法律知识：浅析物业服务合同

近日，新闻报道市江滨小区全体居民因不满原物业公司的服务，单方解聘后自行与自己找的物业公司订立物业合同。原物业服务公司工作人员认为居民的行为不符合物业合同的规定，居民却向记者反映物业合同早已到期，双方争执不断。物业服务是关系到居民居住环境和居住质量的重要因素，找一个有素质有能力的物业服务人是大家都渴望的，而物业服务合同又是关系到后续各类情况的重中之重，不可不查。我们一起看看《民法典》关于物业服务合同有哪些重要规定。

一、含义

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费用的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

保利物业公司为紫阳新苑小区提供设施维护、环境卫生等物业服务，紫阳新苑小区的居民向保利物业公司支付物业费，二者之间形成的就是典型的物业服务合同。保利物业公司就是物业服务人。

二、前期物业服务合同的法定终止

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同是指建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。前期物业服务合同包含三方主体：建设单位、物业服务企业以及业主。

假设某小区建设之初，乙物业公司与甲建设单位达成协议，由乙物业公司为业主(购房者)提供物业服务。业主委员会成立后，由丙物业公司为业主提供物业服务，那么此时甲乙之间的前期物业服务合同终止。

三、转委托及其限制

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

保利物业公司和紫阳新苑小区签订物业服务合同。约定：保利物业公司为紫阳新苑小区提供设施维护、环境卫生等物业服务，紫阳新苑小区的居民向保利物业公司支付物业费。后保利物业公司将维护小区环境卫生业务委托爱家清洁公司，如果爱家清洁公司违反服务规定导致物业服务合同违约，则由保利物业公司向新苑小区业主承担违约责任。此外，保利物业公司不得将物业业务全部委托给爱家清洁公司，或者将物业业务分成若干部分委托给爱家清洁公司和其他企业。

四、合同的解除

(一)任意解除

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前述规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

保利物业公司和紫阳新苑小区签订物业服务合同后，保利物业公司经常维修不及时、擅自利用物业小区共用的道路和绿地开展经营活动，小区业主不满意，可以提前60日书面通知保利物业公司解除物业服务合同。由于保利物业公司的原因导致合同解除，小区业主无需赔偿保利物业公司的损失。

(二)不定期物业服务合同的解除

物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

保利物业公司和紫阳新苑小区签订为期5年的物业服务合同，5年届满后，小区未与保利物业公司续订也未另聘其他物业公司。那么认定二者原来的物业服务合同仍然有效，成为不定期的物业服务合同。双方可以提前60天书面通知对方随时解除该合同。

【试题展示】

甲小区与乙物业公司签订物业服务合同，乙物业服务公司经常擅自利用物业小区共用的道路和绿地开展经营活动，小区业主意见很大。经业主委员会讨论，决定解除物业服务合同。下列选项正确的是( )

A.物业服务合同可以采用口头形式

B.乙物业公司可以将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人

C.乙物业公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费

D.小区业主解除合同应当提前九十日书面通知乙物业公司并其赔偿损失

【答案】C。解析：A选项错误。物业服务合同应当采用书面形式。B选项错误。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。C选项正确。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。D选项错误。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前述规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

来源：新疆中公事业单位