合院前世今生,搞清楚再出手!

合院别墅,是近几年楼市里的热门产品。但如果放在十年前,在北京并不容易见到。
很多买房的朋友往往被合院的概念吸引,但并不太清楚这种产品是怎么来的?中间是如何发展的?如今各色合院产品到底有什么区别?应该做出如何选择。
关于建筑上过于技术的内容,我们就不展开了,『地产营销人』结合市场的变化和客户的需求特征,谈谈自己的理解,力争帮各位选到最好的合院。
1、合院是怎么来的?
十年之前,市场上确实鲜见合院别墅。那时候,多见的是独栋、双拼、联排以及叠拼等别墅形态。
合院的出现,基于两点市场的变化。一是别墅用地禁止供应之后,住宅用地普遍出现容积率提高的趋势。如今我们不仅看不到容积率低于1.0的土地,甚至1.5以内的住宅用地都极其少见。因此,为了高效利用规划指标,同时在保证别墅形态的前提下,合院别墅应运而生。
如果对应合院的容积率,其实跟联排别墅接近。不过,根据合院规划排布的方式不同,其实容积率跨度也十分之大,从0.6至1.6皆有可能。也就是说,即使同为合院,居住体验也会大为不同,产品品质会有明显差距。
二是合院的出现也顺应了时代审美的变迁。过去的独栋、联排等别墅形制都来源于西方,建筑风格以欧式、美式为主,在特定阶段也满足了人们崇洋媚外的心理。但08年中国举办完奥运会后,大国自信得以建立,中国风大行其道,人们开始对传统文化有了更多喜爱。
反映在建筑上,就是一脉相承的传统人居方式开始回归。如果说,中西方在居住形态上的核心不同,就体现在房子和院子之间的关系上。简单说,西方是院子包房子,而中国是房子包院子。合院,就是传统人居基因在现代不断生长的一种建筑样式。
所以说,土地的高效利用和中式审美的回归,真正促进了合院别墅在今天的繁荣。
2、合院是如何发展的?
我们知道,联排虽然是一种成熟的别墅样式,但其在规划上短板非常明显。一方面,联排别墅容易面宽窄,进深大,室内中部的空间采光不足,且功能难以布局。
另一方面,看看过去老项目就知道,受限于地块形状和规划局限,联排往往排列的非常密,从4联,到6联,再到8联,被业内痛斥的兵营式布阵就是这种情况。
后来,一些项目不再横向排列,而是把几个联排别墅围合起来,形成一个小组团,内有公共花园,也有私家庭院。
这种围合布局有点贴近中国古代家族式居住形态,各家之间彼此有联系,又能相互独立。但这种联排的“变形”,一阵风之后就消失了,主要原因是每户均好性较差,公共院落使用率不高,过渡产品的痕迹明显。
后来,L型合院替代了联排围合布局,以其承载的紧凑性和经济性,以及与中式意向极为贴切的居住感受发展成市场主流。
就居住者而言,L型合院有三个明显的优点:一是形态上向心性突出,家庭以双臂围合的院子为中心,楼上楼下各功能房间基本都能与院子形成聚焦关系,有助于交流沟通;二是采光面扩大,室内空间更为明亮;三是与联排相比,最大化减少了北向房间,优化了居住体验。
就这样,市场一步一步完成了从联排向合院的过渡。
3、如何选择合院?
当然也并不是说所有的合院产品都好。『地产营销人』今年就吐槽过一些小合院的设计问题。
因为有的限竞房项目因为面积的约束,将合院地上面积极致化压缩,导致舒适性的丧失。主要的问题是地上单层面积偏小,地下层数过多,由此带来功能布局上的捉襟见肘。
当然,也有一些舒适性合院产品不错,保持了品质感。在示范区看样板房时,大小合院的品质对比还是容易分辨的。
另外,当下合院分为两种规划排列样式,一种是南北相连,一种是东西相连。多数情况下,前者容积率高,后者略低一些。从实际交楼后的视觉感,后者因为有楼间距的关系,也感觉不会太压抑。
南北相连

东西相连

也就是说,合院别墅产品虽好,但也不能过于透支规划指标,“强排”在任何情况下,都不会带来良好的居住感受。
『地产营销人』认为,如果当下买合院别墅,有条件还是应该选择舒适性合院,在规划上东西相连的形制是优选,因为无论采光效果,还是建筑密度,都能获得更好的居住体验。
4、该买哪个合院?
有朋友问,有没有好的合院产品推荐?如果你正在考虑买别墅,并对合院产品感兴趣,建议关注一下即将入市的中海望京府。
中海望京府是近年来入市的,极为稀缺的城市别墅。从已出让土地来看,近3年出让的(容积率1.5以下的)低密住宅用地,只有该项目距五环最近。同时,从各成熟别墅板块看,中海望京府获得的城市资源、自然资源以及人文资源也最为突出。
该项目位于望京CBD东北角,距五环仅3公里,离地铁15号线约500米。由于所属传统经典别墅板块,项目周边拥有最成熟的高端生活配套,国际学校和城市公园众多,居住环境无可挑剔。
项目西侧是中关村朝阳园——朝阳区十三五规划核心项目,阿里巴巴北京总部进驻之地。未来高端人才大量涌入,国际配套全面落地,中海望京府的发展空间和升值潜力值得期待。
中海望京府虽为限竞房,但限价格却不限面积和品质。
项目建筑立面细节品质突出,融合多种元素设计,合院别墅以石材+铝板为主,园林中有艺术科技主题跑道和多种互动装置,大门为法国木纹石,小区配置健康运动会所,无卡全科技社区,同时有中海最高标准玖系物业保障。
作为中海积淀40年厚积薄发的豪宅作品,中海望京府一经亮相就轰动京城。6月24日首期开盘,203套房源全部售罄,斩获22亿业绩!近期,项目二期即将开盘,合院别墅作为主打,有望再次掀起销售高潮。
此次合院别墅仅51户,对应的容积率仅为0.55,几近于双拼的规划既视感。单体建筑地上3层地下2层,建筑面积约340㎡,算上各层拓展,使用面积可达450㎡。
不同于其他项目合院规划的南北拼接,中海望京府采用东西连接,不仅南北楼间距达到17米,且采光面实现最大化,实现私密性与舒适性兼顾。
从户型上看,合院各层功能划分清晰,设计亮点突出。一层是家庭厅以及老人房,一层客厅面宽约5.4米,横向宽厅设计,尺度宜人。老人房面宽达约3.6米,空间充裕。
二层设有两个卧室并附带两个卫生间,其中南北向的卧室套间为双面采光,通风效果俱佳。
三层为奢华主人套房,享有大露台,以及双窗卫生间和单窗衣帽间;整体空间明亮,视野开阔,可与私家花园互动沟通。
花园层是会客厅和餐厅厨房,由于私家庭院做下沉处理,室内采光完全不受影响,同时与院子的连通也形成随意切换的活动场景。
地下二层是家庭休闲娱乐空间和车库,为保证地下2层的采光,合院设计了宽度达1.8米,面积约9平米的中部采光井,让地下也变得光线充足而适宜使用。
从价格看,项目二期1690万起的合院总价十分具有吸引力。要知道邻近的孙河板块合院别墅的总价在2500万以上;另外周边观唐别墅、长岛澜桥等老牌墅区的二手房单价也在10万/㎡左右。中海望京府6.9万的限价对应其品质,可以说是被明显低估的水平。
合院这种别墅产品形态千变万化,未来仍会有很长的生命周期,但唯一能确定的是,处于优质地段的绝低容积率地块很难出现,同时限价大概率也不会发生了,地王才是未来这种产品的真命。

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