三大迹象表明，房价下跌的城市会越来越多

尽管国内70城新房价格多数还在上涨，但是最近房价下跌的城市却在增加，2018年高价买房的人现在是如坐针毡，因为他们眼见着自己的资产一天天的在缩水。继去年浙江舟山小哥3万元抄底鹤山房价，结果几个月后2.2万元卖出。2017年高位杀进燕郊等环京楼市的炒房者，也由原来的2.8万元跌至1.8万元。更要命的是，山东乳山3600元的房价，现在却只有1800元的房价，已经让业主欲哭无泪。国内炒房风险正在加大。

可能有人会觉得奇怪，现在不是多数城市房价都在上涨吗？为什么却还有不少地方的房价还会下跌呢？这主要有两大因素：一个是，虽然国内的货币政策宽松，大量资金流向房地产业，但是毕竟国内大小城市较多，房地产市场较高，所以，炒房者主攻的是一线城市和部分二线城市，对于非热点城市，外面资金是不会轻易进入的。这就导致了非热点城市的房价会出现大跌。

另一方面，2015年至2018年，国内房价之所以要上涨，主要是棚改货币化安置、老房改造等原因。由居民的房产动迁之后拿到大量拆迁费，就到附近大量购置商品房，当地房地产盘子又小，房价不上涨才是怪事。不过，现在棚改、老房改造等已经结束了，再加上经济正在逐步复苏中，这类购房需求的热度已经逐渐消失。而一些三四线城市的房价主要靠棚改、老房改造托起来的，现在人口大量流出，当地房价便会顺势调整。

那么，现在又是什么原因，导致我们预判明年房价下跌的城市会越来越多呢？主要有三个迹象：第一，中国社会目前处在老龄化状态，生育率也是降至很低的。而开发商每年的房产供应却是越来越大。所以，一边是开发商拼命建房拿地，国内存量房和增量房加在一起早已足够14亿人口居住。另一边是，人口老龄化，使年轻人越来越少，或者祖上已经有房产可以继承。因此，未来社会将对住房需求会越来越少。房地产人口红利期早已经过去。

与此同时，很多人指望的推动国内城镇化建设的同时，也能够托住一些城市的高房价。但是，目前我国的城镇化率已经达到60%以上，想进一步动员农民进城，要把城镇化率达到80%以上，已经不太现实。因为，很多人喜欢待在农村，过着安逸的生活。此外，就算农民想到城里来落户，也会因为城镇房价太高而望而却步。其实高房价在很大程度上也影响到了城镇化的进程。

第二，开发商的三道红线压顶，未来新房价格将会继续回落，什么是三道红线？剔除预售款后的资产负债率要大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。其实，这是央行出于金融安全性，向想要融资的开发商提出的基本的要求。这意味着，房企只有把自己的各项数据降到三条红线内才能融资。而目前多数房企所早已经远离这三道红线，短期内根本融不到资金。唯一的办法就只能降价促销，而这次恒大地产的7折买房优惠吸引大量眼球。为了尽快回笼资金，降低负债率，各大房企必定会主动打折促销，这样才能让更多的人上住房圆梦，明年打折促销力度会更大。

第三，上半年部分地区房价上涨过快，而下半年各地的房地产调控也在陆续推出。根据公开资料显示，2018年房地产调控出台了450次，2019年达到620次，而2020年1-8月份，全国房地产调控出台次数已经达到了368次，与去年同期的367次基本持平。但进入今年9月以来，又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。若是按此趋势来看，第四季度的调控次数要远超去年同期水平，明年国内将会有更多城市加入到房价下跌的行列中来。

那么，新一轮房地产调控究竟调控哪些方面呢？首先，继续收紧房地产政策，就是常州、沈阳、杭州、东莞、南京、宁波、大连、成都等10城发布了限购、限售政策，防范市场过热，进一步打击投资需求。再者，一些房产过热城市，也纷纷拿出房地产调控的补丁，主要是防止炒房者通过假离婚骗取新的买房资格。最后，部分热点城市将首付款上调，沈阳将第二套商品房首付比例从40%提高到50%。不久后其他城市也开始响应。目前国内的限购、限贷、限价、限售等常规调控措施都拿出来了，已经被视为一种长效机制了。

目前中国年轻人购房需求红利正在逐步消失，以及各级政府房地产调控政策的打击之下，国内房地产过热的情况会马上降温，炒房需求在减弱。同时，央行、住建部提出的融资“三道红线”，也使房企发生融资难的问题，当务之急只有去杠杆，轻资产，降房价。目前部分城市房价已经开始下跌，房地产的拐点已经到来，明年房价下跌的城市将会增加。刚需如果要买房，建议还是等个一二年，等房价降下来再买房也不迟。