借力数字化打通住宅专项维修资金堵点
住宅专项维修资金是房屋“养老金”，事关购房业主居住幸福指数，维修资金的交存、使用、管理群众关心，社会关注。住宅公共维修基金本是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项，但使用比例与效率低下时常被诟病，甚至被媒体调侃为最不透明资金之一。伴随着《民法典》的实施和数字化技术的发展，利用数字化技术提升住宅专项维修资金的管理水平，成为管理部门一个新的课题。
1.使用要定期公布。《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。公布维修资金情况成为资金管理部门的法定义务。这是民法典生效后新的规定，管理部门应该积极应对，完善公布制度，制订公布流程。目前由于相关具体细则尚未出台，对外公布的范围如何界定亟需明确。
2.使用要求降低。《民法典》278条规定，业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”等其他事项时，应当有“双三分之二以上”业主参加表决，并经参与表决业主的“双过半”业主同意。意味着此条规定的情形下，业主共同表决通过一般事项的最低门槛，是全体业主的双三分之一以上同意即可。较以前《物权法》第七十六条规定的 “双过半”同意，使用的要求标准明显降低。
3.更注重大多数人利益。《民法典》第278条规定，“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。即，业主大会会议召开或者议事启动需要“双三分之二以上”业主参加，与《物业管理条例》规定的双过半相比要求提高了。
《民法典》第278条还规定，业主共同决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”以及“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。要求参与表决人员数量的增加，体现了保护绝大多数业主利益的宗旨。在实务中，如果还用以前的惯性思维，需要全体业主到物业签字，将是极难完成的任务。
住宅专项维修资金包含交存、管理和使用三个环节，做到“收的上，管的好，用的快”成为住宅专项维修资金管理部门的重心。
伴随城市化进程加快，维修资金的数额成几何倍数增长。由于以前大都为新建建筑，维修资金动用较少，从近几年数据分析，维修资金的利用频度不断加大，数额逐渐增长。如果不能借助信息化手段，采用传统模式，维修资金的管理已经无法满足现在的需要。
维修资金利用事关消防、电梯、外墙甚至老旧小区改造。如果不能做到公开、透明，业主参与热情降低，百姓幸福指数如何提升？由于业主委员会成立的滞后，街道和社区受限于业务能力和人手不足，指导不够。维修资金的管理和利用，一直为社会诟病，信息化技术的运用，让维修资金“齐抓共管”成为可能，让业主明白缴费、清晰使用成为现实。
1.多方式归集。为避免住宅维修资金被开发企业截留挪用，部分城市禁止开发商代收，因此，业主交存维修资金需要到政务服务大厅窗口，费时又费力，给办事群众、企业造成了诸多不便。
采用数字化模式建立住宅维修资金管理系统，业务办理可线下和线上结合，构建“上下联动、标准统一、就近服务、全面覆盖”的维修资金管理体系。业主可通过支付宝、手机银行、自助一体机、物业服务企业端等多种渠道交存维修资金，解决了时空限制、地域限制等难题，进一步提升了维修资金交存使用的服务覆盖面、便捷度。
2.精准化管理。在作者对维修资金系统的构思中，住宅专项维修资金系统需要对维修资金交存、使用情况进行实时动态管理。通过地图标注系统，物业楼盘采用地图化管理，对交存维修资金的物业楼盘采用GIS地图精准定位，标注四至座落位置，可同时显示物业服务企业信息、资金交存和使用等情况。
业主进行实名注册后，需要交存的专项维修资金就会在小程序或者APP中显示，业主可以随时掌控自己名下的维修资金情况。如果有需要缴纳或者补缴的情况，可选择单项交存或全部交存，交存通过后，系统根据GIS地图定位，自动将业主本地或异地交存的维修资金存入相应资金监管账户。
《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
住宅专项维修资金的升值被明确限制了只能购买国债，并且需要持有到期。但何时需要动用维修资金具有不可确定性，如果购买的国债不到期，需要利用维修资金如何处理？出于谨慎角度出发，资金账户只能静止不动，只靠利息升值。保值升值也成为社会诟病的内容之一。据了解，部分城市已经在研究维修资金的升值问题，采用数字化的数据存储，可以利用资金数额较大优势，和银行谈妥定期滚存，实现升值的利益最大化，这样的大数量操作，纯靠人工几乎没有实现的可能性，数字化模式有可以让业主随时调取自己名下资金的流向情况，让业主放心，政府安心。
3.规范化使用。多年来，维修资金使用表决业主现场签字一直是影响资金使用的难题，有些业主由于各种原因无法到场签字，致使达不到规定的最低同意使用标准，影响了维修资金的及时使用，进而影响了邻里关系。
启用住宅专项维修资金管理系统后，如果业委会或者管理部门，启动表决程序后，业主可通过手机刷脸认证（或者密码认证）后，点击“资金使用表决”选择同意或不同意，不用到现场签字也能网上表达意见。
4.数字化票据。以往交存维修资金后出具纸质票据，保管不当容易丢失。采用维修资金电子票据，让业主交存维修资金后生成电子票据，业主可以通过手机出示，也可即时打印。启用电子票据后，可以通过数据共享方式推送给相关部门直接调取利用，做到实时共享。
《优化营商环境条例》出台已经一年多，不见面办理已经成为政府服务部门采用的常规方式。“不见面办理”成为常态机制后，受益的不只是需要办理业务的个人或企业，效率的提高也能让负责审批的资金监管部门摆脱疲于应付的局面。更关键的是，社会运行效率因此而提高的受益者将是每个人。同时也为社区、街道、住建、消防等部门搭建了群策群力、集体服务的平台。
由于以往维修资金交存、使用相关信息的查询不够便捷、公示不够及时，部分业主主动交费、续筹专项维修资金的意愿不强，积极性不高，导致了有些老旧小区维修资金的补建、续筹难度大。通过建设维修资金信息管理系统，业主对自己、所在楼房的维修资金交存情况、使用情况、结息情况一目了然，让业主明明白白交费，清清楚楚算账，增强了工作透明度，降低了工作难度。
住宅专项维修资金平台建设完成后，极有可能产生一种新型的服务关系，即业主直接与物业服务人员形成服务关系。由于小区公共部分的收入和其他小区获得的利润都会在系统中显示。业主可以随时在系统中，对物业服务的内容进行表决，去掉物业企业管理层的费用，将利润用于对物业服务人员的奖励，将会更加有利于调动物业人员的积极性，良性循环之下，极有可能产生一种新型的物业服务关系，无锡市在这方面已经有先例可循。