英政府延长Help to Buy期限, 新政明年4•1推出!
英国住房，社区和地方政府部最新宣布，有鉴于受到新冠疫情影响，房子的建造工程可能被拖延而无法如期交屋，因此政府特别将目前的Help to Buy（购房援助）计划中的“新建房完工”期限，从原定的2020年12月31日，延长至2021年2月28日。
不过对于“购房者”来说，必须“完成交易”的期限，仍然是2021年3月31日。除非当事人是在2020年6月30日前完成订房（Reservation），那么当事人完成交易的期限就可以在2021年5月31日之前（这里指的“完成交易”，包含了当事人拿到新房子的钥匙，并且搬进去新的“Help to Buy”房子中）。
上述“期限”之所以重要，原因是英国政府将自2021年4月1日，推出全新的Help to Buy计划。
新的Help to Buy－Equity Loan（购房援助－净值贷款）计划，将会取代现有的Help to Buy－Equity Loan；新计划将实施至2023年3月，之后基本不再延期，也就是那之后Help to Buy计划基本就宣布告终。
（注：今天文章指的Help to Buy计划，是单指Help to Buy－Equity Loan（购房援助－净值贷款）计划。）
→ 什么是Help to Buy－Equity Loan？新旧政策之间有何不同？
简单说，英国政府推出的“购房援助”计划（Help to Buy），顾名思义就是要解决英国民众，尤其是年轻族群，无力支付昂贵的首付款，难以申请按揭购房的状况。
目前英国政府提供的“购房援助”计划，基本有Shared Ownership（共享产权房）和Equity Loan（净值贷款）两种形式。今天文章着重的就是“Equity Loan”（净值贷款）这类政府购房援助。
目前的“Equity Loan”购房援助政策，是面向首次购屋者（First time buyer），或者是想要“换房”的购房者（也就是要更换“自住房”而非投资第二套房的当事人）。
不过根据政府已经公布的政策文件，新的“Equity Loan”政策，将会仅限于“首购族”而不再开放给“换房族”了；并且新政策在“房价”上，也会有更细分的限制。
其余的规则和条件，新旧政策之间则基本是一致的。
同时，新的政策预计自今年秋季开始开放申请。
Equity Loan（净值贷款）政策指的是，买房者可以向政府借最高20%或40%的“买房款”，帮助民众能够更快可能买到属于自己的房子。
这个“20%”或“40%”的“借款”，取决于当事人是在什么地区买房。如果是在首都伦敦买房的话，最高可以借到总房款的40%；如果是在伦敦以外的其他地区，那么最高只能借到20%。
同时，当事人买的“新房”还必须符合以下条件：
－必须是“新建”房产（New build）；
－英格兰地区房产总价不可超过600,000镑（威尔士地区则不能超过300,000镑）；
－房子买了之后不可用于出租或转租/分租；
－如果是在威尔士地区，当事人还需要证明自己（原来）无法负担买房（所以才需要政府援助购房）。
此外，如果是2021年4月1日开始的新政策，对于“房价”的“封顶”限制则更加细分为以下：
政府的“借款”前5年是“免息”的，自第6年开始，会征收1.75%的利息。
接着从第7年开始，每年的利息还会“逐年上升”，增长幅度为：零售价格指数（Retail Prices Index，简称RPI）＋1%。
如果是2021年4月1日开始的新政策，从第7年开始的增长幅度则是：包括业主住房成本在内的消费者物价指数（简称CPIH）＋2%。
同时，不论新旧政策，都要求购房者需要拿出至少5%房价的首付，剩余的75%或55%（也就是扣除掉政府的20%或40%借款部份）则需要向银行贷款。
需要指出的是，当事人之后要“还款”给政府的时候，是需要根据“还款当下”的市场价值（Market Value）来偿还的，而不是原先购房时所借款的实际金额。
举个简单的例子：
假设当初买房时，购房价格是200,000镑；当事人向政府借了20％，也就是40,000镑。
几年后，这套房产的市场价值涨到了230,000镑，这时候当事人需要还给政府的就是：230,000镑＊20％，也就是46,000镑，而不是原来借的40,000镑了。
另外还要指出的是，这项政策规定，购房者（当事人）必须在25年之内，当贷款期限终止时（注：Equity Loan的贷款时长是25年），或者将该房屋出售时，把向政府借的贷款给全部还清。
而且，购房者从开始（向政府）借款当月之后，需要设置Direct Debit（直接借记），每个月支付1镑的贷款/借款管理费，直至还清所有借款为止。
→ 一些关于Help to Buy－Equity Loan的常见问答：
－加入Equity Loan后需要支付印花税吗？
答：需要的，而且印花税必须由购房者支付，这基本是不包含在政府提供的20%或40%借款里面的。
－加入Equity Loan后，每个月需要支付的费用有哪些？
答：一般来说，购房者每个月需要自己支付的费用有以下：
－银行贷款；
－每个月规定的1镑”借款“管理费；
－第6年起，需要开始支付的政府借款利息；
－如果是购买公寓（Flat）或其他有公共区域的小区，一般还需要缴交物业管理费（Service Charges）；
－地税（Council Tax）；
－房屋相关的保险费用；
－其他费用像是水电煤气费用，网路费，电话费等等…
－之后想把房子卖掉可以吗？
答：可以，但是卖掉的时候需要同时还清所有的政府贷款（包括利息）。
－Equity Loan必须一次性还清吗？
答：不需要。购房者可以选择一次性还清，也可以选择Staircasing（阶梯式还款）。
还款前需要先有专业的机构来给房产估价，再以当时的房产价值来进行对应的百分比还款。
每次至少需要一次性偿还欠款的10%（比如向政府借贷的20%之中的10%），并且每次都是要以当下的市场价值来进行计算。
－可以把房子转租吗？
答：不可以。前面我们提过，这类房产只能用于自住，除非购房者已经还清了所有政府贷款。
－已经拥有一套或者以上房产的人，可以加入Help to Buy计划吗？
答：不可以。Help to Buy主要的目的是协助首购族（也就是没有房产的人）实现有房的梦想。
另外，如果是夫妻，其中一方名下已经有房产，另一方也会被视为已经有房产而不能参与Help to Buy。
→ “新旧政策”转换的一些常见问答：
－现在还能申请旧的/原有的Help to Buy－Equity Loan吗？
答：可以的，前提是房产开发商能在2021年2月28日前完成建案（也就是盖好房子），并且当事人能够在2021年3月31日前完成交易，顺利拿到钥匙。
－前面说2020年6月30日前完成订房的可以延长“完成交易”的期限，那若是2020年7月1日当天或之后才订房的呢？
答：那么“完成交易”的截止日期，仍然必须是2021年3月31日，无法延长。
－如果无法及时完成交易，该怎么办？
答：如果无法及时完成交易而使当事人失去Equity Loan购房补助资格，当事人无法继续买房程序的话，开发商必须将原本收的”订金“，全额归还给当事人。
如果当事人已经收到政府的“授权”（Authority to Proceed），那么开发商可能有权扣除一些相关费用，再把订金归还给当事人；但即便要扣除，开发商也必须把扣除事项或原因详细告知给当事人。