科技园区的蝶变跃升：科技之光如何照进园区现实
科技与地产结合，可以排出这么一串顶真格的词组：科技园区、园区产业、产业地产和地产科技，其实说的是完全不同的四件事情。科技园区讲的是科研成果转化逻辑，园区产业是收租的房东逻辑，产业地产是为产业配套房地产，地产科技则是用科技来赋能地产提升运营效率。
我有个朋友是学产业规划的科班出身，从业经验历经国家开发区、产业地产商、产业资本，可以说是最有发言权的权威人士，他说其实中国有的只是产业园区，甚至很多不过政府主导的“白地招商”，还谈不上科技园区，真的科技园区应该是以科技创新孵化为导向，而现在的地方政府可没有那个耐心，只想摘成熟的果子，抢来就立竿见影。
还有朋友一直在做中关村区域的科技园区，他们则反馈：原来做科技园区谈不上有多高利润，却有最稳定的现金流，也不用担心会变成夕阳产业，因为每天打交道的都是朝气蓬勃的新兴企业，不用害怕会有人离开或者倒下，只要守住最有活力的地盘（比如清华北大的周边），总是会有新鲜的血液来完成新陈代谢。如今科技园区似乎一下子热闹起来，无地可拿的地产商杀了进来，头部科技企业甚至开始自己买楼甚至拿地盖房（比如阿里、腾讯、字节跳动、京东、B站、美团等），这就让科技园区的生存空间一下子逼仄起来。
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有一直在做产业规划研究的朋友则一直在检讨，产业真的是规划出来的吗？在产业园区这件事上，他们只看到了两种可行的逻辑：一钟是政府主导的开发区模式，收益实则体现为税收而非地租；另一种就是产业地产模式（典型如联东U谷），甚至可以说没有地产逻辑的支撑，就没法支持民营主体下的产业园开发。就园区资产而言，“园”是企业所为，“区”就必须由政府来主导。园区最重要的在于产业聚集，而不在于形式是厂房还是写字楼，金融街可以认为是“金融产业开发区”，清华科技园实际就是以科技企业入驻为主体的写字楼群。成功的产业聚集很大程度上是事后的确认，真正的聚集原因其实来自于人群的偏好，人群基础决定产业基础。
在园区的运营中，有两个办法可以显著提高竞争能力。其一是“像文旅一样操盘科技园区”，用咖啡 美术馆 艺术装置这样的组合来提升园区调性。另外一个就是地产科技，或者说数字化赋能。数字化运营能实现三个方面的改善：1、保留证据，让一切可追溯，可以形成积累，从而推导改善路径；2、形成与用户之间的链接，让经营用户成为可能，可以实现精准对接服务；3、提高运营效率，比如通过算法实现提质增效，节省人力，降低成本。对于科技园区而言，地产科技还意味着应用场景，可以完成市场参与下的试验、展示和销售，2G或2B都有很好的转化效果（中关村壹号就是这样的成功案例）。
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综上所述，你会发现科技与地产之间始终还是处于朦胧状态的接触，科技代表着改变人类生活方式的梦想，地产则代表着满足吃喝拉撒睡基本刚需的现实，当他们二者之间只是停留在概念上的接触，就是两个平行世界，而一旦他们之间发生了融合，就有可能发生改变彼此命运的突变。为什么现在资本开始追逐科技？为什么中关村的楼宇变得如此抢手？在什么情况下，梦想可以照进现实，让地产和科技各安其位，相互赋能？Follow the money，跟随资本转移的视角，你就会发现其中的端倪。
相比简单粗暴的“唯地段论”，越是靠近C端（最终用户）的资产越是体现这样的认知转变：资产的价值将主要体现为经营现金流的折现，而现金流的实现则更多体现为与核心用户之间的链接强度，选择地段（或区域）更多体现为对地方政府的选择（有人说地方政府之间的“抢人大战”就是完全竞争的，营商环境决定城市吸引力）。你需要跟随人的流动方向去寻找产业迁移的轨迹，人流到哪里，钱也自然会流向哪里。无论科技园区、园区产业、产业地产还是地产科技，要想做成不是仅仅依靠情怀而苦逼的事情，就需要抓住最关键的要素（政府、产业、金融、人才、土地），加以赋予灵魂的专业运营提升（场景、会员、智能、算法、温度），找到价值洼地，打开非租空间，提升信用等级，锁定最终用户，实现对等红利。
来源 | 陈方勇视点