最美的十月，北京别墅该怎么选？

最美的十月，又到了观赏红叶的节点，人们外出感受浓浓秋日，不禁也动起置换别墅的想法。疫情之年，北京别墅需求骤然大增。

根据『地产营销人』观测数据，从今年2月开始，别墅成交套数稳步上升，7月份网签555套，达到今年别墅销售的峰值。8月短暂回落后，9月再次上扬，市场出人意料的火爆。

不过，从供应层面看，今年北京别墅供应继续下滑，相对纯质的别墅产品在减少，对于希望买别墅的客户而言，造成一定的紧迫感。

当下，在北京买别墅该怎么选呢？『地产营销人』从大原则角度，谈三点拙见：

1、低总价、纯质别墅产品为首选

截止10月18日，北京别墅总价段成交中，1500万以下的别墅产品成交套数最多，为2059套，占比高达70.27%，基本说明市场需求的主力总价区间。

别墅成交基本都是通过置换完成，1500万以内的总价对于“卖一买一“来说，不会造成太大压力，市场受众面较广，属别墅成交量的分水岭。

因此，在1500万以内的总价段内，选择相比之下，容积率较低、形制更为纯粹的别墅能获得更好的性价比，也是楼市中最为稀缺的一种产品。

受“限墅令”持久的影响，形制纯粹的别墅产品，呈逐年减少的趋势，上亿的独栋产品，门槛过高，但总价如果控制在1500万以内，其他类型别墅也能获得良好居住体验，自然是首选。

2、双叠拼、联排关键看舒适度

除了独栋之外，叠拼和联排是北京别墅市场的主流产品。这里指的叠拼，是传统意义上的上下双叠形态，只有四层，规划密度更低。今年北京成交的别墅中，叠拼产品占比超过50%，可见受欢迎程度。

如何从形制层面考察叠拼和联排的纯粹性呢？

结合市场现状，主要看两点：

一是院落，现在别墅产品有院子的已经不多，这看起来很荒诞：别墅怎么能没有院子？

但事实确实如此。特别是一些把别墅和小高层、高层混合在一个社区中的项目，别墅院子的边界非常模糊，常用绿篱分隔，到底算不算自家院？甚至有争议。

所以，买到有清晰院落划分的别墅显然纯粹性更高，而且院落越大，说明别墅感越强。

二看单层面积。现在很多别墅不像别墅，无论观感还是居住，都与别墅的舒适性相差甚远，主要原因在于单层面积过小，上下楼层过多。甚至地下面积远大于地上面积，如此因规划而变异的别墅，不如原有单层面积大，楼层设置合理的传统别墅居住感受好。

所以整体以上，买在一个都是别墅规划的社区比较重要，一方面各户都有院子，均质公平；另一方面，产品墅感更足，舒适性更好。

3、眼见为实的成熟社区为首选

眼见为实，意味着坐享其成，对于买别墅十分重要。我们知道，一个别墅社区养成的时间要高于一般普宅，别墅只有逐步展现出成熟面貌，才有生活方式可参照。

另外，眼见为实的别墅社区，品质也比较容易验证，从置业角度，安全放心，可规避风险。

所以，看得到、摸得着、能感受居住氛围的成熟别墅社区，在选择中也是非常重要的考虑要素。

说到这里，『地产营销人』经过这几年考察，认为想买别墅的客户都应该去看看位于北京北部的别墅项目——凯德·麓语，一个总价友好、形态纯粹、醇熟美丽的大型别墅社区。

凯德·麓语位于未来科学城以北生态涵养居住区，京承高速11出口左转即至，从地理位置上，这里是到北京城区距离适中、兼具人文与自然风光的理想住区。两面环山，依山而栖，与水为邻，推窗见景，在北京已十分少见。

城市山居别墅，日日濡染生活感受

社区内部利用原生态景观资源优势，以“承袭东方山水意趣，对接世界文明基因”为设计初衷，采用浪漫法式设计，将生态自然最大限度融入别墅生活，打造观山、入院、览景的独特墅居体验，体现当代墅居的精神追求和生活格调。

如今一至三期现房实景均已呈现，环境优美，景色宜人，果树遍布，是业主在喧嚷都市中找寻内心平静，追求生活情趣的心灵墅园。

作为距离北京北三环最近的有山有水的山水别墅，凯德·麓语对当下购买别墅的人，具有特殊价值。

一方面，后疫情时期，让人们清楚认识，环境与自然资源更为稀缺，购买别墅的人们对朝夕生活的自然资源更加渴求。

另一方面，凯德·麓语在规划建设中，把现代人居的健康生活理念和生活理想规划到山居别墅中。如，在别墅区土地红线内的山脚下拿出5.2万平米按照全家庭成员的运动、娱乐、休闲等需求规划建设墅区内部公园；在别墅区中心规划了2万平米的带状公园。除此，别墅区内部建设诸如环形跑道等运动健康设施。

更重要的是，山居别墅区内部也把自然之美引入日常生活。燕山作为大自然宝库的四季变化之美日日濡染人们的生活感受。

凯德·麓语别墅内部别有匠心地建造成一个自然的大花园，这里有苍遒古树、百花齐放、果树丰盈、小动物自由奔跑，用自然之美、之力、之养，日日涵濡生活在这里的人。这些是当下最难得的。

低容积率、形制纯粹、舒适空间

凯德·麓语为纯质大型墅区，规划占地面积约一千亩，墅区整体限高12米，全部打造为纯别墅产品。居住圈层统一，业主价值观相近，皆为美好生活而相聚栖居。

项目容积率约为0.65，如此低密在北京市场上已难得一见。目前在售产品为叠拼和联排别墅，叠拼户型为278-410㎡，联排户型为485-532㎡， 总价约750-1500万，置换升级可轻松实现。

墅区地块南北高差近10m，项目利用浅山区先天地形特征，缓坡向上的地势，建筑前后之间的高差，使北方居住对阳光、通风等的需求得到最大化满足。

叠拼和联排产品仍坚持前三期独墅品质，采用纯正法式丰富的立面风格，大量运用高端石材，强化别墅建筑的高贵大气之美。每户别墅都有自己的私家庭院，可随意步入，亲近自然。

在庭院中，种植、养鱼、会谈、聚餐、休憩，使用功能丰富，生活场景多元，充分感受别墅与环境的美妙交融。

叠拼、联排产品的打造，追求墅居舒适度，均层面积均能达到超过100㎡的尺度，给居者最舒适自由的室内空间感受。这在当前北京市场上，实属难得。

除此之外，凯德·麓语叠拼、联排的户型格局方正，功能空间的划分布局十分合理，精巧的开窗位置和窗景尺寸，也更好地把阳光、微风、山色四季引入室内。

在纵向空间设计逻辑上，设计师的灵感则源于现代家庭对山居别墅诗意生活方式的构想，回归酣畅温情的家庭生活，根据需求营造了可满足三代家庭，符合每个成员个性化的空间功能。

追求细节品质，高性价比别墅

凯德·麓语多年沉心打造，品质无论独栋，还是联排、叠拼，细节品质都保持恒久如一。在售产品高标配置，窗户采用亿级豪宅标准的墨瑟品牌铝包木窗，使房子能“经久如新”。叠拼产品还有铺设地暖，附赠电梯等诚意配置，减轻购房者未来装修成本。

据悉，叠拼产品总价仅约750万起，联排价格也在1500万以内，与市场同类产品对比，社区更为成熟，产品更加舒适，形态更为纯质，高性价比凸显未来可挖掘的潜力价值。

疫情后，别墅生活成为一部分人急需实现的梦想。但北京楼市的别墅供应在下滑，优质产品在减少，坚守置业原则找到符合要求的别墅，变得越发困难。所以，多对比，能找到“洼地”，多体验，才能发现“惊喜”。

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