10分钟掌握！地产人不能不了解的财务指标
相信大家跟我一样，作为初学者看到财务报表就头疼，各种指标满天飞，看得人头晕眼花。其实财报分析并没有 那么难，抓住了企业的三大能力，就抓到了企业财务状况的基本轮廓。所谓的三大能力就是盈利能力、偿债能力和运营能力。
一、盈利能力
首先就是盈利能力，指的是企业获取利润的能力，盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、净资产收益率等。
1、毛利润率/营业利润率，是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。
营业利润率=营业利润/营业收入×100%
营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，盈利能力越强。
营业利润在A股中称作“营业利润”，在港股中则为“毛利”，即为毛利润；营业收入在A股中则是“营业总收入”，在港股中是“总营业收入”。
2、成本费用利润率，是企业一定时期利润总额与成本费用总额的比率。
成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%
其中：成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用。
成本费用利润率越高，表明企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强。
营业成本在A股中称作“营业总成本”，在港股中则为“总营业成本”。
3、三费费用率，是企业三费费用总和与营业收入的比率。
三费费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入
这里需要提一下“三费”这个概念：在计算成本费用利润率时，除了营业成本外，还有一个不可忽视的企业运营成本，那就是销售费用、管理费用和财务费用，简称“三费”。
销售费用，指的是与销售产生关系的各项成本。比如包装费，广告费，保险费，展览费，销售人员的工资等等，这些成本都是为了企业的销售而存在的，就都会设立在销售费用面。
管理费用，指的是与行政管理有关系的各项成本。比如由企业统一负担的差旅费、聘请中介的咨询费、招待费用以及管理人员的薪酬和员工福利等，这些都是为了管理企业员工而服务的，统一规划到管理费用里面。
财务费用，指的就是公司为了筹资而发生的费用，其主要包含了三项：企业筹资支付的利息， 汇兑损失和相关的手续费等。其中利息是绝对的大头，因此在提到财务费用的时候，主要指的是利息。
值得注意的是，财务费用并不能完全反应房企实际支付的利息成本，因为绝大多数利息都会被资本化掉。所谓资本化利息，简单而言是由于房地产企业主要的融资集中在项目融资，比如开发贷主要是以项目公司为主体进行的，而这种投入到项目上的贷款利息成本可以计入到项目总成本里面，因此对于地产企业而言，大部分的利息计入到营业成本而不是财务费用里面。
下图是亿翰E50（亿翰标杆50，由亿翰智库选取的50家A+H股极具代表性的标杆房企组成，本文统称为E50），房企的三费费用率排行：
4、净资产收益率（ROE），是企业一定时期净利润与平均净资产的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。
净资产收益率=净利润/平均净资产×100%
其中：平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2。
一般认为，净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。
其中所有者权益额，就是净资产，是净资产在A股港股财报中的叫法而已。
扩展一下：
净资产（所有者权益）=总资产 - 总负债；
净利润 = 毛利润 - 三费 - 所得税。
下图是亿翰E50房企ROE变化情况：
为什么ROE这个指标这么重要呢？根据杜邦分析法，ROE指标最终可以拆解为销售净利率*总资产周转率*权益乘数，相当于能反映一个企业盈利、周转、负债的综合水平。
下图是以万科A 2021年3月的数据进行杜邦分析法分析反计算获得的净资产收益率：
二、偿债能力
偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业健康生存和发展的关键。企业的偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力指标包括 短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。
1、反映短期偿债能力的指标主要是现金短债比。
现金短债比是指企业在一定时期内，货币资金同短期有息负债的比率。
现金短债比=货币资金/年末短期负债×100%
货币资金在A股称为“货币资金”，在港股一般计算方式是“ 现金及现金等价物”+“受限制资金”
短期负债在A股中为流动负债项中的 “短期借款”+“一年内到期的非流动负债”，在港股中则被称作“ 短期借贷及长期借贷当期到期部分”。
下图是亿翰E50房企现金短债比排行：
现金短债比大于1， 证明企业短期债务能够被现金覆盖，不会出现现金流断裂的风险，如果现金短债比小于1，在债务集中要求偿还且不能及时融资或进行资产变现的极端情况下，企业现金流必然断裂。
2、反映长期偿债能力的指标：
（1）资产负债率：
资产负债率＝负债总额/资产总额×100%
一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强。如果该指标过小则表明企业对财务杠杆利用不够。
（2）净负债率：
净负债率=（有息负债－货币资金）/净资产×100%
其中有息负债指标在A股中则分为 “长期借款”、“应付债券”、“短期借款”和“一年内到期的非流动负债”，其中A股中的“长期借款”和“短期借款”分别对应港股中的 “长期借贷”和“短期借贷及长期借贷当期到期部分”。
对于房地产企业，评价长期偿债能力主要考虑净负债率而不是资产负债率，原因在于地产行业的预售制度。预售制度下，当楼盘开盘销售时，仍处在建设阶段，必须楼盘竣工后才能完成交付。 因此房地产商在预售阶段收到的销售款计入预收账款，预收账款计入负债项目，导致资产负债率并不能真实反映房企的负债水平。
这里做一个解释，预收账款是指企业先收到货款，还没发出货物，表明企业有无条件交付货物的义务。以房企来说，他预售一个房间，你付钱了，房间还没有交付给你之前，这笔钱就算是他的负债。
这也是住建局三道红线不提及资产负债率而是采用剔除预售账款后的资产负债率和净负债率的原因。
备注：“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。
预售账款是A股采用的叫法，在港股中预售账款往往被称作合同负债，因此对于港股企业而言， 合同负债高并不代表企业负债多，反而是代表企业的预售销售收入多，是正面评价。
三、营运能力
运营能力是指企业资产的周转运行能力，通常可以用总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率这三个财务比率来对企业的营运能力进行逐层分析。营运能力分析帮助投资者了解企业的营业状况和经营管理水平。
营运能力分析通常会用到如下四个指标：
1、总资产周转率
总资产周转率=营业收入/平均资产总额
平均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）/2
周转越快，反映销售能力越强。
资产总额在A股中表示为“总资产”，在港股中则为“负债及股东权益总计”。
2、存货周转率
存货周转率=营业成本/平均存货
存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。
存货在A股中表示为“存货”，在港股中为“在建工程”，在港股中也有一个存货，港股中的存货与A股不同的是，港股中包括了建筑材料和设备等。
3、应收账款周转率
应收账款周转率=营业收入/平均应收账款。
平均应收账款=（年初应收账款+年末应收账款）/2
应收账款周转率越高，平均收账期越短，应收账款收回越快，资金运转也越灵活。
具体分析三大能力，除了看同比增长或者行业排名之外，也可以进行结构的拆分，比如在看净利润增长外，可以再比对下归母净利润的增长。这里面的技巧留待下次的财务指标分析文章进行分享。
三大指标说完了，最后为了方便大家学习，文末总结了房地产财务指标在A股和港股中的不同叫法，仅供大家参考使用。
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所以，学废了吗？