祝九胜的压力与万科重返第一的野心
这是祝九胜成为万科总裁后，首场没有董事会主席郁亮“坐镇”的的万科业绩会，身处聚光灯底下，祝九胜坦言时时刻刻感受到压力。
文 | 王卓峰
随着万科上半年的“成绩单”于8月20日晚揭晓，21日上午万科集团在深国投广场的中期业绩推介会如期举行。但令人诧异的是，“头条王”万科董事长郁亮缺席了这次向股民汇报的“家长会”。
“郁总为什么今天没来？”
面对媒体对于郁亮“缺席”的疑问，新主角万科总裁祝九胜笑道，“郁总不来可能是想锻炼我们几个，看没有他在场我们能不能表现得自如。”
今年初，祝九胜从郁亮手中接棒万科总裁、首席执行官的职位，被问及履新半年多时间以来的感受时，祝九胜表示，做任何生意都会有压力，担任这个职务也有压力，“我个人时时刻刻感觉到这种压力”。
事实上，身处聚光灯底下，祝九胜所感受到的压力，在某种程度上也代表着万科的“压力”。
尽管万科在2018年的半年报中，整体财务指标都释放出“稳健”的信号，但这位昔日地产一哥的销售额却在行业排名中掉到了第三，较去年同期下降一名，落后于碧桂园、恒大。
万科管理层曾多次公开表示“不在乎规模”，本次中期业绩推介会上又向外界释放出“进入服务型业务”、“去地产化”等一系列配套观点。
但结合万科今年以来在土地市场上积极的表现，不难看出万科有着重返第一的野心。但对于这一问题，赢商网曾在会后向万科管理层提出，不过并未得到明确答复。
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新总裁“压力”的由来
缺了郁亮的万科中报会，祝九胜成了主角。
不过，这位新总裁或许真的感受到了“前所未有”的压力，面对媒体的提问，他并没有在话语中穿插能够调节现场气氛的幽默，而是用着看似“事先备好的答案”来答记者问，或者指名一旁的COO或者CFO来回答。
当然，除了现场氛围略显沉闷以外，郁亮的缺席并没有影响这次中报会的既定流程。
赢商网从发布会现场了解到，2018年上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%；少数股东损益43.99亿元，同比增长59.94%。
从这些关键的财务指标来看，万科整体依然保持着稳健的增长。但稳健的另一个表现就是谨慎，也正因为这个原因，让万科从去年同期的市场排名第二跌落第三，落后于风格大胆、积极的碧桂园、恒大。
事实上，单看这个数据万科并未落后太多，但是对比统计局数据或许更能说明问题。
根据国家统计局数据显示，2018年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米，销售金额为5.66万亿元，同比分别增长3.2%和14.8%。而万科销售额增长为9.9%，低于行业14.8%的增长率。换句话来说，万科拖了房企第一阵线的后腿。
制图：赢商网
数据来源：相关上市企业2018年中期业绩公告
从上述表格中，2018年上半年top10房企销售额增幅最高的是新城控股和融创，同比增长均超过75%，而增幅为个位数的只有万科、中海和龙湖。
因此，地产行业集中度不断提升，“强者恒强”、“失去规模就失去话语权”的逻辑一直都在。不过，用万科自己的话来讲，他在“按照自己的节奏在走”。
在万科痛失行业规模第一的宝座后，郁亮曾多次公开表示“不在乎规模”，之后又不断释放出“去地产化”、“多元业务发展”的信息。
在万科的生意版图里，除了传统的房地产开发以外，新业务还包括长租公寓、物流地产、教育、养老、城市更新等业务，业绩发布会中他们着重强调了物流地产并购太古冷链，以及城市更新业务。
在履新这半年多时间，祝九胜活跃在万科各个城市公司，以及出席各项新业务发布会，他希望万科能够更好的连接客户，以适应新的调控政策、适应新的市场需求，“让这个生意还有得做。”
不过，在万科2018年上半年1059.7亿的收入中，1006.4亿元还是来自房地产业务，41.6亿来自物业业务，看起来一派花团锦簇的多元化业务合同仅贡献11.8亿元。
“不能否认，万科在转型这块确实做得非常坚决。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向赢商网表示，但万科作为地产行业的巨头，企业绝大部分的利润都由房地产贡献，就算万科有转型长远方针，在短期内也难以扭转其在地产开发一枝独秀的业务格局。
由此可见，地产开发很长一段时间都是万科命脉，现阶段高调地喊“去地产化”的口号扔难掩万科逐渐“掉队”的趋势。
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想重返行业第一？
在祝九胜出任总裁之时，郁亮曾表示“九胜带的团队，历年来都被评为总部最佳团队。”或许是出于金融男好胜的特质，祝九胜“掌政”这半年多以来，万科在土地市场上积极的表现，让人看到了万科要重回第一的野心。
据万科2018年半年报显示，公司实现净利润135.23亿元，但是经营活动现金流量净额却是-42.55亿元，比去年同期减少119.47%，这是万科近三年来首次亮红灯。
事实上，出现这种数据反差的其中一个原因在于，万科在今年上半年购置了大量的土地储备。
2018年上半年，万科拿地166宗，拿地总额高达884亿元，仅次于碧桂园的1469亿元的拿地金额，而且远高于行业“老二”恒大。恒大上半年拿地金额明显放缓，仅仅为196亿元，排名行业第15名。
而综合万科此前披露数据，今年1-7月，万科新增土地项目权益建筑面积分别为115.5、276.1、95.2、221.24、183.2、465.8、435.6万万平米。很明显，从6月份起，万科在拿地上有着加速补仓的趋势，而最近的7月，万科持续迅猛的拿地节奏。
“嘴上说着不要，身体却很诚实。”这句话用来形容今年万科在拿地方面的动作十分贴切。
对此，严跃进表示，“从现有的竞争格局来讲，万科相继被恒大、碧桂园反超，如果万科想夺回战场，现阶段积极拿地是一个比较好的行业节点。”
他认为，从2018年上半年的土地市场来看，全国出让的土地价格整体更为合理，所以对于大牌房企来说是比较好的布局窗口期。
从这方面来看，万科重回老大位置的雄心不变。
值得一提的是，万科上半年业绩已超3000亿，手中握有已售未竣工的合同额为5200亿，据此推算，万科全年业绩超过6000亿不成问题。但碧桂园此前已将年度目标锁定在7000亿，祝九胜想要带领万科赶超，下半年只能是放手一搏，“硬着头皮上了”。
毕竟，换了“东家”，王石离开，万科老大位置若从祝九胜手里丢掉，是件很丢面子的事情。
商业地产头条原创报道
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