“莞房一哥”汇景控股通过港交所聆讯，资产负债率高达240%
据IPO早知道消息，汇景控股有限公司（简称“汇景控股”）已于12月24日通过港交所聆讯，一旦成功上市，将成东莞本土房企第一股。
据IPO早知道消息，汇景控股有限公司（简称“汇景控股”）已于12月24日通过港交所聆讯，一旦成功上市，将成东莞本土房企第一股。
汇景控股上市之路并不一帆风顺，其早于4月10日递交招股书，经历一次失效之后于10月25日再度发起港股冲刺。结局还算圆满，毕竟早于其提交招股书的海伦堡上市申请已两度失效、万创国际失效次数更是高达四次。
前身可追溯至2004年成立的东莞汇景房地产，汇景控股定位为成熟的中国综合住宅及商用物业开发商。从东莞出发，汇景控股逐步将业务版图延伸至河源、长三角城市群（包括安徽省、江苏省及浙江省）及长江中游城市群（包括湖北省、湖南省及江西省）。
于最后实际可行日期，汇景控股共持有17个物业项目（2019年9月30日前为16个，11月19日额外收购一块地盘面积为6042平方米的物业项目），竣工后的预期建筑面积为4.5百万平方米。当中1.8百万平方米已竣工，1.2百万平方米正在开发，另有1.5百万平方米规划为后期开发。
汇景控股项目情况 资料来源：聆讯后资料
仅看项目数和土储两方面，汇景控股就是小型房企的范本，销售数据进一步坐实其身段小。2018年汇景控股连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%至25.62亿元，增速喜人但规模在地产界着实没有存在感。抛开同年TOP3逾5000亿的销售额不提，克尔瑞数据显示，2018年销售排名第200名的麒龙集团该年流量金额达51.1亿元，是当年汇景控股体量的两倍。
全国范围名不见经传，汇景控股在区域市场也声名不显。招股书有披露，汇景控股连同其合资企业于100大地方物业开发商中在东莞排名第28名（占市场份额0.6%）、在长沙排名第63名（占市场份额0.4%）及在合肥排名第39名（占市场份额的0.6%），并分别占河源及衡阳市场份额的1.3%及0.8%。
尤为一提的是，汇景控股有12个项目位于东莞，包括9个已竣工项目和3个在建项目。2016-2018年及2019上半年汇景控股在东莞获得收益20.93亿元、11.98亿元、12.04亿元及4.68亿元，分别占总收益比重的100%、100%、54%及36%。
汇景控股分地域收入结构 资料来源：聆讯后资料
但东莞市场俨然成为外来房企必争之地，早在2017年TOP10开发商已有9个进军东莞，自2016年以来新进东莞的全国性大型品牌房企就有云南城投（600239.SH）、泰禾（000732.SZ）、星河集团、融创（01918.HK）、阳光城（000671.SZ）、中海（00688.HK）、时代（01233.HK）、鲁能、华夏幸福（600340.SH）、奥园、远洋（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、华润置地（01109.HK）等近20家。
强手林立的东莞地产市场，汇景控股只能夹缝求生存。但汇景控股在招股书中透露出难得的自信，其认为强大的品牌知名度连同自己的土地采购策略及成本控制措施将对增长做出贡献。
高杠杆一直是地产行业为人诟病的地方，汇景控股则将杠杆发挥到极致。既往三年及最近一期汇景控股净资本负债比率分别377.8%、278.5%、243.2%及240.4%，数值趋降，但连续3年杠杆都逾两倍骇人听闻。
汇景控股主要财务数据 资料来源：聆讯后资料
通常，房企将净负债率控制在80%以下比较合适。在2018年金融去杠杆低谷时期，百强房企的净负债率一度高达120%，但仍不及汇景控股同期的一半。
截至2018年底，汇景控股的总负债已达24.8亿元，其中一年内需偿还的借贷为9亿元。尽管在金额上并不高，但考虑汇景控股拥有的现金及现金等价物仅1.6亿元，现金比率只有 0.18，这在行业内属于绝对的低位。
更为不妙的是，汇景控股近年来的现金流并不稳健。在2017年度及今年上半年，汇景控股经营现金流录得负值，分别为-9460万元及-3.17亿元。其在招股书中明示，由于公司持续扩张业务，公司不能保证在将来录得正面的经营现金流。
随着内陆融资渠道持续收紧，中小房企生存空间不断压缩。近年来内房企掀起赴港上市浪潮，但由于资本市场对内房企态度谨慎，出现边破发边排队上市的奇观。
已有前车之鉴：2018年11月区域房企恒达集团在港交所敲钟，但开盘当天股价下跌8.87%，是年恒大集团营收18.8亿元；同年12月，2018年营收仅5.7亿元的万城控股挂牌港交所，但上市净募资额尚不到2亿港元；2019年3月5日银城国际公布配发结果公告显示，此次发售价每股2.38港元，香港公开发售股份认购仅占41%。
2018年以来部分房企上市表现 资料来源：公开资料整理
业内人士表示，因为香港市场对内陆房企的商业模式不太看好，大多数房地产公司股票的配售和销售都相当困难。大部分房企上市都是靠友好认购，公众没有什么兴趣认购。
通过聆讯，汇景控股距离上市只差临门一脚。即便上市，其是否能够冲破“认购不足”、“破发”、“低估值”等屏障还待商榷。