如何用200万的房子撬动2000万生意？主要考虑三种可能因素

有朋友说，自己有一个投资2000万内的项目，但能够动用的只有手上那套200万的房子。如果不考虑项目本身的风险因素，如何用目前的200万房子做成2000万的项目？

我们假定这个投资项目是非常可行的，同时我们也不必纠结这个项目可能带来的风险以及未来和后续可能面临的各种问题，仅就如何以200万元的房产来推动2000万元的生意这个角度出发，主要考虑三种可能的因素：

第一大因素，200万元的房产并不是200万元的资金，所以先要考虑通过200万元的房产如何实现融资？

可能很多人对这一难题的纠结点在200万元与2000万元的生意上，但实际上，200万元的房产并不代表着200万元的资金，如何通过200万元的房产拿到资金才是首先要解决的问题。

最常规的方式当然是以房产抵押融资，一般情况下从银行进行房产抵押贷款虽然利率低，但是抵押率相对也低，最高不超过70%，也就是你最多获得140万元的资金。

如果从非银行金融机构抵押融资，虽然利率高一些，但是抵押比率也会高一些，最高可以达到90%，即可以有180万元的资金。

通过200万元的房产进行抵押融资，可以获得140万元到180万元的资金，这是一个基本的前提。

第二大因素，如何通过140万元到180万元的资金推动2000万元的生意呢？主要是两点

既然最多现金是140万元到180万元，我们就要充分地考虑如何动用这些资金推动2000万元的生意。主要是两点：

第一点是通过生意滚动的方式推动整体生意的实现。虽然说是2000万元的生意，但是一般情况下并不需要一次性投入2000万元，要完成200万元的生意是一个过程，可以通过投入一定的资金进行滚动实现。

第二点是通过滚动的同时进行杠杆推动。虽然说2000万元的生意是需要一个实现的过程的，但如果仅仅以140—180万元的现金可能仍然是吃力的，这就需要加杠杆，比如可以通过以140万元作为保证金开银行承兑汇票，那么如果最大以30%的保证金开票，140万元现金保证金可以开出466万元，如果三个月一次，一年就可以累计实现问题1866万元，已经接近2000万元了。如果通过第一次和第二次生意已经增加了资金，一年就能够完成2000万元的目标。

第三大因素，如果2000万元的生意是需要2000万元资金的生意，那么上面的方法都是不现实的，可能要考虑另外的方法

上面的方法是商品交易的方法，并不是需要2000万元资金的方法，如果你的项目是需要2000万元才能推动实现，那么，就需要另外想办法，即寻找合伙人和天使投资。

你现在有140—180万元的现金，还有一个需要2000万元资金的项目，这里假定这个项目是非常有吸引力的而且是非常能够成功的，那么，你完全可以通过引进合伙人或者天使投资解决资金难题，当然，你可能也要失去一些投资利益甚至有可能失去对投资项目的控制权。

一是在确保项目控制权的前提下，以140万元的现金和项目本身的价值评估如500万元，那么，你拥有640万元的股份，你仍然需要1860万元的现金，你可以拥有25.6%的股份，你可以引入三个合作伙伴各有股份24.8%，你仍然为第一大股东同时可以通过同股不同权的设计，拥有51%的投票权。这样就有了2000万元的现金。

二是你可能要失去项目控制权但同时可能会获得更大的收益。仍然是以你拥有140万元的现金和500万元的项目评估为例，你需要1840万元的现金，你无论是引进合作伙伴或者天使投资，你都难以获得绝对的项目控制权，但是无论如何通过项目的实现你可能会获得了25.6%的投资收益，也是值得的。

以200万元的房产推动2000万元的项目实现，确实会有很多的困难，但也并不是完全无法做到，重要的是要通过股权设计、房产融资以及引入合作伙伴甚至会失去项目的控制权，但你可能会实现了项目的完全。（麒鉴）