深度辨析：货值最大化与利润最大化！

想到明天又要开始新的一年奔波了，内心有点小小地不情愿呢，因为开始工作后公众号可能又会放慢更新的节奏了，不爽。

步入正题。

作为一名有志气的投资人，几乎每一个项目我们在方案强排阶段都想要追求“货值最大化”或者“利润最大化”！货值最大化指项目销售收入最大化，利润最大化指项目最终的净利润最大化。针对二者，不同企业有着不同的诉求，有的企业追求货值最大化是为了求得一个良好的现金流，而有些企业则追求利润最大化。

那么问题来了，同样给一块地，如果别人只能盖出10亿元销售收入的房子，赚1亿元；你如果能盖出12亿元的房子，赚1.2亿元。那你就牛逼，就是你的核心竞争力，也是你所在企业的核心竞争力。

如何实现货值最大化？这个大家都知道，那就是多布局一些高溢价产品呗，比如3.5的容积率想方设法在高层中挤点洋房出来，2.0的容积率想方设法挤点别墅出来，同样是高层社区我要做大平层，同样是别墅社区我要多做独栋、合院，能做精装决不做毛坯；说白了就是哪个卖的贵我就修哪个！因为在做满容积率的前提下，同样的计容面积，一定是销售价格越贵货值越大！举个例子，10万㎡的项目，方案一10万㎡全部高层，方案二5万㎡高层5万㎡别墅；显然方案二的货值远远高于方案一。

如何实现利润最大化？这个大家想都不用想，肯定脑海中浮现的第一答案也是多布局一些高溢价产品呗！我在年轻的时候常常以为项目货值最大化以后利润就最大化了，为了这个还无数次怼营销和设计。可是，慢慢我在做测算的时候发现，虽然想方设法地排了高溢价的别墅进去，最后却发现别墅往往不赚钱，比如这种情况：

我发现别墅的单方利润率远远低于项目的整体利润率，居然是亏本的；反而高层的利润率是最高的，按这个逻辑来看岂不是这个项目铺排更多的高层反而更nice？这不是和“货值最大化”矛盾了吗？

我冷静了一下，心想肯定是哪里出问题了。

进一步分析，别墅之所以盈利水平不如高层，主要原因在于单方土地成本和建造成本高太多，有的朋友肯定立即反驳说当然了，别墅售价也比高层多啊！对的，你太聪明了！那就说明别墅售价的溢价还不够覆盖成本的增加，请看下表：

这就比较清晰了，别墅售价比高层可以溢价20000元/㎡，但是单方土地成本增加了19333元/㎡（别墅容积率低，分摊的土地成本高），单方建造成本增加了6000元/㎡（建造标准高，招标成本高），一增一减最终别墅的单方利润要比高层低5333元/㎡，这样来看如果别墅按这个建造标准售价无法提高，或者售价不变建造标准无法降低的情况下，这个项目多建高层反而是盈利效率最高的！（同理我们可以将高层与洋房进行对比）

Soga~~~长长地舒了一口气！

由此，我们可以断定地说货值最大化≠利润最大化，如果要实现布局高溢价产品实现货值最大化=利润最大化，就必须满足条件：高溢价产品的售价溢价必须要足够覆盖由此带来的土地成本及建造成本的增加，同时还要有多余的利润！

这背后说明项目的定位本身有问题，该板块市场不适宜高溢价产品（如别墅），市场售价无法支撑，如果要强行布局别墅，则只能降低建造成本，或者提升别墅产品的容积率从而降低土地成本；否则放弃货值最大化，选择低溢价刚需产品。

那么问题来了，有没有一种“一劳永逸”地方式让我们拿到项目指标就能够直接判断应该分别排布多少高层、多少洋房、多少别墅从而分别实现货值最大化及利润最大化呢？

当然有！且听下回分解！

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牧诗 2018.2.21

（最近发现牧诗的原创文章太多被抄袭，连招呼都不打一声也太不厚道了吧，欢迎大家帮助监督）

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