中央别墅区热度再起，理清需求，购房不迟！
中央别墅区今年又热了，新老项目齐登场，对于想买别墅的客户提供了难得的机会。
不过，面对以限竞房为主力的新项目和以准现房为特征的纯商品住宅，很多朋友又迷茫了，该如何做出选择？
作为完全不同的两种产品，首先我们要分清差别，再根据自身需求做出倾向性的决定。
先说限竞房项目。进入8月份后，中央别墅区以及邻近的孙河别墅区开始有限竞房别墅项目轮番亮相，区域关注度骤热上升。
从规划条件看，受9070条件限制的新项目，基本以“高低配”产品布局，即一部分高层或小高层搭配别墅产品出现，以平衡规划指标。而孙河少数不受9070约束的新品，则呈现比较丰富的别墅形态。
限竞房项目的优势是被政府限价，其单价略低于之前区域在售的项目，且户型面积较小，因此总价较为诱人。但劣势也非常明显，全部为期房状态，交房时间至少要两年之后，且由于政策规定，拿房本后5年内禁售，所以从签约到转售要8—9年时间，资产的流动性被锁死。
另外，绝大部分中央别墅区和孙河的限竞房项目只能称之为低密度，但不能谓之“纯墅区”，从品类的纯粹性上有一定缺憾。
从与一部分客户的交流中，也能感到最近北京有项目出现的房屋交付问题也造成了新的担忧。由于限竞房开发利润微薄，项目营造的品质可能会受影响，“期房+减配”到底能不能交付一个令人满意的产品？客观地说，这里面确实存在不确定性。
再看达到准现房状态的纯商品住宅别墅产品。
这类项目要么是两三年前入市，要么是入住多年成熟墅区的后期产品，其关键特征是不受7090规定控制，也没有禁售5年的要求，是自由买卖的纯商品房。
在项目优势上，体现为墅区相对纯粹，都是别墅形态，没有小高层和高层的混合，由此带来入住人群的层次均衡，容易形成比较好的圈层氛围。
此外，准现房的状态能让客户比较直观的检测到房屋的品质，且购置后等待入住的时间相对较短。这点对于马上要进国际学校的家庭和着急入住的客户来说尤为重要。
不过类项目唯一的问题是因为面积较大，多以合院或独栋形态存在，相较总价也略高，对于一部份客户而言，无形中抬高了进入的门槛。
不过，在『地产营销人』看来，以上两类产品并不冲突，其实各自吸引的是不同的客群。
针对城市的新中产阶层，用1000多万的总价就有机会入主中央别墅区，虽然产品的舒适度受限竞房条件的限制受些影响，但由此获得了身份认同，并能享受到区域丰盛的配套。
对于实力更强的富人群体，用略高的总价买到了准现房产品，验证了成熟的社区，并获得了大尺度的空间，提升了生活品质，同时也保有了资产的流动性。
那么，回归到自身需求，如果购房预算充足，对墅区纯粹性有要求，且希望品质有保障，能尽早入住，建议重点考虑准现房纯商品住宅别墅。
作为中央别墅区核心地段的准现房纯商品住宅别墅，优山美地D区是板块内唯一的存在。该项目由鲁能地产开发，是中央别墅区经典别墅项目——优山美地的“系列篇”。
优山美地从2002年最先开发B区，后续又接连开发了C区、A区，总共开发量约1000亩，其产品品质和物业口碑是中央别墅区最优质的别墅社区之一，另外根据『地产营销人』调查的区域租金情况，优山美地的租金最高，常年保持在150元/平米/月之上。
2014年，鲁能地产再次染指中央别墅区，一举拍得当时地王，也是近十年来中央别墅区唯一入市的纯商品住宅地块。
借助于深厚的文化传袭、业主精神、口碑积淀，鲁能在产品定位上花费巨大心力匠心改良，打造出优山美地D区升级之作，以崭新的面貌迎接高端业主群体。
项目紧邻温榆河，在这条政府重金打造的生态走廊的两岸修建有宽100米的绿化带，大面积的水域和绿化覆盖为周边提供了高出市区20倍的负氧离子，为社区提供了优越自然环境和良好的空气质量。
优山美地D区交通十分方便，有三条高速可以到达，京承高速，京密路和机场高速，去首都机场15分钟左右，去望京CBD半个小时左右，去中关村或者金融街约50分钟，到国贸CBD行车大约 40分钟，具有城市第一居所的产品属性。
另外，2017年开始建设的京密高架是从三元桥到顺义城区，建成以后将大大缩短到达市区各大商圈的时间，让生活更加便捷。
基于中央别墅区浓郁的涉外氛围，以ISB国际学校为中心，优山美地D区周边集中了北京80%的国际教育资源，包括有：北京英国学校、新英才国际学校，鼎石国际学校，哈罗公学、德威国际学校、京西学校等，尽享最集中的高端名校资源。
值得一提的是，优山美地D区东北角2018年将建成北师大高端校区的国际部，以及北侧建成一个涉外幼儿园。这两所学校建成后，项目有望成为名符其实的国际学区房。可满足业主孩子从幼儿园到高中的全部国际化教育。由此可预想未来二手房和租金的增长空间。
项目西侧近4万平米的私属公园，以及项目周边3万平米围合式绿地，鲁能一次性投入了数千万，游乐设施选用丹麦康潘品牌。规划出20个主题版块，包括有轮滑、网球场、羽毛球、乒乓球、烧烤区、露营区、林间草坪、老人健身区、阳光草坪、休闲广场，宠物区等健身休闲功能。
宠物活动区贴心设计了宠物训练场及训练设施、粪便收集桶、栓狗柱等。
外围乐跑区长700米，分慢跑道和自行车道，内围长400米为漫步道。
其中重点打造的儿童活动区分为冒险海阳和宝藏海滩，设有沙坑、波涛、秋千、探险、滑梯、坡桥等，地面采用彩色硬胶地，供孩子们玩耍。
项目配有高端老年会所，为长者提供了一个聊天散步，喝茶下棋的社交休闲场所，并为老年人提供健康医疗服务。
优山美地D区为纯别墅社区，容积率仅约1.01，外列类独栋、内藏合院。其建筑设计传承汉唐明清四大盛世美学精华，运用现代设计理念进行抽象演绎，将传统中式元素与现代材质的融会贯通，极具传统韵味与现代美感。
项目一期131户，二期131户。北侧类独栋约400平米左右，东西两侧景观独栋约500平米，中间部分合院约500平米，社区采用人车分流，最大化地利用地上空间，保障老人和小孩的安全、避免灯光噪音污染。
中央别墅区作为历经26年发展而不衰落的“富人区”，随区域不断发展和新品入市而一直保持活力，而如今恰逢历史时机，又呈现出更加丰富的产品线为各阶层客群选择，不管楼市处于何种周期，于购房者都是一件幸事。
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