加拿大房价飙升销量增长！当心房产买卖时这4大常见法律风险

2021年初的低息环境让很多家庭做出改善居住环境的决定，市场升温令投资者喜闻乐见，但房屋买卖中的诸多法律风险则不得不防。

在此，我们携手专注地产诉讼、地产交接的Audemus Law Firm PC/奥达美律师行（AudemusLaw.Com）提醒您注意以下四类问题：

01

违约风险

地产交易中的违约现象多种多样，常见的情况有两个：

01

卖家签订合同时对房屋价值缺乏全面了解，签订后发现房价处于上升周期，认为价格制定过低或同时经历其他情况如未能如期购置替代房产、搬家计划落空、心理因素等，于是援引各种理由（如买家过错）试图取消合同。

02

买家在房屋的上升周期中签订了合同，不久发现趋势变化，认为价格过高或财务情况发生变化、对房屋需求发生变化，试图取消协议。

如上两种都有可能构成违约且后果严重——违约方或不仅面临订金损失，还很大可能被追诉一笔可观的赔偿金，比如合同价和日后买家所购或卖家所售房屋（或市场上可比较房屋）成交价的差额，乃至两幢房屋增值的差额等连带损失。

在2020年Datta v. Eze, 2020 ONSC 1240一案中，屋主儿子在持有父亲有效POA的情况下作为卖家签署了买卖协议，日后卖方律师以“卖家签订合约时缺乏意识能力（Mental Capacity）”为由要求法庭认定合同无效。基于合同法判例、替代决定权法案和个案事实等，高院法官认定合同有效、卖家需赔偿买家15万加元损失、诉讼成本2.98万加元连同法定利息。

02

订金风险

房屋买卖几乎无不涉及一笔可观的订金，但安省法律对订金和“部分付款”有所分别。对卖家来说，订金设置过低起不到约束作用，但订金过高则有可能被认定为“部分付款”故而需要返还给违约方。对买家来说，并非一旦违约就一定要全额损失所谓的“订金”，过高部分一旦认定为“部分付款”则有望拿回。

如计划购买新建房屋，须积极留意开发商资质及财务状况。如在买家没有违约的情况下开发商破产或因自身过错/原因终止协议，现行安省《新屋保障法》及其下辖的Tarion计划或将对您支付的订金提供保障，但有金额限制(CAD)：

• Condominium Unit/单元房屋：

• 如开发商拒绝/无法在终止协议的十日内全额返还定金，Tarion将依法至多保证$20,000。

• Freehold Homes/永久产权房屋：

• 2018年1月1日前签订房屋买卖协议：订金保障至多$40,000；

• 2018年1月1日当天或之后签订房屋买卖协议：如销售价格为$600,000或以下，订金保障至多$60,000；

• 如销售价格高于$600,000则保证购买价格的10%，但订金保障至多不超过$100,000。

03

产权风险

产权瑕疵多种多样，后果严重的包括影响到产权的待执行债务、判决、留置权等。有些风险甚至不在Title上体现，比如有效地执行令状（Writ of Execution）。

需格外留意的是，产权交割完成之前的任何一刻都可能有影响到产权完整的事件发生，而地产交接非仅履行形式，重要财富须谨慎对待。

04

其他风险

其他风险还存在于税务规划（用途、如何hold title等）以及购买新屋、Condo、商业地产、乡村地产（Rural Property）需特别留意的事项。海外买家需早做规划并保存契据，否则或不能成功申请退税（NRST Rebate）。

楼花转让（Assignment）更需留意合同细节，即使成功转让，若接手买家不能完成交易，开发商或仍有权找原买家包赔损失。

根据安省Vendors and Purchasers Act, 1990, 除另行规定，买家需在合同签订三十（30）天内完成产权查询并就存疑之处向卖方质询、寻求解决；而此后发现瑕疵或将无法在免责的基础上终止交易。