物业管理的那些事儿

物业管理的那些事儿

“物业”，对于我们这一代人来说，应当是一个新词。查了一下百度，确实如此，是20世纪80年代才从香港引入，并逐渐地形成了一个完整的概念，即指“已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地”。由此，也就衍生出了“物业管理”的概念，有了从事物业管理的企业出现。今天说说住宅小区物业管理的那些事儿。

屈指算来，一晃眼，已经在这个小区住了整整20年了，执掌物业管理的公司没变，但执业的工作班子却换了4茬，居民们的满意度似乎并不怎么高，时常被诟病的无非是出入便捷啊，停车车位啊，环境卫生啊，噪声影响啊，水电保障啊，电梯运行安全啊，报刊信函收取啊，诸如此类的一些琐碎问题。纵观周边的一些小区，大抵也有着类似的一些问题存在，有些地方还因为收费的合理与否、管理的到位与否、设施的完备与否，物业公司与业主之间矛盾丛生，处得很不开心，甚至于水火不容，诉之媒体，对簿公堂。然而，诉求很正当，现实很骨感，这些纠结往往没有良好的结果，大抵是吵吵归吵吵，纷争归纷争，最终大多不了了之。究其根由，还在于法理上的失范，许多问题没有一个全面清晰的界定，所以往往论起来各执一辞，做起来我行我素。

说到管理，必然涉及到一个权责授受的问题。物业公司并不是业主，而是服务型企业。那么，是谁授权它来管理的呢？从法律层面上来说，应当是业主授权，所以在相关的物业管理条例中，以相当的篇幅絮絮叨叨地详说了一个关于“业主委员会”的概念。这对于某个单位所拥有的楼宇大厦、场地设施等来说，业主是明确而相对单一的，业主委员会的成立、运作，也是有可能并有可为的。但对居民小区来说，业主是呈个体分散状的，住宅权属是呈流动状的，还有的房子的所有者和使用者是分离的，由这些松散的不怎么确定的业主组成的所谓“业主委员会”，其代表性、权威性和维权的可能性实在是差强人意，因此更多的小区根本就成立不了业主委员会，即使成立了，也起不了多大作用，纯粹是摆设。如果其间再夹杂一些邻里之间的宿怨、纠葛、成见什么的，就更难统一意志、体现公正、有所作为了。所以，在实际运作中，物业公司根本无须得到业主委员会的授权，就往往以独立强势的姿态出现在小区管理之中，成为小区事务的真正领导者。

从另一角度来说，物业公司也扮演着极其尴尬的角色，它不是一级行政机构，却代表地方管理部门处理着许多行政事务。从社会管理的架构来说，街道一级下面有社居委，再下面有居民小组，这些机构和组织，在上世纪五六十年代还是很有些权威性的，组织开展爱国卫生运动啦，传达上级相关指令啦，落实各项管理要求啦，都是有模有样的，既有章法更有热情。可现在社居委已然蜕化为一种行政色彩很浓重的官僚机构，不再认真深入地打理居民的日常碎屑事务，而居民小组更是说有实无，根本起不了多大作用。世态纷扰，时光流淌，法定的管理者在有意无意中逐渐地将管理权让渡给了物业公司，而物业公司也从服务单位渐渐地华丽转身，演变为实质性的管理机构。在诸如疫情防控、垃圾分类等社会管理色彩很浓的事项中，物业公司代行代言，彰显着行政力度。

物业公司是企业，当然以盈利为目标，其基本收益，原先是以物业管理费为主，所提供的则是保安、保洁、绿化、维修等服务。随着社会的发展，居民的私家车越来越多，停车管理上升为热点焦点，停车费一下子成为了物业公司收入的主要来源之一。更由于快递量的增加，有些物业公司另辟财源，以帮助居民接收、保管快递件，以保障安全的由头收取费用。除此之外，小区里公共部位的出租费、广告位的使用费等等，都是物业公司的进益之途，涓滴入池，蛮滋润的。

只不过，不是说小区公共部位为业主所有嘛，怎么就不让业主们利益均沾了呢？在这个小区住了这么多年了，也从未见物业公司公开透明翔实地公布过收入支出的财务明细。也许，他们会去向“有关部门”报告相关情况的。至于说，乾坤颠倒，仆从不向主人报账，却把明细账说给不相干的旁人听，“错把茄子当辣椒”，那就只能是“葫芦僧乱判糊涂案”了。