不到1%的内城墅，能否缓解市场饥荒？
随着对别墅产品的熟悉，很多人向『地产营销人』抛来这样的问题：什么样的别墅价值最高？
这种问题没法回答，因为每个人心中的价值标准都不一样，适用于你的，住着舒服的自然价值高，这纯属私人感受的范畴，不好划定。
但他们往往又紧跟追问：那什么样的别墅价格最高？
这就比较好回答了。别墅一般看总价，就北京市场而言，高总价的别墅基本可以分为两类：一类是处于五六环之间的一二居所皆适用的独栋形制的别墅，该产品的特点是拥有良好的自然环境，保持与主城适当的距离，最关键的是曾经宽松的容积率指标带来的别墅纯粹性，不仅拥有大花园，还能享受奢阔的居住空间。
另一类则是位于四环以的“内城别墅”。如今四环内连普宅地块都鲜见出让，更何况别墅产品。内城别墅由于占据了主城区的稀缺地段，捉襟见肘的控规要求不太可能出现独栋，多以叠拼、联排，甚至极少数的双拼形态出现。
这两类总价最高的别墅面对的是完全不同的两种客群，前者是追求纯粹的别墅生活方式，对于环境、尺度、院落有着苛刻的要求；而后者则更依赖于城市浓郁的生活氛围，对于交通、配套带来的便利性以及区位可见的升值潜力更为在意。
其实，内城别墅一直以来都是极为少见的产品类型，各大城市皆是如此，北京更甚，城区住宅供应的逐年衰减，无法给予这种奢侈品类更多的市场空间，就算想买也并不容易，只有合适的周期出现了合适的项目才能获得入手机会。
那么，今年内城墅的机会如何呢？
一、占比不到1%的供应
还是用数据说话比较有说服力。
根据『地产营销人』的统计，2015年北京四环内别墅的供应是47套，到了2016年供应一下缩减到26套，再看今年就更为夸张，上半年四环内别墅供应仅有区区4套，放眼各环线区间的成交比例，内城别墅只占不到1%的份额。
相比较之下，六环外的别墅占据近六成的供应比例，内城别墅正在步入“饥荒”时代。
再看看成交的情况。2015年四环内别墅共成交16套，均价为94967元/平米，2016年则成交了26套，同比增幅63%，成交均价达到105140元/平米。
在供应急剧萎缩的前提下，成交不减还增，证明市场需求一直比较旺盛。
今年，即使在严格限价，网签排队的前提下，四环内别墅的成交均价进一步上升到12万/平米之上。就『地产营销人』了解的情况，若不加以控制，单价15万+的成交都会出现。
内城别墅无论于单价、总价都凌驾于平层豪宅之上，可称之为终极置业梦想。
2、内城墅的产品蜕变
能把内城墅做好，对于绝大多数开发商而言都意味着巨大挑战。
且不说如何平衡用地指标，让别墅摆脱因密度带来的局限，单就地下地上空间的功能布局和采光优化就足够耗尽设计师的脑力。
更何况总价高企的内城墅需要赋予更多软硬件的附加值。之前『地产营销人』提及的别墅精装趋势以及高科技系统的植入都纳入此类客群的期待范围。
好处是如今房企在产品方面的研发能力也是不可同日而语，内城墅在近一两年实现了品质上的巨大飞跃。无论面宽尺度，功能分区，还是地下采光、科技系统，内城墅展现出的产品力比城市豪宅更胜一筹，由此更加凸显了其稀有的市场价值。
上周四，『地产营销人』参加了一场由业内组织的主题为“内城别墅的饥荒时代”的论坛。与金茂、龙湖、鲁能等品牌房企操盘内城墅项目的负责人交流观点，预探趋势。
2015北京“豪宅元年”，龙湖“原著系”产品西宸原著落子三环，率先提出打造内城别墅样本。2016年底，鲁能钓鱼台美高梅为内城再添46套新中式别墅。
今年，北京金茂府将在推出具有三环属性的独栋化叠拼别墅，该作品或将成为北京整个内城别墅市场的压轴之作。
北京金茂府择址三环中轴，与故宫、国贸CBD均约7公里，“黄金三角”框定祥瑞之地。
“内城别墅的迭代升级是要突破单纯的住宅开发，嫁接更多维度的城市资源。”北京金茂府营销负责人在论坛中讲到，“北京金茂府正由“墅”向“墅城”发展，项目参照国际BLOCK街区生活模式，打造千步多维都市生态圈。
而作为第三代内城别墅，北京金茂府大部分别墅都拥有独立院子、独立入户门头，独立私属电梯和独立专属空间。
同时，在户型设计上，项目148套叠拼别墅，主力面积225—295㎡，设计出117种户型，其产品研发团队经过上百轮方案才终得圆满。让每一套别墅都资源匹配最大化，给客户更好的别墅居住感受，成为金茂此番的终极目标。
科技精装是别墅未来的发展趋势。以往金茂府给客户留下的是“大平层、科技、精装”的印象，不过此次独栋化叠拼别墅亮相则实现了两个突破——
一是打破“平层”固有认知，树立“有天有地、独门独院”的内城独院别墅形象。
二是，别墅产品进一步放大和提升了精装和科技两大属性，实现了别墅形态与精装、科技品质的兼得。
据悉，北京金茂府首批推出的独栋化叠拼别墅，可根据客户需求提供精装增值服务。为了树立标杆品质，金茂特邀请了国内顶级大师进行设计，以超出客户期待的风格和工艺来满足其升级要求。
此外，北京金茂府别墅还运用垂直分区手法，打造代际分层、动静分区、功能分区的科学动线和合理空间，针对老人、男女主人、孩子的个性化需求进行功能分层排布，实现全家庭娱乐区、健身区、会客区、酒窖、家政间等百变功能。
值得提到的是，通过私家电梯的有机串联，产品在满足每个家庭成员独立诉求的同时，亦为全家庭提供共处交流及互动的空间，创造出内城别墅过去不曾有的生活方式。
中国金茂依托于多年来对健康科技的研究，在北京金茂府别墅全面升级了十二大科技体系，围绕温度、湿度、空气、阳光、噪音、水六大维度，以适幼级标准建造“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净”的生活空间。
『地产营销人』最后在论坛上为内城墅买家留下一句祝福：内城墅居，犒赏今生。
作为终极别墅置业目标，真正有机会拥有的注定只属于极少数人。
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