从3月等到5月，中梁地产还是未能如期在港交所上市

据IPO早知道消息，中国地产开发商中梁控股集团在港交所的上市进程的状态已显示为无效。中梁控股对媒体回应称，上市进程目前还在有序推进中，现在为配合要求更新相关数据，会更新一版数据上传。

来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考

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在1月份的时候，C叔就从投行朋友处听到了中梁初步计划在3月份挂牌的消息。但后面的进程并不顺利。

中梁正式在港交所递交招股书，是在2018年11月13日。按照港交所的规定，递交招股书6个月之后，若不能顺利上市，则按照流程会被港交所将上市进程调整为“失效”。

但中梁与之前C叔报道过的上市流程失效的沪江不同，沪江确有考虑港交所之外的交易所，中梁如果重启上市流程，那能选择的交易所仍只有港交所。

根据招股书数据，中梁控股2015-2017年全年收益分别为16.19亿元人民币、29.25亿元人民币、140.26亿元人民币，年复合增长率达194.3%。2018年上半年收益为97.31亿元人民币，同比增长230.4%。

中梁2017年之前没有实现盈利。2017年之后，中梁的盈利水平快速上升，2017年和2018年上半年，中梁分别实现利润4.99亿元人民币（合7400万美元）和8.37亿元人民币。

需要注意的是，中梁控股的业务运营包括三条业务线：物业销售、管理咨询服务和物业管理服务。根据招股书，过往业绩记录期间确认的绝大部分收益均来自物业销售。2015年-2017年及2018年上半年，物业销售收入分别为16.19亿元人民币、29.04亿元人民币、139.13亿元人民币及96.2亿元人民币，分别占同期总收入的100%、99.3%、99.2%及98.8%。

中梁规模快速增长的同时带来的是众人广泛关注的负债率高的问题。

2015年、2016年中梁净资产负债比率分别高达1335%、1790.2%。到2017年已经下降至339.5%；更让人侧目的是，到2018年上半年，这一数字已下降至44.6%。从最高点1790.2%跳至44.6%，中梁的净资产负债率一年半内降了超过40倍。

但现在最新的数据，负债率是否会有所反弹，已成疑问。

对中梁的成功，业内普遍归结为两方面：抓住三四线城市释放的红利及其特有的阿米巴经营模式。

中梁控股发迹于温州，曾被称为浙江三四线的“小霸王”。在经历过炒房的顶峰与低谷之后，中梁将总部搬到上海，根据“总部一线，布局三四线”的战略开始全国化扩张。在去库存和棚改政策的东风下，抓住了三四线城市楼市回暖的行情，开始了极速拿地之路。

在拿地速度上：2016年，中梁的拿地速度为平均每周拿一块地，共拿下了68块地；2017年，中梁的拿地速度为平均每3天一块地，共拿下了100余块地；至2018年，中梁的拿地速度为平均2天拿一块地。到2018年下半年，众多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁依旧没有停止其快速拿地的步伐。截至2018年10月，中梁新增土地货值达到2010亿元，在行业排名第12位。

在上市遇阻之后，拿地拿到手软的中梁，化解高负债的办法已不多。

无论上市还是融资，都需要一个好的CFO。但中梁却在这一关键岗位上连续犯错。

2018年11月份，中梁地产从泰禾集团挖来首席财务官罗俊，筹备上市事宜。但仅入职四个月就辞职而去。

在罗俊之前，曾任绿地香港首席财务官游德锋也仅在中粮地产CFO职位上工作了不到半年。

2019年4月，原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊入职中梁地产,职位均为副总裁。极短时间内，二人也未能让中梁及时上市。