文字整理丨许泽杰
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问：在杭州，刚毕业，根本买不起房子，想离开杭州。可以吗？答：可以，不是一个城市留你，是一份工作留你，不是你买不起杭州的房子，是你的工作买不起杭州的房子，核心点是工作。所以，刚毕业的时候，不要太在意房子，应该在意你的工作的前途。为了前途，租房子，投资自己，比买一套名下的房子更重要。如果离开杭州，能有更好的发展，也是何乐而不为。问：叶老师，为什么你老是说大多数新房和二手房都没涨，而像克而瑞这样的专业机构都在说每周每月新房都在上涨。答：房子是一个不动产，很多成交的数据都是个案，如果用动产的思维去了解这个市场，很多答案都是误入歧途。我们以新房为例，不是说克而瑞的每周成交的数据错了，而是他的结论错了。像克而瑞说余杭房价已经连续两周涨幅超10%，这是因为统计上的取样太少以后，结果就不准确了。如果这周是临平山北的盘成交占主导，余杭区的成交均价就会在2.1万元附近，而如果上一周是未来科技城的盘成交占主导，余杭区的成交均价就会在3.6万附近，你能不能得出房价大幅下降的结论？得不出来，因为根本不是同类房源。问：多个楼盘的中签率继续刷新纪录，买房难度继续增大，对于刚需来说买二手房是一个选择吗？毕竟既买既住也是一个优势，但是考虑到二手房的溢价，专家觉得自住可以买二手房吗？答：可以呀，其实今天的二手房市场是一个分化严重的市场，因为公民同招带动了一批学区房，因为南星桥和奥体的房荒带动了一批次新房，但其实很多非热门区域非顶级学区的二手房本身这几年并没有什么大涨，性价比反而是高的。买二手房，有两个提醒，一是要扣除学区房的溢价，如果是刚需属性，选择非学区房的性价比更高，二，要分清户型的优劣，二手房的户型差异很大，要用总价思维去判断二手房的价值。
问：可怜滨萧两区交界处的楼盘争气的不多，特别闻堰的楼盘和基础配套，这几年发展太慢了，您怎么看？
答：是的，闻堰起步很早，但差不多十多年没有大的动作与进展。主要的原因，一方面，滨江区的重心一直在浙赣铁路以北，以南一直没有大的功作，浙赣铁路以南这片区域反而成为一个割裂带。另一方面，萧山区虽然这几年在持续发展湘湖，但却是把湘湖当作一个旅游区和新兴产业区来规划，也没有引进太多的住宅开发与配套。当然，这样做，客观上也为今天杭州的南启留下了难得的空白。
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问：老师，我想问下主城区老小区值得购买吗？比如说德胜东村、三塘汶苑、朝晖这种老小区但是没有学区的，升值空间是不是很小。答：如果通勤自住，宁可没学区的，所以自住可以，投资一般。问：桃李湖滨这个项目怎么样，高层27000的价格感觉有点高，买来投资用可行吗？答：可行。两个理由，一是在限价以前，像绿城系的楼盘本来就可以比同区域的楼盘多出一定的品牌溢价，这个得到楼盘交付的时候，可以明显的看得出来。二，桃李湖滨本身的地块条件也很好，近地铁，近政务中心，近青山湖，可以说是占据了临安最优质的资源。问：要给儿子买一套婚房，现在看中主城区的两个楼盘，香栖天第和春来枫华，这两个楼盘都是在东新园附近，各自的优缺点是什么呢？答：一看就是杭州本地人的购房逻辑。这两个盘，优点在于，在位置上来讲位于主城区的中心，缺点在于界面一般，离地铁站也较远，边上没有大的重大利好与规划落地。两个盘之间，绿城的盘更大，单价也要高2000元，户型也要更大一些。你预算够，又喜欢这个区域，就买春来枫华吧。问：叶老师刚需是买崇贤新房还是买天都城地铁边的新房合适呢？答：崇贤确实大概率会在地铁四期规划中纳入杭州的地铁网，但毕竟星桥的地铁马上就会通了。所以，如果对你来说两者的通勤差不多的话，还是选星桥，一方面3号线通车时间要早好几年，另一方面星桥位于主城和临平新城的中间，能够受到两方面的配套辐射。答：这里面有一个总价思维的逻辑，早几年的房子140方往往也只是三房，而现在这样经济性的三房往往100方左右就可以做到了。虽然尺度有差异，但对于刚需来说，房间的数量，总价的高低是首要的考虑。问：佳兆业印月和德信中心两个楼盘比较，谁更好一些？答：两个盘的户型和园区都规划得不错，两个盘的不同点在于，德信在杭州东站的东广场那一侧，而佳兆业在杭州东站的西广场这一侧。德信中心现有的区域界面更成熟，配套完善，更适合自住。而佳兆业所在的天城单元，还是刚刚整体拆迁完，目前来看配套不是很成熟，但它市中心更近，边上又有大多空地，充满想象空间，适合中长线投资。
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问：叶老师，杭州周边购房建议买哪里？投资为主，预算150万左右。答：投资现在真的很难，不能有大的预期。这个价位可以看一下桐乡。问：老师您好，我在16年在杭州买了一套商铺，办好手续85万，现在年租金4.5万，已经入坑了，现在想卖掉，中介估计也就120万左右还不知道能不能卖掉，老师，我现在很迷茫，不知道是继续持有还是继续降价卖掉，（我在杭州已经有两套住宅了暂时不能继续购买住宅，）问：请教下，回迁到始板桥未来社区好还是上木场巷社区海潮雅园好？后者有确定的钱学森学校，谢谢。问：叶老师，朝闻花城，汝悦美境，哪个值得买后期价值大些？
