7090限制下，选合院，还是住叠拼？
最近关于合院别墅的争论比较多，作为一个多年前就风行一时的产品形态，为何现在却引起质疑？
其实，这都是限竞房在7090限制下妥协设计的产品。为了便于后面叙述，我暂且把这种限竞房合院称为“经济型合院”，因为它地上面积小，外观呈瘦窄的筒状结构，用这个命名比较贴切。
“经济型合院”是相对于“舒适型合院”来说的。
舒适型合院是几年前就备受追捧的产品，在北京代表项目有：紫禁壹号院、中粮瑞府、丽春湖院子、棠颂别墅等，总价基本在2000万以上，有的甚至达到半亿，而如今的经济型合院总价大多低于2000万。
合院虽然各项目规划略有差异，但建筑理念是相似的，即通过L型单体建筑相连，营造出围合的墅居体验，这与传统的联排别墅样式有较大差异，无论在实现容积率，还是居住感受上，都有所不同。
首先需要说明的是，合院是根据联排变异而来的产品，应算是联排别墅的一种，但它的容积率更高，很多客户并不知情。
再加上多数项目的样板示范区只展示了一栋合院建筑，远看特别像独栋，充满了迷惑性，让客户误认为合院容积率比较低，这种引导将为交房埋下后患——当客户入住时就会发现前后左右都是房子，居住密度其实很大。
合院为什么曾经受欢迎？
『地产营销人』认为，合院的盛行与中式建筑的回潮发生了路口相遇。这几年，随着传统文化的回归，人们对于新中式建筑接受度越来越高，特别在别墅产品上，合院无形中与中式居住理念契合在一起。房子包院子，在传统人居意境中找到了符合现代人居的表达方式。
因此，至少在风格上，合院适应了精英阶层的审美情趣和居住潮流，而同时开发商也找到了提升容积率，高效排布建筑的新方式。
客观讲，舒适型合院的居住感受还是不错的，无论是地上两层，还是地上三层，每一层的尺度感和功能都比较充裕，同时居室可以轻松实现五居，从实用角度，对客户还是有吸引力的。
为什么说小合院是一种降级？
限竞房经济型合院是拉高排低后的极限产物，在一定程度上显示为品质降级。主要体现在三点：地上单层面积小、私家花园小、地下层数多。
地上单层面积有多小？经济型合院单层60—70平米是基本常态。这个面积不如舒适型合院地上单层超100平米的面积，甚至还不如部分叠拼的单层面积大。
合院这种产品的花园本来就不太可能做大，50—80平米是舒适型合院花园的主流面积。而对于小合院来，不足30平米的花园比比皆是。
地下层数过多，就不多说了，单纯为了弥补面积和功能，极致化拓展地下空间其实利用率并不高。说句不太恰当的话：大家买别墅为了有天有地，而不是为了每天坐井观天。
大叠拼胜出小合院的逻辑是什么？
通过上述解析，我们发现在限竞房时代，有的叠拼产品实际上优于经济型合院。
很多客户迷信标签，而不相信感受。其实一些大面积叠拼其居住体验远在经济型合院之上，只是受困于概念和面子，不肯面对现实。
这里面的逻辑在于，叠拼建筑一般是4.5层，分为上下两户，在容积率上不勉强，在单层面积上不局促，而且可以保证有较大的花园。
在尺度上，叠拼南向面宽做到8米以上非常轻松，有的项目甚至做到9米，180度的采光效果是90度折角的合院无法企及的。
再加上如今叠拼创新与时俱进，上下叠南北分开入户，各有花园，同样能实现独门独院的形制，好的产品住起来有接近独栋感觉。
关于对经济型合院和大叠拼的感触，源于最近看过的不少别墅项目。前两天，『地产营销人』到壹号别墅区的孙河，品鉴了市场极为关注的且处于热销中的两个别墅项目——禧瑞春秋和天瑞宸章。
禧瑞春秋虽为限竞房，但并不受7090政策限制，所以规划的舒适型合院以及叠拼、洋房都十分宽奢。工字型布局的合院形态完全没有L型布局的局促感，12米大面宽横厅设计几乎创造出同类产品最佳居住感。
地块相邻的天瑞宸章容积率仅1.1，是当前北京少有的低密度住宅项目。该项目没有任何配建或自持，是较为纯粹的墅区。
项目规划为洋房和叠拼两种产品，叠拼的空间设计独具特色，细节之处颇具匠心，其呈现品质明显超出市面上的经济型合院产品，甚至拥有了独栋感。
比较有意思的是，这两个位于孙河壹号别墅区的低密项目，都由首创置业参与开发。
首创置业今年动作频频，多条产品线齐发，多地域战略布局，项目全城开花。6月19日，刚刚结束的“首创制造2020，地产新周期下的品质逻辑”发布会，也显示了首创专注品质的决心。
“首创制造2020战略”指向以环境、舒适、健康、智能、精质为核心塑造价值，以首创·天禧、天阅、禧瑞、禧悦4大产品系为龙头，坚持开发有品质的产品，打造有品质的生活。
恰恰孙河就是一个实现品质生活的高端板块，历经七年发展日臻成熟。这里不仅拥有亚洲最大的城市湿地公园——温榆河湿地公园，还有10 万㎡中央湖景。靠近主城，交通便利，汇集了北京70％的国际学校资源，十余家权威医院及各种生活配套。
禧瑞春秋和天瑞宸章是孙河主力在售的两大别墅项目，因为限价显示出难得的洼地价值，特别是前不久恒基拍下相邻不限价地块，6.9万元/平方米的单价打破了孙河记录，还原了真实土地价值，带动了在售项目的火爆。
两个低密墅区，利用差异化定位，突出不同的产品类型，为高端改善客户提供了丰富的产品选择。值得一提的是，天瑞宸章独创性的叠拼别墅，在『地产营销人』品鉴中，获得超凡空间体验，可视为“叠拼独栋化”的典型案例。
感受项目氛围，天瑞宸章洋溢着特有的现代艺术气息，无论在售楼处，还是在园林中，这种国际感的审美风格给人留下深刻印象。交互式园林，串联起八大艺术公园。开放式空间；五百米慢跑道；5H健康景观体系，构成了一个天地人自然和谐之境。
重点看产品，天瑞宸章的别墅仅有上下两叠，面积在300—400平米。与市场上不到300平米的限竞房小合院产品相比，具有明显的尺度和功能优势，空间舒适感在步入室内一刻就立即能体会到。
天瑞宸章的叠拼别墅不仅有最大32米的楼间距，充沛阳光和景观视野尽数吸纳，同时项目的面宽还达到惊人的8.2米（部分产品甚至9.2米）、4.6 米南向客厅、4.6 米主卧套房，这种尺度普遍优于联排，与小独栋并驾齐驱。
还有一个指标值得关注，天瑞宸章别墅的单层面积约90平米，与经济型合院单层60—70平米的面积形成鲜明对照。且层高能达到3.3—3.6米，生活品质在纵横升维中得到充分展现。
在入户方式上，项目上下叠分南北入户，做到了真正的独门独院。私家花园面积约50平米，比不足30平米庭院面积的小合院舒服很多，兼具功能性、观赏性和实用性。
叠拼别墅除三卧室朝南，且四居均是全套房全明设计。上居下享，分层式空间规划，将生活、娱乐、会客等空间清晰划分。在保障居住舒适度同时，为每个家庭成员都预留出更多自主空间。
另外，别墅上下叠均设有地下功能空间，可满足家庭社交需求。上叠另有阁楼，2.1米以上的扩展空间约50平米，为生活提供更多情趣。
看完天瑞宸章的别墅产品，『地产营销人』有一种感觉，在7090限制下，叠拼反而更具发挥空间，与其勉强住经济型合院，不如选舒适型叠拼。
所以说，合院也好，叠拼也好，对于购房者来说，不要被标签迷惑，类型本身不能完全代表品质。只有真实的空间感受和生活功能、场景的完美实现，才能找到升级改善的真意。
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