不动产先可扣后调减和先不扣后可扣的政策处理
一、先可扣后调减：
国家税务总局2019年14号公告中明确规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，需要按照公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减。
公式一：不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率
公式二：不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
例1：2019年5月1日，一般纳税人A公司购入一座厂房，取得增值税专用发票并认证抵扣，发票上注明金额1000万元，增值税税额90万元。厂房既用于免税项目又用于应税项目，A公司将厂房按照固定资产管理。假设厂房分10年进行计提折旧，无残值。
（1）取得厂房时应在当期抵扣进项税额90万元：
借：固定资产——厂房 1000
应交税费——应交增值税（进项税额） 90
贷：银行存款 1090
例2：2020年5月1日，A公司改变厂房用途，将其专用于生产免税项目。根据政策规定，用于免税项目不得抵扣进项税额，需要从当期进项税额中进行扣减处理。
（1）计算不动产净值率
不动产净值=1000-（1000÷10）=900
不动产净值率=900÷1000=90%
（2）计算不得抵扣的进项税额
不得抵扣的进项税额=90×90%=81
借：固定资产——厂房 81
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 81
二、先不扣后可扣：
国家税务总局2019年14号公告中明确规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
公式一：可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
公式二：不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
例3：2019年5月1日，一般纳税人A购进专供于技术开发项目使用的办公楼，该项目为免税项目。取得增值税专用发票注明金额1000万元，税额90万元。企业将其作为固定资产管理，假定按10年计提折旧，没有残值。2020年5月1日，将该办公楼改变用途，提供给另一应税项目办公使用。
（1）购进时用于免税项目不允许抵扣进项税额
借：固定资产——办公楼 1090
贷：银行存款 1090
（2）改变用途时允许在6月份计算抵扣进项税额（注意，这里是改变用途的次月，因此，5月改变，6月抵扣）
不动产净值=1000-（1000÷10）=900
不动产净值率=900÷1000=90%
允许抵扣的进项税额=90×90%=81
借：应交税额——应交增值税（进项税额） 81
贷：固定资产——办公楼 81
三、总结：
1. 不动产进项税额转进转出的计算基准是不动产净值率，不动产净值率是不动产净值与不动产原值的比，不动产净值、原值与企业会计核算应保持一致。
2. 不动产进项税额转进转出的时间是不相同的。转出要求在发生的当期转出，转入要求在发生的下期转入。
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允许抵扣不动产进项税额增值税申报表填报事项
自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额可一次性抵扣，申报时填写在申报表《附列资料（二）》中相应栏次。
截至2019年3月税款所属期，原《增值税纳税申报表附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自2019年4月税款所属期起结转填入申报表《附列资料（二）》第8b栏“其他”。
例4：假设某企业2019年5月1日取得不动产，增值税专用发票上注明金额100万，允许抵扣的不动产进项税额9万。2019年5月又决定把原待抵扣的不动产进项税额20万作抵扣处理，则申报表填列如下：
为什么在这里我们填写了”8B"栏次的同时又需要再填列第9栏呢？
因为第9栏主要用于统计纳税人本期用于购建不动产的扣税凭证上注明的金额和税额，用来分析和检验政策产生的效应。
所以，当纳税人取得本期用于购建不动产的扣税凭证，请一定按照凭证上所列的金额和税额准确填列。
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