惊呆了！20万买北京路商铺，每月收租9356元？
广州中介圈又热闹了！他们都在积极推荐北京路的商铺，“总价15万起/间”。
用十多万的价格，在广州最繁华最有代表性的商圈买下一席之地，想想都让人激情澎湃。
据销售介绍，项目共800套货，开盘5天，还剩下200—300套，去化率达到63—75%。
通过一组视频就能可以看出项目有多火。
| 星光美食汇商铺销售现场
大名鼎鼎的北京路竟然还有这么便宜的商铺，是不是有什么猫腻？让房产君来一探究竟。
项目位于越秀区北京路天河城百货负一层、负一夹层，销售称这里此前为众多小业主持有，用于餐饮、服装等经营，现由名盛统一和他们签订租约后，再公开出售20年使用权。
| 星光美食汇区位
| 北京路的天河城百货
这一个卖使用权的项目就是我们今天的主角—星光美食汇，占地1.6万平，未来将统一打造为美食广场。
也就是说，你买了商铺使用权后，不能自主经营，要交给物业统一打理。
星光美食汇目前在售商铺面积从13—28平不等，价格为20—34万/间。
| 星光美食汇所在地，已完成清场
从现场看到，星光美食汇所在地已经清场完毕，目前处于空置状态，销售表示，商铺买入之后，全权交给物业来打理，买家只用等着收租就好。
此外，项目所在的名盛广场大厦，1—7楼为天河城百货，8楼全层是幸运楼，9楼物业中心，10—31为私享家酒店式公寓。
商铺付款方式分为一次性和半年分期两种，其中一次性付款可享受95折，半年分期为98折，在购买时，一间商铺要交5万定金。
房产君现场让销售算了一套商铺，我们不妨来看看。
| 商铺 | 面积 | 原价 | 一次性 付款总价 （95折） |
半年分期 付款总价 （98折） |
| H329 | 20平 | 27万 | 25.7万 | 26.5万 |
20平商铺，采用半年分期付款，折后总价为26.5万，当中包含了6万推广费，剩余金额中只有40%可以采用半年分期贷款，那么首付为：
6万+（26.5—6）*60%=18.3万
至于收益，主要分为返租固定保底收益和实际租金分红。
1、返租固定保底收益：3227元/季，也就是1076元/月。
| 地下负一夹层平面图
| 地下负一夹层D区平面图
2、实际租金分红
商场租金一般由入场费+月租组成，入场费通常为5年要15—20万，前面5年的入场费由公司收取，买家不能共享；项目参考租金为600元/平。
租金分红比例：
第1—5年，买家和物业的分红比例：6:4；
第6—20年，买家和物业的分红比例：7:3。
那么，买家一个月的收益：1076元+600*20*6/10=9356元/月，一年就是11.2万。
| 星光美食汇商铺建设参考模板
返租日期从2020年1月开始，按季度返还。
按照这一计算方式，星光美食汇的商铺，2—3年就能回本。天底下真有这样的便宜可以捡？在这里，有三点需要注意。
风险一：一次性收取租金的不宜超过一年
7月2日，广州市政府出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，当中规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
这意味着市面上大行其道的卖使用权项目，都与规范不相符。
风险二：项目签约公司和名盛无直接关系
据销售介绍，名盛广场为广州名盛房地产实业有限公司开发，同负一层和负一夹层业主签订租约的也是名盛公司，但如要购买星光美食汇的使用权，买家要与之签约的却是京和（广州）商业咨询有限公司。
| 数据来源：天眼查
| 数据来源：天眼查
销售解释是因为名盛公司的经营范围不包括商铺使用权的买卖，故成立了一家新公司京和，专门负责此事。
不过，值得注意的是，京和（广州）商业咨询有限公司的营业执照在7月5日才批下来，目前根据天眼查数据显示其和广州名盛房地产实业有限公司并无直接关系。
| 数据来源：天眼查
此外，售卖商铺的地方并不在名盛广场8楼的物业所在地，而是在负一楼临时搭建的一个地方，其入口指示不明显，很容易让人忽视，宣传资料上也不见名盛公司信息。
| 星光美食汇入口指示不明显
| 星光美食汇售卖中心前台
| 星光美食汇售卖中心前台
这种卖使用权的商铺，最怕的就是开发商卷钱跑路。对这个顾虑，销售表示名盛广场有两项稳定收益（1—7楼为天河城百货、10—31 为私享家酒店式公寓），这些都是商铺保障的筹码。
不过，当买家所签约的京和（广州）商业咨询有限公司和广州名盛置业发展有限公司没有直接关系时，消费者权益又当如何保障？
| 项目现场过来学习的中介
最后，一般商铺的年回报为3到4个点，而星光美食汇的商铺，成本26万，每年能躺着收租11万，不到3年就可以回本，你相信世界上会有这样的好事吗？
如果真这样，开发商还有必要辛辛苦苦发动全城中介来大力推广这个项目吗？