小产权房屋能否继承

作者:天津泽惠律师事务所

  【案例】

张女士的父母均是城镇户口，其在生前在张窝村购置了小产权房屋。现在张女士的父母均去世，张女士与其兄欲对父母遗留的小产权房屋进行分割。但听说小产权房不能继承，为此向我所律所咨询。

其一【小产权房屋的概念】“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。

其二【小产权房的土地权属和房屋权属】“小产权房”是建设在农村集体土地上的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属于农民集体所有。因此，“小产权房”占用的土地权属为农村集体所有。

在集体土地上建造的“小产权房”，因无法脱离集体土地而单独存在，故，根据相关法律规定，小产权房屋只能是属于集体经济组织内部村民拥有。

其三【房屋所有权与房屋财产权的解读】

根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。

故，针对房屋而言，房屋所有权作为物权的一种，需要通过不动产登记方能设立。经登记后，权利人方可对房屋享有所有权。

房屋财产权，是对房屋本身对应的财产价值的权利，该权利不是只有房屋的所有权人才享有，非房屋所有权人也可以通过协议以及支付价款的方式获得房屋的使用权。

故，在房屋未经登记时，购房人虽不享有对房屋的所有权，但对房屋享有使用权。

本案中，张女士的父母非本集体经济组织的成员，无法办理权属登记，因此对涉案房屋不享有物权。但是，张女士父母为购买该小产权房屋，已支付了相应的对价。故，张女士的父母，对于涉案小产权房享有使用权。因此作为小产权房使用权载体的房屋本身是可以作为遗产进行继承的。

其四【小产权房屋的分割】根据《民法典》的规定，不动产的产权分割必须依赖于产权登记的确认。小产权房，作为农村集体土地上的特殊产物，集体经济组织内部村民，是享有小产权房屋的权属的。因此，集体经济组织内部的村民如果去世，发生“小产权房屋”的继承，是能够通过权属变更的方式进行分割的。

但若小产权房屋的购买人，即张女士的父母均非集体经济组织成员，其无法通过权属登记的方式取得房屋所有权证书，因此，故也就无法实现真正法律意义上的分割。

但，其可通过继承人之间“协议”的方式对房屋的使用权进行分割，只是该种分割不具有对世效力，即只能在“协议人”之间发生法律效力，不能对抗其他任何第三方。

【法律依据】

《土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”　

《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 》：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”

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