500万，京城还能买到什么房？ / 开普饭

经济形势果然对买房人的决策带来影响，今年流动性一收紧，杠杆一去，低总价的房子更受欢迎了。

去年咨询『地产营销人』的朋友，总价预期在1000万左右的还有不少，今年问500—600万房子的人明显多起来。

说实话，500万这个总价有点尴尬，在北京楼市有的选，但选择余地不大。

就今年北京楼市的整体结构，500万大概率只能选择以下几种类型的房产：

1、四环内的二手房

这里还要区分一下，如果选长安街以北的四环內，基本上覆盖的是东西城、部分朝阳和海淀的区域。

500万的预算只能选择二手房，而且是上世纪80—90年代的旧房，不超过60平米的一居室，不带窗的客厅居多，户型过时，社区没落。

如果选长安街以南的四环内，抛开东西城，还有一小部分朝阳和丰台的区域可选。同样是二手房，但年代能近一些，2000年左右的塔楼，能找到70—80平米左右的两居，但不少奇葩户型，使用率偏低。

买这类房子的人适合北京无房无车，产品可容忍低品质，对轨道交通依赖性强，急需解决“上车”问题。

2、五环外的二手房

如果期望能住的稍微舒适一些，临近五环外也有几个东部和北部的片区可以选择，比如朝阳官庄、北苑，以及昌平天通苑等大型社区的二手房。

这种区位的二手房在面积上能扩充到90—100平米，虽然依然大部分仍为两居室，但由于多在2000年之后建造开发，户型方正，功能合理，客厅独立采光，餐厅空间亦有所考虑，虽然很少南北通透，但对于品质有一定要求的买房人来说，也基本能满足居住需要。

选择这类房子的人有不少是为了结婚而用的刚需客群，也有相当一部分最早在环京置业，比如燕郊，而后置换到市内升级的刚改客群。

3、今年将出的限竞房

如果放在往年，应该没有这样的机会，但今年比较特殊，北京市场上将出现一类主力供应为中小户型的限价的商品房。

虽然这些限竞房项目（限房价、竞地价）依然分布在外围新城区，五环外和南城占很大比重，但比前面提到的最大优势是皆为“新房”。

根据政府规划条件，90平米之内能买到两居和三居产品。5万多的均价，500万左右的总价，拥有紧凑和灵巧的户型，对于购房人来说，增加了一种选择的机会。

不过要注意的是，限竞房有一些特殊的条件，比如未来拿到产权证之后5年不能转售，开盘要参加政府组织的摇号，对优先购买的人群大概率会进行限定，名下无房或者工作在本区的人才能排在前面优先选房。

所以说，买限竞房虽然产品有所提升，但购买机率存在较大变数，成交周期也会比较长，最后拼得是耐心和运气。

4、或是买套叠拼别墅？

500万能在北京买别墅？怕是很多人想都没敢想，但今年确实有可能实现。

从去年开始到今年，叠拼是北京市场主力的别墅供应类型，但就东西南北四个方位的别墅项目而言，总价多在1000万左右。即使连上中下三叠的高密度别墅产品，最低总价也不会少于800万。

现如今，北京独栋别墅因为政策限制，失去了增量空间，以消化存量为主，总价在5000万之上；联排别墅传统样式已不多见，合院成为其替代产品，总价根据位置不同在2000—3000万区间；叠拼别墅通州、大兴、门头沟在1500万之上，昌平和顺义在1000—1500万之间，丰台、朝阳在2000—3000万，房山最低也在800—1000万左右。

所以，通览整个市场似乎也很难找到500万总价的别墅项目。

有人说，密云、怀柔和平谷有这个价位的别墅，但前提是远郊区的项目多指向第二居所，作为度假旅居使用，如果兼具第一居所考虑，可能就不合适。

对于500万买别墅的客户，一定是改善升级的需要，卖掉市区一套小房子，在五环外距离工作和生活不远处置换一套既可以用来满足当下升级需要，也可以用来为退休养老提前做好生活准备。

这个总价的置换，甚至不用贷款和添加资金，卖一买一就能实现，但关键是有没有合适的产品？

『地产营销人』获悉，在昌平靠近西山别墅区的板块，即将推出符合这个条件的别墅新品——香山别墅·艳阳墅Ⅱ。

香江别墅位居上西山东麓，区域内绿化率超过65%，项目占地1500亩，全盘容积率0.6，是西北部罕见的超大规模纯别墅社区。