买二手房如何避免上家违约？

最近二手房交易中上家（卖方）违约的情况开始增加，并且还会进一步增加，那么对于购买二手房的朋友而言，怎样才能最大程度保障自己的利益，避免上家违约，今天简单讲一些二手房的实操要点。

1、购买二手房的第一步一般是签定金合同、打定金。

在这一步，实际操作中的法律结果是，定金合同就是具有完全法律效力的合同，因此你打给上家多少定金，对方违约就要赔你多少定金，同理你违约对方没收定金。

那么也就是说，你要上家不违约，就直接下大定，把钱拍过去把这个单子拍死。

比如，定金合同里直接写明定金100万/200万，然后直接银行转账100万/200万到上家房产证上本人的银行卡（实名认证的支付宝也行），附注写清楚是哪套房子的定金，证据确凿。

特别说明：打定金的前提是产调没问题，不要碰药单！

如果上家要违约，那么你定金打的越多，他要赔的就越多，不违约的概率就越高。

当然，也不是定金打多少就一定赔多少，实际操作中，一般最多支持20%，也就是说，你定金打个房价的20%过去，对你的保护基本也就到这里封顶了，如果对方真的赔你20%，那你拿着这20%赶紧去买其他房子，不要恋战，打官司太浪费时间，没有必要浪费这个时间，一定要打到底也可以，只是一般不建议这样操作。

2、购买二手房一般第二步是付齐首付、网签。

到了这一步，如果上家要违约，真的打官司，如果你付得出全款，法院一般会判付钱→强制过户。

如果你付不出全款，那么虽然一般网签合同约定的违约金格式条款是房价（合同上的房屋总价）的20%，但是如果你的实际损失远远超过20%，你同样可以主张要求对方赔偿你的全部损失，而不仅仅是20%，是可以去告、可以打赢的。

总结来说，最理想的做法是：

第一步：当场付清首付直接网签

（网签时间每天8:00-21:00）

第二步：最快速度完成过户

实际操作中最常见的做法是：

第一步：直接下10-20%大定

第二步：最快速度付齐首付、网签

第三步：最快速度完成过户

避免违约的原则肯定是越早网签越早过户越好

如果都做到位了，对方想违约却不肯赔钱，那么就一边抓紧去买其他房子，一边找我的老同学富律师（135-8590-0405）去起诉他，上海是法治社会别想赖账。

特别说明：违约是一个中性词，违约是合同双方合法的对等的权利。违约很正常，无可厚非。但是如果违约了想不赔钱，那么我的态度是绝对不能放过他，必须诉他！

对上家：清楚明白自己的权利与义务就好，当然最重要的还是签字收钱的时候要慎重，反悔了是真的要赔钱的，不是开玩笑。

最后，感谢 罗小姐 139-1850-5159（主营古北豪宅、西郊别墅）、霍先生 177-6511-1122（主营上海内环内2000万以上豪宅）对此文所做的贡献。