V领地青年社区周君强：精细化、规模化运营打造差异化长租体验
从律师到CEO，周君强沉淀了十余年的积累与思考，经过四年的精耕细作，V领地已签约物业近50个，运营房间超过23000间，社区总面积约60万平方米，累计服务十万都市青年。在2019年初胡润研究院发布的《2018胡润大中华区独角兽指数》中，V领地青年社区荣登上榜，成为榜单中最具潜力的新晋独角兽，位列长租公寓第一。“我们从来没有想过去拿任何奖项，那是给外人看的，我们只想把长租公寓这件事做好，独角兽这个奖也是朋友告诉我，我们才知道的”获此殊荣，周总显得很淡然，而谈起V领地的运营心得，周总才打开话匣子。
从地产律师到V领地CEO
在成为V领地青年社区的CEO之前，周君强做了十余年的地产律师，除了常规的法律咨询以外，周律师也非常关注地产企业的管理和运营，“你要深度参与一个企业，才能为他做好服务”。这样的严谨也让周律师得以深度理解房地产市场的成长与变革。
在地产行业的时候，周律师发现，在美国核心城市，毕业生需要5~10年的过渡时间才有能力购置房产，加之人才向发达区域的聚集，租房需求被进一步释放，为公寓的发展提供了土壤。同样在中国，随着95后为主的年轻人涌入租房市场，新一轮的租房需求也在升温，“我们希望为外地来的年轻人在上海做一个高性价比的产品”周总如是说道。
2011年，V领地的第一个项目落地上海，2014年进入市场后，运营结果超出预期。试水成功后，经过一段时间的前期准备，2016年5月正式发布长租公寓品牌“V领地青年社区”；2018年底，V领地在周总的带领下已经实现所有单店项目全部盈利。根据克而瑞最新发布的《2019年半年度租赁行业榜单》，V领地社区已经成为上海集中式长租公寓在运营房量第一的品牌。
独立思考，保持冷静
长租公寓不是一个轻松的赛道，物业租入和租出价格的“剪刀差”是长租公寓的主要盈利来源，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。作为一个新兴的市场，还没有一个成熟的运营模式可以借鉴，政策也还在摸索期，而律师的冷静和严密让周总带领下的V领地在这样一个行业里波澜不惊，稳稳前行。
2014年底雷军往长租公寓投了一个亿，2015年发改委首次将“公寓”定义为一个行业并提出“房子是用来住的”，一时间资本纷纷涌入。相比之下，V领地青年社区的进入是经过了深思熟虑的。“我们不是2015年才决定要做这件事的，第一个项目经过三年的建造和一年的运营反响不错，再加上对日本、美国市场的研究，我们认为这种长租公寓的模式是跑的通的，而且我们有多年的房地产相关经验，也希望为沪漂的年轻人做些事，这个时候正好是2015年”。
从2015年中进入市场到2016年，V领地没有急着融资、跑马圈地，而是潜心搭建自己的运营管理系统，摸索长租公寓的运营模式。整整一年V领地都没有主动做品牌发声，直到覆盖全流程的管理系统搭建完成，2016年中旬才正式把品牌推向市场，并随即便在浦东滨江大道的球幕里举行了连续七天的嘉年华活动，引起广泛关注。
相对于2015-2016年的火热，2017年变得尤为艰难。北京、上海先后拆违，上海从普陀区开始对住宅租赁市场开展大规模的规范整治，各大品牌公寓均遭受到不同程度的影响，V领地的几个在建项目也不得不停工等待通知。房地产行业的项目资金重、周期长，长时间的停工势必会对企业的现金流提出严峻的考验，而面对这一切的周总仍旧十分冷静：“我们的进度确实会受到影响，但是对于不合规的公寓的清理反而是对我们的一种保护，这比盲目狂飙要好很多，可以推动市场恢复秩序，走上良性轨道”。公寓规范整治活动结束后，包括V领地在内的头部企业被批准重新开工或运营。
而随着2017年底的十九大召开，鼓励性租房政策出台，房地产、国企等从业者纷纷入场，拥有雄厚资金实力和强大不动产资源的竞争对手入局无疑对品牌长租公寓是一种挑战。行业竞争加剧，各个企业跑马圈地，物业价格不断抬高，对每一分钱都要算账的创业型长租公寓品牌是一次考验，不少品牌长租公寓的运营者都感叹道：拿房竞争太激烈了。为了快速扩张抢占一席之地，很多公寓选择无视成本上升大规模扩张，导致拿房成本高企、空房率上升、入住率降低，亏损状况严重。由于无视经济规律，盲目依靠融资和加杠杆来扩张发展，在资金链无法支撑情况下这些长租公寓陆续爆仓，粗略统计，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等在内的多家长租公寓爆仓后，有近20家长租公寓因资金链断裂退出市场。
面对一片火热的市场和匆忙扩张的竞争者，V领地在这一阶段反而选择了放慢开拓新项目的脚步，在现有的项目上研究摸索能够降本增效的经营模式，在首创“泛社区”经营模式后，以坪效指导设计为理念，提升了管理效率和租客的居住体验，2018年社区平均入住率在95%以上，2018年底，V领地实现了所有单店项目盈亏平衡。
“这是一个被政策和资本催熟的行业，本身其实是很脆弱的，井喷是一种假象，产品还需要一个打磨的过程。长租行业会回归本质，一上来就跑马圈地、全国布局的虚高会消失，我们要先把管理模式和体系做好做实”周总坦诚地分享道。
跑道很宽很长，需要耐心和细心
问起V领地的计划，周总更显得克制、理性，“三年10万间还是三年5万间，扩张的计划要与管理能力的增长和融资的节奏相匹配”。在周总看来，耐心和细心是在这个又宽又长的跑道中脱颖而出的必备素质，“这个跑道很宽，很多人群都有租房需求，但我们要先把年轻人服务好；跑道也很长，是需长时间打磨才能有回报的行业”。
2018年开始，陆续有企业因经营不善而退出市场，主要原因就是成本控制困难、盈利跟不上。而品牌发声前多年的积淀和困难时期的静心研究是V领地青年社区能够穿越市场动荡而屹立不倒的关键所在。
周总认为，长租公寓是一个“重运营、长收益”的服务型行业，成本控制困难、盈利难是行业的特性，只能从经营模式、成本优化、灵活增收和风险严控方面着手进行。V领地经过探讨研究，首创“泛社区”的概念，也就是在热点区域内，围绕着1000间以上的大社区，布局500间、300间等规模的小社区，通过大社区带动中小社区，形成区域内治安管理、生活配套、娱乐休闲、交通设施等资源串联共享的泛社区模式，实现了集约化管理，降低运营成本、提升管理效率，有效地提升了盈利能力。
而能够支撑这一高效管理优势，离不开背后开发的V领地公寓智慧管理系统。在品牌发声的前一年，V领地正在默默开发能够覆盖全流程100多个细分管理节点的系统，“先把管理的体系搭起来才像是一个做事的企业”，正是有着这样的沉着，V领地才能实现科技化、精细化的高效管控。周总给我们展示了手机上的管理APP，实时的反馈和经营数据分析清晰地展示在眼前，例如智能工单系统，实现了维修工单、投诉工单、社区检查工单等智能派送，而BI报表系统则可以实时采集和处理公司门店运营数据、能耗数据、客户数据等。
经过反复的打磨和潜心的积累，V领地的单房运营成本远低于同行水平，根据克而瑞发布的《2019年半年度上海租赁行业榜单》，V领地在上海长租公寓市场中盈利能力排名第一。即便是这样，周总也没有骄傲，仍保持着对扩张的冷静和谨慎“全国连锁看起来很好，但不是我们的目标，公寓和酒店不一样，年轻人更可能在同一个城市内换工作、搬家。另外上海还有很大的潜力，我们要把这个城市做透，要把一个产品模型做成熟，再谈去其他城市、其他的产品”。挂在周总嘴边的从来都不是扩张，而是精细化管理、产品的优化，在这样一个对运营门槛要求极高的行业里，周总的这种对企业的严格把控难能可贵，这需要的是耐心和细致的匠人精神。
做个好人，鼓励成功
访谈的最后，我们在周总的办公室一角看到了“做个好人，鼓励成功”的企业精神。“我也是从外地来到上海，我希望能够为追逐梦想的沪漂青年创造一个住得起的良好生活环境。”周总解释道。
年轻一代对住房和生活的全新态度有了天翻地覆的变化，他们愿意为“住得好”买单，同时也要求极高的“性价比”。V领地用“25的N次方”对年轻人做了精准刻画：25岁的年轻人已经成为了租房的主力人群；房租占收入的25%，这样既能手头宽裕又能保障居住品质；25㎡独门独卫是居住底线。同时V领地还注意到，这群人还需要社群生活。而V领地开发出的“小房间 大客厅”的青年社区产品，25平米精致单间小户型包含了卧室、客厅、厨房、卫生间，现代化的装修，2000~4500元/月的正好满足了年轻人对于品质、租金的要求，而公共空间的大客厅则满足了对于社群生活的需要。
“V代表着Vitality活力，Victory成功，Vision愿景，是社区内年轻人的真实写照，充满活力、渴望成功、对未来充满美好的愿景；V也象征着着两个手交叉，代表着V领地对于青年人的极致呵护。”
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