延安新区五年四度“换帅” BT造城现畸形开发生态
《华夏时报》记者 刘敏 延安报道
2012年4月，号称亚洲最大的岩土工程—延安“削山建城”正式开工建设，当时公布的计划是5到10年完成，今年恰是延安新区建设满5年。
7月6日，《华夏时报》记者赶赴延安新区走访，行至入区车道，“庆祝延安新区建设五周年”的牌幅便沿路而列。登上新区，一片平坦开阔之地与延安老城沟沟道道的崎岖面貌截然不同，四处建筑已有不少，延安市大部分行政机构也已迁移至新区新建的行政中心。虽然除行政中心之外其他地方日常基本见不到人，但寂静的表面下延安新区已难掩躁动。
据了解，5年间延安新区多次“换帅”，频繁的人事更迭造成许多管理真空与脱节，随着新区北区一期逐步进入城市运营阶段，诸多开发乱象正如雨后春笋般蔓延开来。
BT赎回压顶“换帅”频繁
公开信息显示，延安市财政在新区建设伊始只投入了很少量的启动资金，新区建设基本依靠BT建设模式来完成，BT模式意即“建设--移交”，是政府利用社会资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式，一般操作是总承包方作为投资方对建设项目进行融资、建设，验收合格后移交给业主，业主再分期支付项目总投资加上合理回报。
目前延安新区一期建设已基本完成，新区也步入为之前工程建设支付投资、回报的赎回阶段。据官方信息，延安新区累计造地2.4万千亩，这些土地达到"七通一平"的造地成本仅约每亩80万元人民币，以此计算造地总投资超过190亿元人民币，而截至目前新区累计出让土地约2653亩，收回出让价款近45亿元，造地资金缺口约145亿元；其他建设方面的资金缺口更是巨大，据记者获得的一份延安新区2015年重点融资项目名单显示，当年进行的71个项目总投资312亿元，融资需求156亿元，占总投资一半。随着建设的逐步完成交付，新区面临的还款压力可见一斑，在延安新区管委会门口的公示栏内，“拖欠农民工工资问题较为突出”也被列入正在处理的问题之一。
走访中记者了解到，就在此前一个月，延安新区管委会党工委书记、主任刚刚更换，梳理公开信息可见，这已是从2012年新区启动建设至今的第四任新班子。“相关的管理层更是换得太频繁了，每换一拨人，就得重新再签许多协议”，一位在延安新区内做工程的企业负责人称，“我们就干了几百万的活，前后打印的合同、补充协议、变更等就花了5千块的打印费，堆起来快一米高了”。
楼市乱象
新区管理层更迭频繁带来的隐患还集中表现在近期突然升温的楼市上，据统计，延安新区目前有18个房地产开发项目，其中15个开发商是民营企业，另外三个的开发商为新区管委会下属的延安市新区投资开发建设有限公司。由于参与新区商品房开发的基本为本地中小开发商，其资金实力有限，加之监管漏洞，楼市乱象因之也非常普遍。
在延安新区翰林府项目营销体验中心，面对前来咨询购房事宜的人，工作人员因为谨慎而略显不够热情，但依然不愿意放过任何一个提前销售的机会。“我们7月16号正式开盘，现在如果有意向还可以做特别申请排个房号，现在发售的是多层洋房，每个房号5万”，工作人员介绍称。记者调查发现，这个自称为延安新区的“豪宅”项目的翰林府住宅小区，从6月3日便开始在只有一项用地预审复函和建设工程规划许可证的情况下违规变相预售房屋，同时长期违法施工，在6月8日被曝光之后，从6月9日到6月23日的短短两周时间内，该项目便突击取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预（销）售许可证，其凌厉的拿证手法非常耐人寻味。
延安新区管委会官网信息显示，5月9日，由延安亨昌（集团）益丰园房地产开发有限公司开发的翰林府住宅小区对项目的报建设计方案进行了公示，公示期20天，于5月29日结束；
6月3日，该项目便开始公开对外变相预售，其采取的方式是“卖房号”，据项目发布的销售信息，当时买房号的价格分两档，高层交三万元人民币，多层洋房交五万元人民币，缴款方式只收现金。项目销售方承诺购买房号的业主在正式开盘时可享受一定优惠，但有关未来选购房屋套型、面积、朝向等均无明确约定，且告知消费者排号顺序不决定选房顺序，交排号费时也不知道房屋将来的销售价格；
6月9日，延安新区住房和城市建设局发布关于新区商品房项目颁发《商品房预售许可证》的公告显示，翰林府项目因“不具备办理商品房预售许可条件”而未办理房产预售许可；根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，违者，由主管部门处以警告、责令限期整改并可处以罚款；
6月15日，延安新区住房和城市建设局、规划环保局等部门联合对新区内18个房地产开发项目进行检查，翰林府项目和延安海丽置业有限公司开发的海丽金爵项目因违法预售而被现场查封；
6月19日，延安新区管委会住建局向翰林府项目颁发了建筑工程施工许可证，延安市住建局政秘科一位负责人对此称：“按照规定，没有拿到施工许可证之前是连地基都不允许挖的”；
6月23日，延安新区住建局又给翰林府项目颁发了预售证（1—16号楼），根据国家《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，商品房取得预售证所需条件中包括：建设工程投资达到25%以上，从项目施工进度看，多层至少要求2层以上，高层至少5层以上，而翰林府项目从拿到建筑施工许可证到商品房预售证之间仅间隔三天，这是否意味着翰林府项目在这三天期间就以超高速度完成了工程进度的四分之一从而顺利取得商品房预售证呢？
采访中该项目工地上一名工作人员对记者表示：“其实项目从今年3月就开始动工了，除了地基验收和标准层验收时因为出现一些问题而耽搁了一段时间，剩下时间一直在施工”，延安新区管委会住建局工作人员则对此种现象解释称：“他们之前不符合条件我们就没有给他们发施工许可证，但企业等不及就一直在干，对于违法施工也查过，后来手续全了我们就给他们补办了施工许可证”。“明显违法，不需要讨论。问题是，为何如此明目张胆的违法？”，西南政法大学民商法学院教授曹新权对此评论道。
另一个在6月15日被查封的项目“海丽金爵”的违规销售行为更为“粗犷”，根据延安新区住建部门7月4日公布的预售证颁发情况，该项目至今仍“不具备办理商品房预售许可条件”，但该项目却早在数月前就开始陆续与意向购房人签订《房屋订购协议书》，据记者获得的相关副本，该楼盘的订购协议有全款、分期之分，全款为一次性交清所有房款，而分期则约定为先交30%首付，待工程至地上三层时再缴纳50%，封顶再交15%，剩余5%留待交房时缴纳。“当时签订分期协议的时候开发商说是之后可以按揭，但没多久又告诉我们因为土地手续等问题没法办理按揭，这就让我们许多购房人感觉很上当，因为即使你现在退款给我们也耽误了我们去购买其他项目的最佳机会”，一位购房人称。
7月6日，在海丽金爵项目售楼部，工作人员依然热情介绍称“可以先排个号或者内部认购，等可以预售再签正式合同”，并称该项目最大的优势在于有着超宽的楼间距，“楼间距超过100米，中间地带全部园林式绿化”，当被问及这样规划是否不划算时，工作人员称“我们企业负责人做这个项目就主要不是为了赚钱，主要是为社会尽责任做慈善”。记者查阅海丽金爵项目开发商延安海丽置业有限公司工商资料发现，该企业注册资金为800万，其前身为一家主营园林绿化和油田工程的企业，2016年经营范围变更后增加了房地产开发。
新区开发公司的“烦恼”
不仅是民营开发商乱象多，延安新区投资开发有限公司作为延安新区管委会的平台企业，其旗下开发有一系列地产项目近期也不断爆出问题。延安新区开发公司开发的“上城”系列项目中，1—6号地块又称延安新区干部职工商品房，资金来源包括延安市直干部在新区建设之初集资建房，目前已售完即将交房；上城华府是比干部商品房价位高一些的项目，正在开盘销售。7、8地块是向县区干部开售，价位、品质和16地块相同。
但上城1号到上城6号的业主临近交房却发现许多问题，比如配套水电气不通等，随后新区开发公司也做了公开回应，表示“这批商品房的配套水电气都已到位，今年冬天一定可以保障供暖”。然而当小区物业费公布后，又掀起轩然大波，每平米每月1.2元的价格比延安当地平均水平高出40%，很多人表示难以接受。对此新区开发公司又回应称“新区建城物业是与上市企业西安天地源物业公司的合作，物业收费完全是按照国家的规定制定”。
此后，虽然延安新区投资开发有限公司针对“上城”项目业主提出的问题一一作了公开回应，但风波并未就此止息，因为几年前由该企业代建的另一个项目—“石油小区”又于日前爆出“转包门”。据了解，该小区购买者主要为延长石油职工，购买方式为“先集资再由开发企业代建”，但7月初职工第三次交款时突然发现“前两次交钱的对象为延安新区投资开发有限公司，但第三次却变成了以及民营企业—延安国园房地产公司”，同时在户型面积、房屋价格等方面也出现许多变更，目前该事件仍在发酵，有关方面仍未正式回应，本报也将持续追踪。