合院前世今生，搞清楚再出手！

合院别墅，是近几年楼市里的热门产品。但如果放在十年前，在北京并不容易见到。

很多买房的朋友往往被合院的概念吸引，但并不太清楚这种产品是怎么来的？中间是如何发展的？如今各色合院产品到底有什么区别？应该做出如何选择。

关于建筑上过于技术的内容，我们就不展开了，『地产营销人』结合市场的变化和客户的需求特征，谈谈自己的理解，力争帮各位选到最好的合院。

1、合院是怎么来的？

十年之前，市场上确实鲜见合院别墅。那时候，多见的是独栋、双拼、联排以及叠拼等别墅形态。

合院的出现，基于两点市场的变化。一是别墅用地禁止供应之后，住宅用地普遍出现容积率提高的趋势。如今我们不仅看不到容积率低于1.0的土地，甚至1.5以内的住宅用地都极其少见。因此，为了高效利用规划指标，同时在保证别墅形态的前提下，合院别墅应运而生。

如果对应合院的容积率，其实跟联排别墅接近。不过，根据合院规划排布的方式不同，其实容积率跨度也十分之大，从0.6至1.6皆有可能。也就是说，即使同为合院，居住体验也会大为不同，产品品质会有明显差距。

二是合院的出现也顺应了时代审美的变迁。过去的独栋、联排等别墅形制都来源于西方，建筑风格以欧式、美式为主，在特定阶段也满足了人们崇洋媚外的心理。但08年中国举办完奥运会后，大国自信得以建立，中国风大行其道，人们开始对传统文化有了更多喜爱。

反映在建筑上，就是一脉相承的传统人居方式开始回归。如果说，中西方在居住形态上的核心不同，就体现在房子和院子之间的关系上。简单说，西方是院子包房子，而中国是房子包院子。合院，就是传统人居基因在现代不断生长的一种建筑样式。

所以说，土地的高效利用和中式审美的回归，真正促进了合院别墅在今天的繁荣。

2、合院是如何发展的？

我们知道，联排虽然是一种成熟的别墅样式，但其在规划上短板非常明显。一方面，联排别墅容易面宽窄，进深大，室内中部的空间采光不足，且功能难以布局。

另一方面，看看过去老项目就知道，受限于地块形状和规划局限，联排往往排列的非常密，从4联，到6联，再到8联，被业内痛斥的兵营式布阵就是这种情况。

后来，一些项目不再横向排列，而是把几个联排别墅围合起来，形成一个小组团，内有公共花园，也有私家庭院。

这种围合布局有点贴近中国古代家族式居住形态，各家之间彼此有联系，又能相互独立。但这种联排的“变形”，一阵风之后就消失了，主要原因是每户均好性较差，公共院落使用率不高，过渡产品的痕迹明显。

后来，L型合院替代了联排围合布局，以其承载的紧凑性和经济性，以及与中式意向极为贴切的居住感受发展成市场主流。

就居住者而言，L型合院有三个明显的优点：一是形态上向心性突出，家庭以双臂围合的院子为中心，楼上楼下各功能房间基本都能与院子形成聚焦关系，有助于交流沟通；二是采光面扩大，室内空间更为明亮；三是与联排相比，最大化减少了北向房间，优化了居住体验。

就这样，市场一步一步完成了从联排向合院的过渡。

3、如何选择合院？

当然也并不是说所有的合院产品都好。『地产营销人』今年就吐槽过一些小合院的设计问题。

因为有的限竞房项目因为面积的约束，将合院地上面积极致化压缩，导致舒适性的丧失。主要的问题是地上单层面积偏小，地下层数过多，由此带来功能布局上的捉襟见肘。

当然，也有一些舒适性合院产品不错，保持了品质感。在示范区看样板房时，大小合院的品质对比还是容易分辨的。

另外，当下合院分为两种规划排列样式，一种是南北相连，一种是东西相连。多数情况下，前者容积率高，后者略低一些。从实际交楼后的视觉感，后者因为有楼间距的关系，也感觉不会太压抑。

南北相连

东西相连

也就是说，合院别墅产品虽好，但也不能过于透支规划指标，“强排”在任何情况下，都不会带来良好的居住感受。

『地产营销人』认为，如果当下买合院别墅，有条件还是应该选择舒适性合院，在规划上东西相连的形制是优选，因为无论采光效果，还是建筑密度，都能获得更好的居住体验。

4、该买哪个合院？

有朋友问，有没有好的合院产品推荐？如果你正在考虑买别墅，并对合院产品感兴趣，建议关注一下即将入市的中海望京府。

中海望京府是近年来入市的，极为稀缺的城市别墅。从已出让土地来看，近3年出让的（容积率1.5以下的）低密住宅用地，只有该项目距五环最近。同时，从各成熟别墅板块看，中海望京府获得的城市资源、自然资源以及人文资源也最为突出。

该项目位于望京CBD东北角，距五环仅3公里，离地铁15号线约500米。由于所属传统经典别墅板块，项目周边拥有最成熟的高端生活配套，国际学校和城市公园众多，居住环境无可挑剔。

项目西侧是中关村朝阳园——朝阳区十三五规划核心项目，阿里巴巴北京总部进驻之地。未来高端人才大量涌入，国际配套全面落地，中海望京府的发展空间和升值潜力值得期待。

中海望京府虽为限竞房，但限价格却不限面积和品质。

项目建筑立面细节品质突出，融合多种元素设计，合院别墅以石材+铝板为主，园林中有艺术科技主题跑道和多种互动装置，大门为法国木纹石，小区配置健康运动会所，无卡全科技社区，同时有中海最高标准玖系物业保障。

作为中海积淀40年厚积薄发的豪宅作品，中海望京府一经亮相就轰动京城。6月24日首期开盘，203套房源全部售罄，斩获22亿业绩！近期，项目二期即将开盘，合院别墅作为主打，有望再次掀起销售高潮。

此次合院别墅仅51户，对应的容积率仅为0.55，几近于双拼的规划既视感。单体建筑地上3层地下2层，建筑面积约340㎡，算上各层拓展，使用面积可达450㎡。

不同于其他项目合院规划的南北拼接，中海望京府采用东西连接，不仅南北楼间距达到17米，且采光面实现最大化，实现私密性与舒适性兼顾。

从户型上看，合院各层功能划分清晰，设计亮点突出。一层是家庭厅以及老人房，一层客厅面宽约5.4米，横向宽厅设计，尺度宜人。老人房面宽达约3.6米，空间充裕。

二层设有两个卧室并附带两个卫生间，其中南北向的卧室套间为双面采光，通风效果俱佳。

三层为奢华主人套房，享有大露台，以及双窗卫生间和单窗衣帽间；整体空间明亮，视野开阔，可与私家花园互动沟通。

花园层是会客厅和餐厅厨房，由于私家庭院做下沉处理，室内采光完全不受影响，同时与院子的连通也形成随意切换的活动场景。

地下二层是家庭休闲娱乐空间和车库，为保证地下2层的采光，合院设计了宽度达1.8米，面积约9平米的中部采光井，让地下也变得光线充足而适宜使用。

从价格看，项目二期1690万起的合院总价十分具有吸引力。要知道邻近的孙河板块合院别墅的总价在2500万以上；另外周边观唐别墅、长岛澜桥等老牌墅区的二手房单价也在10万/㎡左右。中海望京府6.9万的限价对应其品质，可以说是被明显低估的水平。

合院这种别墅产品形态千变万化，未来仍会有很长的生命周期，但唯一能确定的是，处于优质地段的绝低容积率地块很难出现，同时限价大概率也不会发生了，地王才是未来这种产品的真命。

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