百万法拍房，40年无法使用，爱我你怕了吗

光是这个标题就令人瑟瑟发抖，甚至有一种看一眼法拍房就要损失一个亿的赶脚。

鸡认真看了十盘视频，莫得事情的完整经过，没说个所以然，整体给我的感觉是只是想把事情搞大，管你妈到底咋回事哦，反正就是先把人吓到再说。

于是我靠神奇的度娘搜了完整新闻，原因很奇葩····

这个买受人脑洞奇大啊！是自己在往坑坑里面跳好吗。

我捡重点说。

这套房子面积256㎡，起拍价123万，算下来起拍单价只有4800元/㎡左右，四千八买科华路！巴适得板安逸得喊，不赚钱搞宣传，媲美甚至超越近几年各大万人参与摇号的神盘。

明明是人都逃不过真香定律，但是这么低的价格却只有他一个人兴致勃勃的参与竞拍，为啥呢？

因为法院的公告写了，这套房子有案外人主张租赁权，意思就是说房子租给别个了的，具体咋回事还需要自己切核实。也正因为有这个瑕疵，所以起拍价才这么低。

买受人联系了法院咨询，具体情况和他的理解如下，我看到最后那句话对他的脑回路表示深深的抗议···

买受人到物业切核实，物业经过业主同意给了他两个电话，一个没打通，另外一个打通了给他说：不要买这个房子，已经租了四十年了，他租20年，后面20年另外个人租。

买受人想切当面核实，要求对方出示租赁合同和具体签订时间都遭残忍拒绝。（他可能觉得对方是嚯他的）

第二天他再次到物业中心核实，他说物业给说这套房子目前是业主在用，根本没有对外出租，这个时候距离拍卖结束还有72秒，他以快狠准的手速底价拍下了这套房子。

毕竟全世界只有他一个人参与竞拍。

而在庭审后，记者就物业核实部分向刘正坤确认，他是否向法院提供相应的书面证据，他表示“无可奉告”。

？？？？

原文点这个：

https://news.sina.com.cn/o/2019-08-20/doc-ihytcitn0627223.shtml

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这一整件事写满了尴尬，因为大家都很忙不想细问细节，不愿意花时间搞清楚缘由，所以经常因为这种事情导致法拍房犹如狼一般存在。

如果法拍房真的比狼还吓人，那那么多拍卖房还卖给鬼大爷啊是不是。

所以我到朋友所在的助拍公司深度了解了一哈，大概摆了两三个小时，瞌睡都给我摆出来了，还是捡重点说。

关于法拍房的风险，主要有两点：

1，房子内有老弱病残，你即使拍下来了也不敢把他弄起走。

2，恶意租赁，犹如上文那种，给你整个长租合同，拍下来也莫得使用权。

他们还给我说了一点，房子当仓库在用，如果你拍下来，房子里面堆了货，你拿了钥匙直接给别个甩出切了，损失也是你负责，除非你另外租个房子把那坨货供养起。

这些所有问题都涉及到要做一件事：调查，把这套房子摸清楚先。

所以才会有助拍公司的出现，助拍公司就是专门切调查这些的，当然你时间多神通广大也可以把这个费用省了自己切调查。

因为调查还是比较麻烦且复杂，所以基本上法拍房都是通过助拍公司的帮助下拍下来的，毕竟莫得几个人敢省那点钱切冒风险，稳当最重要。

分别说下几种房源的拍卖/腾退方式。

1，干净房源

就是啥子都莫得的房源，没老弱病残，也莫得恶意租赁。

这种房源一般起拍价比市场价低不到好多，最大的不确定因素就是来自其他竞拍对手，如果是一套很好的房子可能会遇到爱家，超出市场价拍下来。

但是对于莫得资格的人来说，比市场价贵一点点也无所谓，毕竟现在法拍房本身就不是捡漏为主，而是破限购。

当然也会遇到低于市场价的干净房源成交哈，也算是捡漏+破限购了。

 

2，有老弱病残的一般不建议，PASS。

有老弱病残的也可以解决，你在房子附近从新租一套，法院强制执行把他弄过切，但是时间长，麻烦，还有额外成本，不确定因素也很多，不建议，助拍公司也不想惹这种麻烦的骚。

3，恶意租赁

恶意租赁分为两种。

1️⃣，随便咋个说都不得搬走的，这种PASS，买了也不是自己的。

这种在调查的时候对方一般会给你说清楚自己就是不得走的想法，诚恳建议你不要碰，也希望你虚心接受建议，不要觉得自己要不完了。

2️⃣，恶意租赁就是为了再拿点钱。

这种相对很好打发，小明欠债200万，房子预计拍下来也就150万，还了帐也莫得一份儿剩余的钱进自己腰包，那么他就先找人签租赁合同，把使用权拿在手上。

竞拍前，有人看上这套房子，调查到有租赁，联系小明，开始跟小明深入交流，摸清他想爪子。了解到小明就是想减少点“损失”想拿点钱自己揣到，于是可以跟小明商量。

拍下来给他5万或者10万腾退费，他搬走终止租赁合同，双方签订协议。

在买家这边，预算是150万，那么在竞拍到140万的时候就停止竞拍（因为有10万成本是腾退费）。

这样的结局是：法院成功结案，买受人买到了房子，小明也有了零花钱。

如果拍下来小明又反悔想要15万了咋办。

多余的不确定费用都由助拍公司承担（我问的那家是这样的哈，助拍公司没有行业标准不清楚其他公司是不是都这样）。

所以在每准备拍一套房子前，助拍公司和买受人都会单独为这套房子签合同，明确了腾退费多少，所有费用加起来是多少，如果有超出都由助拍公司承担。

当然恶意租赁只占小部分房源，大部分法拍房都算是比较干净的房源，找助拍公司摸底，主要是为了省时省事以及上个双保险。

来说助拍公司的工作流程简单版。

1，根据你的预算筛选部分房源给你欣赏。

2，你看中某个房源，确定想参与竞拍，那么他们会有专门针对这个房子的合同。

3，合同内规定了你拍下的这套房子，不得任何瑕疵，包括腾退完毕，没有人住，是一套干净的房子。

4，如果你看上的这套房子有恶意租赁，但是本身跟对方说好了给10万他就搬走租赁合同作废，等你拍下后他又不干了要涨5万才走，那么这5万助拍公司自己出。

5，如果这套房子拍下后对方不走，加钱都不走，那么助拍公司自己把这套房子买下。

法拍房可以贷款不

可以，贷款政策跟正常购房一样。

法拍房的税费

如果是满两年房源，法拍房的税费最高差不多6个点，少的是4个点，区别在于你拍那套房子的面积和你名下的房产。

助拍公司的收费

目前没有行业标准，每个公司有区别，一般在3%-7%之间，大部分是5%，我咨询的这家朋友所在的公司就是相对便宜的3%左右，所有费用合同明确，不存在变相加价的情况。

服务费一般是在竞拍成功后缴纳，其他费用比如拍卖保证金、拍下后的首付等等都是直接交到法院，不通过助拍公司账户。

没得了，来得特别快的一篇文章，因为天道黑都有人问我法拍房，我打字累，干脆写出来吧。

再见！