金九银十刚刚落幕，回看这个10月，苏州共有28个住宅项目8000+套房源领证，房地产市场格外热闹。
今年下半年，新房市场海量供应持续，但成交却不如从前，目前苏州共有59823套新房待售，存量持续上涨。
楼市到底火不火，数据见真章。
今天我从10月新房销售数据、土拍等多维度，来深度剖析苏州市场的现状：
1.房价稳步上涨，10月苏州6大区商品房成交均价全面破2！胜浦、娄葑强势补仓小户型，拉低园区买房门槛！
2.苏州进入改善时代，刚需盘吃紧，但下半年以来特价房频出，买房人可借此机会捡漏！同时运东即将推出75㎡小户型，总价预计142.5万起！3.土拍市场火爆！京东斥资47亿重仓高铁新城，苏州土拍12号公告紧随其后，挂出6宗地块！
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园区强势补仓！小户型、低总价、特价房，年底捡漏机会来了作为苏州的CBD区域，近年来工业园区房价跳涨，新房动辄4万+/㎡，对于大部分买房人来说压力比较大。想要寻求总价较低的房源，只能去一些较为偏远的板块立足，在通勤上耗费较长的时间。据我统计，10月苏州共有28个住宅项目领证，8629套房源，但其中刚需楼盘占比极小，苏州整体向改善需求靠拢。位于娄葑的新希望锦麟芳华均价32500元/㎡，140㎡大户型已经开盘，预计11月加推90㎡小户型，想在园区置业的可以关注。胜浦两大纯新盘辉映时代花园和嘉樾时代花园成功迈入3万大关，昨日齐开卖，89㎡小户型249万起，拉低园区买房门槛！项目售楼员表示，除了顶底层，目前还有其他房源可以选择，如果看好胜浦的规划发展，可以去售楼处捡个漏。10月新盘扎堆入市，竞争比较激烈，踩盘过程中时常发现售楼员在竞品门口截客的现象，为了冲销量也是拼了。例如吴江太湖新城、吴中度假区、新区浒墅关，片区内住宅项目多，对于产品相似的楼盘来说，竞争过于激烈。在产品实力难分伯仲时，不少项目选择在价格上做功夫，频频推出特价房。尤其是进入年底，房企的优惠力度更是惊人，例如中铁诺德国礼，推出“亿元购房补贴”，有房源降价幅度近百万！年底绝佳捡漏时机来了！或许以上的特价房、小户型对于部分刚需客而言还是不够优惠，目前总价150万以内的房源，只能向香山、临湖等方向寻找，位置偏僻，更适合地缘性客户。不过据我打探，运东即将迎来75㎡区域内最小户型，绿地理想城和旭辉吴门里都有打造，放风称可能低于1.9万/㎡！按最小户型计算，总价或低于142.5万！3成首付仅42.75万，刷新板块最低！有需要的买房人可以关注好这两个项目。目前苏州房地产市场留给刚需的好楼盘已经不多了，即使今年市场没有以前火热，但优质的刚需盘去化成绩依旧不俗。因此，想在位置较好的区域置业，需要抓住每一个机会，包含特价房和一些补仓的小户型。日前，克而瑞发布了苏州10月商品房的成交数据，成交均价约26831元/㎡。其中园区新房成交均价为37009元/㎡，对比9月新房成交均价38211元/㎡有所下降。其余5区，新区成交均价31458元/㎡，吴中区成交均价24390元/㎡，相城区成交均价25414元/㎡，吴江区成交均价21378元/㎡，普涨！苏州的改善需求进一步得到释放，6大区商品房成交均价全面破2，整体的买房门槛进一步提高！仔细观察能发现，今年苏州的房地产市场改善盘特别吃香，只要配套优异、产品力强，去化速度不亚于刚需。例如位于白马涧的山云庭，洋房放风要卖2.6万-2.8万/㎡，对标此前清盘的景粼天著别墅价格。但板块内只有4块宅地，地缘性客户的改善需求暴涨，因此现场依旧人气爆棚。位于高铁新城的中铁建花语天境，更是在苏州普遍横盘的时期，创造了2.9万/㎡的板块最高价！但很多买房人坚信买涨不买跌，高铁新城的房子居然越贵越好卖，此前的板块最高价融信天澄就是一个证明！在花语天境开放样板间时，有买房人在售楼处苦等2个小时，开盘估计又是一场鏖战！土地市场持续性火爆！开发商坚定看好苏州，京东都来了！今年可以说是苏州土拍最火热的一年，供地频繁，暗流涌动。开发商争相拿地，表明了对苏州未来发展的信心。不断刷新的楼面价，也代表了苏州未来房价不断上涨的趋势。刚刚过去的苏州11号公告土拍，京东斥资47亿重仓相城，拿下一块宅地、一块商服用地，瞬间燃炸苏州。住宅由京东、平安、中南三家联合操盘，成交楼面价15600元/㎡，未来可能要卖2.8万/㎡！就在前天，苏州迅速迎来第12号公告，挂出6宗地块，其中涉宅地块有4宗，商服地块有2宗。4宗涉宅地块分别位于吴中城南、木渎、太湖度假区和新区科技城，其中度假区楼面单价最低，为8470.95元/㎡，城南楼面单价最高，为15499.97元/㎡。苏州土拍12号公告预计12月2日开拍，土拍热度不减，看来苏州的新房市场，还是一路向前。
苏州接下来很长一段时间内，会保持横盘状态。“房住不炒”是主基调，房价有一定的浮动空间，但仍被牢牢控制住。
目前苏州6大区商品房成交均价全面破2，相比上月有上涨。但特价房、小户型频出，刚需可借年前冲刺阶段捡漏！
关于买房，我有几点建议：
1、看板块。核心片区发展饱和，以改善为主，存在倒挂现象；新片区新房扎堆，片区配套不断优化，后期居住氛围浓厚，预算不高，是很好的选择。
2、看土拍热度。如果一个板块热度高，地价上涨，一来说明开发商预期较高，二来说明未来房价上涨存在一定空间，可以大胆购买；
3、看配套。地铁、教育、环境、公共设施建设都是要重点考虑的。
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