回国探亲或旅行,房子经常空置怎么办?投资短租市场怎样?

上周，丽莎给大家写了两种比较受欢迎的租赁方法，分别是HMO租赁和居民房东的租赁形式。其实，在英国，还有一种租赁方法也吸引着广大房产投资者们——假日短租形式。
每当业主外出度假或者回国探亲时，他们都会把空置的房产以这种形式进行出租，稳定的租金不仅可以持续支付按揭，还可以有多余的资金来覆盖自己的度假费用。还有一种情况，随着英国旅游业快速发展，假日短租市场的需求相当火爆，于是，越来越多的业主专门把房产投入短期租赁市场。
只要您打算进军英国的假日短期租赁市场，不管您是属于前者还是后者，这篇文章非常值得您收藏。
在本篇文章中，我们主要跟大家探讨的问题有：
1.什么是假日短租形式？
2.假日短租形式的好处和风险都有哪些？
3.如何合法进军假日短租市场？
4.假日短租房东需要履行的出租规则和条例有哪些？
什么是假日短租形式？
 
只要房东把房产或房产中的一个房间在短期内出租，出租房配备齐全的家具和家庭用品，这样的租赁形式都被称之为短租（Short term Let），也叫“假日出租”（Holiday Let）。
不过，以前短租的租期都是以月来计算的，它指的是那些少于6个月租期的出租房。如今，随着Airbnb，HomeAway，Booking等网站进入人们的视野，短租的规则也发生了一些变化。如今的短租有了更加灵活的租赁期，最短可从“天”计算起，从一个晚上到几个星期不等，短期假日租赁房吸引的租客一般都是商业旅行者或者纯游客。
总的来说，英国的法律是允许业主以这样的形势来赚点额外收入的。不过，不同的地方政府又有着不同的规则。比如，在伦敦，由于人口密度太高而住房又不足够供应，它的短租房就有一个比较特别的规定。
根据法律规定，伦敦的短期出租住宅物业（短期假日物业）通常被定义为“临时睡房”，只有在满足以下两个条件的情况下，业主才可以把其物业用作短期出租：

  • 在一年内，房产被用作短期出租的总夜数不得超过90夜

  • 提供住宿的人必须有责任在短期租赁期间缴纳市政税

如果您的出租日期超过了90夜，您必须要获得所在地方议会的规划许可，要不然均算非法出租。
假日短租形式的好处和风险
把房产用来做短期出租和长期有什么不同呢？我们来看看它的好处：
首先，英国度假的需求还是不错的。有数据统计，过去几年，英国的旅游一直处于上涨趋势。一家专门做假日房产的公司SykesCottages统计了一份数据，数据显示，2018年，66%的游客都选择到英国旅行。
2019年，英国短期租赁的预定量大幅上升46%。有房产专家分析，在疫情的长期封锁后，这些度假屋的需求将会前所未有的速度发展。比如说，根据谷歌搜索数据分析，在2021年2月之前的12个月里，"英国留宿"的搜索量比之前增长了200%以上。在英国政府宣布的解封计划之后，南德文郡度假屋住宿的预订水平创下新高。
其次，租金收入会比传统的长租更高一些。与长期租赁相比，短期度假租赁收取的周租费高很多。如果房东有良好的出租率，一般都可以获得比长期出租高出30%的租金和收益率，特别在某些旅游热门城市，短租度假屋的租金收入甚至更高。
再次，业主可以把梦想的度假屋和生意结合起来。很多业主都会在一些热门地点买房来作为自己的度假屋，因此，选择短期租赁的形式不仅可以让他们有了自己定点度假屋，还可以有额外收入来抵消度假费用。
还有，如果您的房产属于"带家具的度假屋"——您的房产每年至少210天用于商业度假出租给客人/您的家具被同一个人出租超过21天低于155天/您的房产在210天必须有105天作为假日住宿出租，您或者您的家人使用该房产的时间不计入总数——那么，作为业主，您可以享受一定的税收优惠和福利。例如说，资本利得税的相关减免等。（关于不同出租屋的税收原则，我们会在之后的文章向莎粉们详细解释。）
当然，度假短租的形式也有潜在的风险：
第一，管理和维护更耗时。就像酒店一样，每段时间都会新的租客也就意味着您要不断地为房产做清洁。另外，您还要持续维护您家里的设备，比如：您浴室厨房的设备旧了，您就得定期更换；您的地毯脏了也得重新换一个。总体来说，管理成本会比较高。
第二，非常依赖当前旅游经济形式。如果商务或休闲旅行者的需求下降，短期租赁市场就会受到影响。比如，这一次的疫情危机就给短期租赁带来了很大影响。
第三，由于居住时间短，租客的审查不会像长期租赁一样那么细致。所以，短租房就很有可能遇到比较奇怪的租客，有些意想不到的事情可能会发生。比如，客人可能在您的房产里受伤，破坏您的房产，甚至对您的邻居造成伤害。作为物业所有者，您有义务为这些问题负责。
所有人都可以开启假日短租的生意吗？
看完了利与弊，您决定要开始进军短租市场了，那么，在出租房产前，您还需要搞清楚以下几个问题，来看看自己是否有资格开启短租生意：
第一，  您的抵押贷款机构是否允许？
在英国，大多数抵押贷款机构认为短期出租的风险水平太高。他们认为，假日短期出租房会不断有新的客户入住，损坏房产的风险很大。另外，如果遇到旅游淡季，房产被长期空置的可能性很大。所以，有一些抵押贷款公司是不允许业主做这样的生意的。因此，如果您目前的房产抵押贷款不允许，您可能需要向他们咨询，看看有什么解决方案；如果实在不行，您可能需要重新向另外的机构来申请贷款了。
第二，  您的租约是否允许？
在英国很多房产都属于租赁产权，特别是公寓。如果当事人的公寓是以租赁产权（Leasehold）的形式买下的话，那么，您买的只是房子本身，而房子所在的那块土地却属于您地主的。很多时候，产权文件中会有一项限制：在未经大房东（也就是地主）事先同意时，当事人是禁止将物业转租少于6个月的。
因此，如果您的租约中存在此类限制的话，您必须要在出租前先征得同意。如果您没有这样做，地主基本是有权控告您违约（Breachof contract）。
第三，  您需要规划许可吗？
正如我们前文所说，每个地方政府对短期出租要求不一样。在英格兰，每个地方当局都有权制定自己的政策。伦敦的房主想要做短租，租期超过90晚，就必须得向当地政府申请规划许可。在苏格兰，从2021年春季开始，地方政府会指定控制区域，在这些区域内，房东如果想短期出租整栋房产，必须获得规划许可。
因此，如果您想提供短期租赁，就必须向当地议会住房部门了解您是否需要申请规划许可，以确保您是合法出租的。
此外，各地政府对于“改变用途”的物业也有相关规划许可规定。比如说，如果您的房产原来是商业用途的，您现在要把它转换成居民用途，现在想用来做民宿了，那么，您就必须要获得规划许可。
丽莎律师行房产部门见习律师MandyMa提醒：
“您必须要在出租前了解以上三个问题，在没有得到相关的许可前，房东一定不可以私自进行短期假日的出租。如果您那么做了，您不仅破坏了合约，严重的话，您还可能触犯法律。”
作为假日出租屋房东，履行的出租规则和条例？
好了，当您拿到了许可，正式成为一名假日短租房东时，您就要履行短期租赁房的法律义务了。其实，它的规则和普通的租赁房一样，不过，也有一些比较特别的条款。
  • 一定要保持您的假期出租屋是安全的
英国法律要求，短期租赁房的房东必须要为租客创造一个安全舒适的环境。一般来说，您在出租短租房前，一定对房屋进行风险评估，确保您房产里并没有潜在的问题：
Ø 确保楼梯上的扶手是安全
Ø 确保通往物业外的紧急通道畅通无阻
Ø 必须找出物业内潜在的危险，比如：容易让租客绊倒或滑倒的地方
Ø 如果您的物业适合儿童，最好提供保障儿童安全的措施
Ø 如果您的物业有比较低的天花板，房东必须要作出提示
Ø 在物业内，房东需要提供一份紧急电话清单，包括煤气电力公司电话号，提醒租客在出问题的时候都可以拨打。

  • 确保物业的消防安全

政府要求，所有的度假场屋都需要有自动探测和火警系统，房东必须请专业人员定期对这些系统进行测试，确保这些火警系统是能够发出警报声的。
此外，短期假日屋的家具必须符合商业消防安全标准。这些规定是为了确保您可以为租客提供具备防火性能的家具。
  • 确保物业的燃气安全
如果您的度假屋内有任何燃气设备（无论是煤气或液化石油气），您都有法律义务确保所有设备都是安全的。并且，您必须请有资质的燃气安全工程师对其进行检查，并为租客提供一份房东燃气安全证书。另外，您还必须确保配件、烟道和烟囱得到很好的维护。
  • 确保物业的电气安全
作为一个度假屋主，你有责任确保所有电器、电路和固定装置在物业内是安全的。其次，您还要确保所有的电力供应和线路都得到相关的安全检查，另外，您必须要保障租客可以安全使用您提供的所有电器。包括洗衣机、电视、烤面包机。
  • 确保您的室内温泉池和游泳池不会造成意外发生
一般来说，室内温泉池或者游泳池是度假屋吸引租客的最大亮点，很多业主可能会专门在家里安装它们来作为卖点。那么，如果您家里包括了这些设施，您就必须确保它们的安全。房东必须要定期给它们做测试和检查。
值得注意的是，如果您的度假屋里有一个游泳池，您必须要采取一切合理措施来预防事故的发生。比如说，您可以在游泳池旁竖立一些安全标识，告知客人泳池规则等等。如果您不那么做，那么，您可能就得对意外事故付上全责了。
最后，丽莎律师行房产部门见习律师MandyMa提醒房东：
“很多业主都会选择一些假日短租网站，比如Airbnb投放自己的房产，那么，我们建议业主在选择这些平台前一定要仔细对比，看看这些平台的收费规则以及退款原则。最主要的看看他们给业主提供的保障，比如，客户临时取消订单后，房东是否有保障？以及房屋遭到破坏后，平台会给予什么赔偿？
最后，我们还是建议顾客可以购买一份度假屋保险（Holiday let insurance），因为度假屋必须有足够的保险，以覆盖建筑物和内容的损害，事故和收入损失。这些损失是普通的保险种类没有涵盖的。”
好了，今天的房东实用帖就到这里，我们会在下一周继续为大家提供相关的房东Tips，请莎粉们持续关注。喜欢我们的文章，别忘了给我们点赞哦！
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