金九银十，重庆哪些盘更值得买？

（图片来源于网络）

8月最后一天+9月第一天这个周末，重庆主城区有10几个楼盘新开盘或加推。

按照我们跟踪统计，整体去化率超过了70%！

这个数据，意不意外？

8月份很热，传统淡季，整体销售情况不好，重庆网上房地产显示的数据，全月新增预售房源整体去化不超过50%。

而到了8月最后一天，去化率大反转？

9月1日我专门分析了原因。

就现象而言，是一些优质的热点楼盘集中开盘，卖的非常好，几乎当天售罄。

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其实理性的看如今的重庆楼市，他仍然是处于「维护稳定」的关键阶段，因为重庆普通住宅的存量并没有跟上来，按照第三方相关统计，普通住宅的存量去化周期，大约在3个月左右。

你可能不信，重庆的新房市场，目前属于「供不应求」状态。

最突出的中等价位的优质楼盘和中低价的刚需类楼盘。

我记得2016年以前，重庆普通住宅的存量去化周期通常是在10-12个月，也就是说已达到销售状态却未卖出去的房子，在不新增房源的情况下，要卖10个月以上才能卖完！

现在，这个数据是3个月。

只不过市场显然开始了明显的分化，胶着和观望气氛变强。

这个事，我说了好几个月。市场火爆的时候，雨露均沾，什么房子都要抢，而市场一旦平稳，只有优质的、性价比高的，才会依然好卖，而太差或太贵的，就过的比较难受了。

对于购房者，不论是自住还是投资，我们要做的，就是筛选出来潜力区域的优质楼盘，持续关注，伺机买入。

同时，紧记价值三板斧：

• 环境

• 配套

• 产品

外加你的买入价位，这样做，什么时候都不会走偏了。

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结合数据，我们看看现在哪些区域最好卖。

（数据参考重庆锐理数据）

按照8月份的数据，鹿角，西永，李家沱-花溪，也就是巴滨路为主的区域，排前三，与后面的区域拉开了比较大的差距。

再看2019年上半年的数据，西永供应和成交是第一，李家沱-花溪，成交排第二，但却是供不应求比较突出的区域！蔡家第三。前三与后面拉开了差距。

（图片来源于重庆锐理数据）

于是，很明显的，西永和巴滨路，是如今重庆市场最热门的区域。

我们知道，西永加持了重庆向西的光环，巴滨路又是为什么呢？

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有一个问题，我一直很好奇。

谁在买巴滨路？

于是我特地跟一些人做了调查梳理，得到的答案跟我预想的差不多。

巴滨路的买家，大约60%左右，是外区人！九龙坡、南岸、大渡口以及一部分渝中！

意外吗？

他们为什么会叉巴滨路？

我也找到一些样本。

有人说，巴滨路是目前重庆性价比最高的滨江路！投资买房的多！

也有人说，巴滨路的环境很不错，非常宜居，同时，他距离传统的成熟老城区，渝中、南岸、九龙坡都不远。改善的居多！

还有人说，巴滨路规划很漂亮，“两江四岸”相关方案出台后，感觉发展潜力很大！未来会非常漂亮。

他们都对！

说到根源，应该是两点

其一，环境+配套，触发人们对美好生活的向往

其二，价格，触发人们或多或少的保值和投资需求

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比如一些配套，巴滨路的规划的确吸取了一些早期滨江路的教训

交通上

显著的优化了轨道和桥梁

18号线未来是巴滨路的主要轨道线路，经过九龙半岛，杨家坪，直连渝中。

再加上3桥（李家沱、马桑溪、白居寺在建）2路（巴滨路、内环）的组合。

实现了通达性。

（18号线示意图）

坐上地铁，几个站，就能到到杨家坪。继而换乘1、2、5、9、环线，实现了全城通！

机场、高铁站、观音桥、江北嘴、沙坪坝都是换乘一次即可到达。

锁定了滨江路的固定通勤时间，对生活，是一件大事！

商业

巴滨路是目前重庆商业体规划最为密集的滨江路！

• 龙湖的滨江商业旗舰

• 西流沱小镇

• 北滨路鎏家码头的姊妹鎏金码头

还有像诸如像华润置地这类非常有商业运营经验的开发商，会在项目设计生活配套型商业。

交通和商业曾经是重庆部分滨江楼盘高空置率的主要短板。

而高空置率又是影响房屋升值和生活舒适性的痛处。

巴滨，显然在大力优化这一点。

除了这两点，生态优势很明显！

巴滨的原生态条件，非常好，因为这一条滨江路的可塑性强。

所以他有了

• 综合了跑道和自行车道

• 可以近距离去到江边的亲水性

• 沿线设计了600亩大型滨水主题公园在内的3大公园

北区类似的地方，是大竹林到礼嘉的金海湾滨江公园带，但那边已经是别墅豪宅云集，总价高昂。

相比之下，巴滨路区域的整体性价比的确很高。

（滨江自行车道意境图）

因此，交通+配套+环境+性价比，是巴滨路吸引60%外区人置业的关键性抓手。

促成了他成为重庆楼市最火热的区域之一。

巴滨路的区域串联性比较明显。

巴滨路作为潜力区域，唯一的问题，是选楼盘的问题。

几个重要的维度应该是：

• 开发商的品牌

• 楼盘所在位置周边的「步行配套」

• 楼盘的「品质、户型、服务」等

为什么是这几点，来看看具体原因。

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1）大时代

大时代是什么？

是地产商的资金链越发紧张，大鱼吃小鱼时代到来。

因此，选开发商，我会放在买房的第一位。

开发商是谁，决定了你下一次去售楼部，还能不能见到卖给你房子的人！

一个人员不稳定的售楼部，最担心的是诸如虚假承诺、恶意忽悠、对质无门等风险。

优质的开发商，至少应该是：

• 业绩稳定

• 资金渠道稳定

• 口碑稳定

2）位置

一个大区域内，位置也有明显的好坏之分。

通常几个关键点是：

1. 距离轨道站点的距离

2. 出行的便利度

3. 步行前往商业、学校、公园等配套的距离

这些差异，决定了你生活的舒适性，以及未来在二手市场上的竞争力。

3）自身情况

楼盘的具体配置是否优质，又是决定其增值潜力的决定性因素。

涉及到：

1. 品质定位

2. 景观

3. 施工工艺及质量

4. 户型、朝向等细节

5. 物业服务

仔细想想，是不是这么几个点？

我们套一个楼盘试试看。

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代表性案例。

巴滨路我推荐的比较多的是华润澜山望。

就目前的巴滨路楼盘分布，他紧挨着地铁外和坪南站，是一个很地道很难得的地铁盘。

套用上面的几大评判维度

1）比如品牌

华润集团，世界500强第80，80多年的红色央企，产业众多。华润置地是其全资子公司。这类央企，最大的优势就是融资渠道和稳定性。

至于口碑，远的不说，重庆华润二十四城和华润中央公园两个已交房项目，无论是升值空间还是口碑，都不错。

华润澜山望恰好又是九滨路二十四城和北滨路华润中央公园的滨江生活延续。

（华润万象城效果图）

 

2）位置

澜山望最突出的优势，是同时拥有了滨江生活的低密、开阔、生态属性，又兼顾了地铁、商业、学校等生活配套！

这样的综合性优势，在当前“两江四岸”滨江区域楼盘里，十分难得。

好像在售楼盘都找不出几个。

（位置示意图）

往前，是滨江路，往后，是地铁站外河坪南站。在大约500米的生活半径里，汇聚了长江、滨江公园（运动公园、湿地公园等）、滨江商业群+社区品质商业（万象里）、地铁站等优质配套。

 

3）自身情况

其实此前华润置地在重庆已经有两个滨江版块的楼盘。

一是二十四城，前有万象城，临谢家湾，背靠九滨路，也是汇聚了商业、轨道、学校、品质。

二是北滨路的中央公园项目，面朝北滨，背后是大石坝，周边拥有商业潜在规划、等待开通的轨道站点，甚至附近还有一个长安旧工厂待改造的著名文创项目。

品质、口碑、物业服务帮助这两个楼盘的居住性和升值效应都很突出。

而澜山望应该算是滨江3.0版本。

滨江3.0，是一个综合体，包含花园洋房、高层和商业，分三期开发。

此前项目主要是销售洋房，在巴南区洋房市场长期排第一。

最近已经要推出全新的三期组团了！

在全新的三期，仍然是洋房为主，但同时出现了市面上非常紧俏的中小户型品质高层！

从一些细节看，品质和配置都不错。

比如：

• 密度低、舒适性高、视野开阔

• 组团内设计了业主专属的慢跑道

• 特意设计了海洋生物主题的儿童园区等主题的景观带

甚至牺牲了一栋楼的位置，做了中庭花园！

（景观意境图）

为了控制墙体施工误差和垂直度，华润置地还在这个项目引进了“九把尺”测量标准。专门为了质量设置了“五道质量网”。

在施工上，也采用了铝膜代替传统木模、高精砌块薄抹灰等提升工艺质量。

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把每个关键要素综合起来，你就会发现澜山望是巴滨路区域一个比较好的目标楼盘。

兼顾了品牌保障、综合配套、品质、产品的均衡性。

特别是这一次计划新开盘的1栋高层，建面81-117㎡，品质两房/三房。

比如三房户型，就是很经典的三房双卫布局。你注意一个细节，这个户型三间卧室的面积尺寸都并不紧凑！提高了舒适度。

总体而言。

均好性，让澜山望在当前市场环境下成为了优质的目标！

另外，从置业顾问释放的信息，我认为新开盘价格应该会有惊喜！