新盘价格大幅下调！没买房的笑了 想抄底可以进行了！

提问：房姐您好！我在杭州未来科技城有一套按揭房，文二西路以南，地铁四月底开通，但距离地铁最近的一条路还没开工（据称要等附近的综合体开建再一起规划，建成也要走1.3公里左右），现在则需要绕路走3公里多。未来科技城已经横盘一段时间了。最近想卖了转入其它投资。长期我看涨未来科技城，但估计要3年以上的时间。

我的问题是：

1）未来单价有可能涨30%以上吗？需要几年？想知道您的看法；

2）如果自己操作卖房的话（不通过中介），可否使用买方银行资管账户里的首付款来还清我的按揭，赎出房证？

3）卖按揭房自己操作的可行性您怎么看？谢谢！

回答：杭州今年新增55万人，其中29万都在余杭的未来科技城，长线看好。接下来要看杭州的政策面，有利好刺激，很快就涨起来了。不建议卖，横盘越久，赢面越大。现在出手，除非你能找到确定性更高的投资产品。

可以通过下家的首付赎楼。

不通过中介，就自己跑手续，其实也不复杂，现在购房资格审核可以自己在家里网上操作了，房屋核验可做可不做了，贷款的话自己找银行，然后自己约缴税、过户 为了资金安全，最好做一下资金监管，很多银行都提供资金监管服务。

提问：房姐好，接着上次的提问，深圳买房总价600万，麻烦帮我深度讲解富通城，优先考虑买哪几期，感谢。另外，长沙的星沙联络线上的楼盘：碧桂园·翘楚棠。有没有升值的潜力，是否值得长期持有？当初是以内部员工价拿的。9500元一平，分五年付清。

回答：你好，更推荐富通城一期。

1.部分高层看海；

2.远期看15号线和红树林公园，这两点落实，受益最大的是富通城一期和绿海名居，将来一站可抵传闻中的腾讯大铲湾科技岛；

3.宝安第一外国语成绩不错，未来继续看好；

4.楼龄不太老，商业氛围浓厚，非常适合居家；

5.赠送面积适中，唯一缺点是当下地铁过远。富通城三、四、五期外立面还不如一期，显得比较旧，总价和面积段跨度很大，适合多种人群，部分近高架楼栋比较吵，但也能看海，我认为未来深圳海景将是稀缺资源，有暴击的可能性，特别是不沿高架的高楼层海景房；星沙可长持。

提问：万能的房姐女神！坐标深圳，26岁，宝宝3岁半。17年在布吉购买小两房上车，当时我是主贷人，公积金是我和老公一起贷的。1、限购问题：前天，我查了老公的征信，在现有的征信系统上，并不会显示他有贷款记录，按中介说可以做3成。但征信系统会越来越完善，不排除更新后，他的贷款记录就会显示出来，是否需要趁现在出手卖掉手中的，入手改善性住房？2、孩子读书问题：孩子今年9月份读幼儿园了，若换房，是否来得及？求科普！3、购房方向困惑：卖掉自住，加上各种凑，子弹200，两人年收入70，根据学区、配套、环境、邻里关系，选择新房还是二手？贝壳看了布吉新房，龙华新房，福田二手房…越看越迷失…求指点！

回答：你好，现在换房也格外注意，建议买卖同时进行，谨防踏空。

置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

子弹200，深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，房姐您好！今天朋友介绍加入了星球知识会员，有个问题想请教您，我今年37了，老公38，两人月收入税后3万7，在深圳有一套小四房，贷款330万，月供17000，手上有200万活期，还有45万存了2到3年的定期，想再投资一套小房，压力不能太大，因为我们年龄和收入摆在那里，老公现在的工作也不太稳定。朋友推荐我买宝安的回迁房，单价4.35万，说5年内交房，直接跟开发商签合同，我想买60平的小两房，一次性付款252万，但家人一直反对，请问房姐，我该如何投资呢？回迁房是否可以买来投资？如果不可以买，现在我的情况还适合投资房产吗？如果可以买深圳哪里升值潜力大呢？谢谢房姐解答！

回答：你好，说说回迁房：

优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。

缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。

还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

子弹250，考虑月供压力，可以关注总价500内的盘，租金可以缓解大部分月供压力。投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，现在深圳投资第二套小户型看中了一城中心11区小三房，月底开盘，另外光明的华润公园九里，的三房价格也合适。请问投资那边更好一点

回答：一.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。这个小区有优势:

1、高赠送，利用率普遍超过90%。

2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；

3、次新、鸿荣源品牌；

4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。

5、价格也亲民。

劣势也很明显：

1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应；

2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；自住可以入手，投资一般。

二.华润公园九里：

华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！

产品是不错的：大花园、刚需户型。但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了。

为什么？

1、地处公明，周围环境差了点；

2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！

总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

区位对比光明更好，但是有比华润公园九里更好的选择。

提问：请教，个人情况：子弹150万、自由职业月薪6000元、孩子2年后上学。1.西安长安区中海长安府和曲江新区的中海.曲江大城、万科翡翠国宾请您给做个点评，谢谢！3.万科雁鸣湖和万科翡翠国宾请您给点评一下？2.长安区万科大学城（二手房）怎样？3.上述对比哪个更适合孩子上学且有增值潜力？4.150万怎样投资合适？请指教！为盼！

回答：你好，感谢大额赞赏！

1.曲江大城改善自住可选。为什么说改善自住可选？

一是产品 二是价格 三是地段现状，刚需是难接受。改善则对此需求不迫切。这个项目体量大，属于曲江新板块拓荒盘，因产品型态，价格目前在区域也是较高的，未来价值一看自身配套完善，如商业、学校；二看区域发展，道路交通、其它项目进展速度。预期3年后的呈现。

2.万科翡翠国宾属于CEO盘，板块内的高价盘，没有什么性价比，自住还行，短期内会站岗，谨慎购买。

3.随着高新、曲江等城南板块的的逐渐成熟，发展动力和需求外溢之下，长安已成为新一轮的置业“红人”。这个单价在西安可以选到更好的产品，备选项目太多，导致长安府变成刚需买不起，高端没看上的尴尬处境；高新三期规划是挺好，但距离长安府也在7公里之外了，实在有点远，学府大街板块还是得靠大学城的发展带动了。

4.万科大学城这个地段比较偏了，好歹要有个地铁吧。另外品牌不一定要万科这样子的大牌，只要手续齐全，有点牌子就可以了。

5.西安投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，有问题急切盼您的指导！年前在汉阳购入一套房，已交一成首付20万，但当时因一些原因没有签合同，后来就因为疫情迟迟未能去签，目前售楼处联系我们催着让马上去交剩下的两成首付，说本应3月就交齐首付的所以还要交逾期费用，跟置业顾问联系多次还是催促我们立即交款，现在我们这边管理较严还不允许去武汉，顾问又让我们直接把钱转给他，你说这怎么可能，我什么协议都没有见到就把钱打给他吗！疫情这种属于不可抗力，我们又不是故意拖延，这样强硬的态度让我们十分不舒服，我想咨询第一他们这样做法合理吗，我该如何处理？第二如果他们非要我交逾期费用，那我不想要这房子了，但我交的20万（只有收条）如何拿回来？盼指点！谢谢！

回答：逾期不支付首付怎么处理，这得看你们的合同怎么约定的。

一般情况下依据协议违约条款执行，正常情况宽限期15天，宽限期内违约金为每日总房价款万分之五。对方需要给你寄律师函。

还有一种方式是协商处理，比如你无意违约，但时间的确需要延后，且并非出于自己的意愿。不可抗力等特殊情况，不算违约，协商处理。

“顾问又让我们直接把钱转给他”，方案不可取，至少也需要是对公账户打款。

要不要这套房，建议关注楼盘性价比，如果是性价比高的楼盘，可以拿下，跟开发商好好协商。

提问：新人首问。聪明睿智的房姐好，情况：夫妻定居墨尔本无孩，老公在澳洲高校做IT，本人社会学硕士在读明年毕业，计划2年后回国，我武汉户口，老公户口西安，西安无房。房产：1.湖南四线城市5年新65平全款房一套，市价50w，租金收入每月2k。2.武汉海伦国际98平一套，22年交房，我的sfsd已用，我老公征信无贷款记录。3.墨尔本市中心两居室一套，月供1.5w。目前手上子弹40，计划明年入手重庆。问：1.房产该如何配置？是否应该卖掉四线住宅？何时出手？2.大概率回国到深、杭，房姐认为建仓重庆还是继续存子弹入杭州、深圳？3.澳洲房产有无必要长持？整租后仍需每月5k养房。目前出手可获子弹100左右。

回答：你好，买房就是赌国运，中国未来10-20年依然是高速发展中，所以我更倾向建仓国内。

澳洲属于传统西方发达国家，配置澳洲房地产主要目的是持有USD（及方便兑换为美元的）资产，对冲持有CNY资产的汇率风险和ZZ风险。这种全球资产配置，资产过亿以后，愈发的重要。

过亿以前，倒没有大的必要，以在国内和第三世界国家快速积累资产为主。

湖南四线城市全款房出手思路正确。

深圳和杭州都是不错的城市，深圳大涨之后，去年推荐的洼地板块已经被填平，子弹100左右买不到性价比高的楼盘。建议首选杭州。

如果子弹150以上，建议首选深圳。深圳建仓完再考虑加仓重庆。

提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？

回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。

关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：

1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；

2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；

3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。

4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；

结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。

根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

提问：新人首问: 房姐您好，我是新入武汉户籍有了房票，外省有一套商贷房，在武汉看中金银湖旁富力西栖悦居，2022年交房，准备购入一套90多平，想知道房姐对该盘有什么评价，或者对我有什么建议。手上资金有限暂时仅能够得着该价位的首付，谢谢。另外，武汉目前的疫情对未来的房价会有什么影响？有人说会跌30%，现阶段是不是入手的好时期呢？

回答：你好，不知道看金银湖新盘是考虑自住还是投资呢？

如果你是自住，可以入手，金银湖环境不错，价格不算高。 如果你是投资，不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，未来1-2年内东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。

疫情对房价的影响，短期会影响交易量，受市场情绪的影响，可能会轻微下跌，但是等疫情结束之后，被挤压的购买力会重新恢复。

武汉大长线看好，单价1.5左右的低价盘真的很便宜。 二手房的最佳入手实际是疫情结束后，部分急卖的可以捡漏。 新盘只买性价比高的盘，小开发商为了生存可能会降价销售，下半年是比较好的捡漏机会。

提问：房姐三个比较纠结紧急的问题，1.通过什么渠道如何找到更优质的代持，家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢，关于这一点能详细介绍一下吗？3，明天去沈阳 准备多呆几天，现在沈阳不限购只有二手房吗。记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细，但是最近怎么也没找到没找到，能在发一下吗 ，谢谢。

回答：1.有专业的代持和婚票市场，可以打听下。

代持者的选择方式一代持人户籍一般都是本地户籍，也有少部分是外籍，他们一般生活或工作在外地和国外，在当地已经没有安家置业的欲望，比如在香港和国外有稳定工作的本地人，已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人，派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生，理由是他们都是首套资格，其实这种代持者的质量就不是很高了，仅从贷款的角度就增加了很高难度，关键是这种人过不了两年就有刚需的要求，除非投资者是短期抛售，否则很容易产生现实利益矛盾。

选择方式二代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属，同时看好某地段类型房产，由于一方资金不足，因此找人共同出资，共收回报。

选择方式三除了近亲之外，远亲，朋友的朋友，也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完，再用老人票，最后才考虑代持。

2.空当接龙要结合你的刷卡频率，入门级别一般是建议2+1。

2个大机+1个手刷。大机的商户更优质，内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机，是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷，是因为方便携带，同时不能丰富商户选择，但是不做为主力，因为这类手刷大多是优惠类，银联赚不到钱，所以对你养卡有影响。熟练之后，建议4+2的配置。

3.沈阳二手房不限购，部分新盘开发商也可以配合你交半年社保。

提问：房姐啊，如果我保利心语能抵押200万，到北京买朝阳。200万的抵押贷款，一个月要还一万多，压力太大，还不起啊！！！

回答：200万拿出100-150万，全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：

1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

提问：如果楼市再涨价，政策会打击炒房客吗？

回答：房价的上涨和所谓「炒房客」没有关系。炒家如果能把楼市炒高，为什么股市就抄不高？其实zf和职业买房的利益是一致的：涨是改变不了的规律，但是要慢慢涨，不要太明显。所有的政策，都是为了「抑制表现」，而不是改变结果。

提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。

回答：你好，先科普下 什么是家学？

所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。

而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。

因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？

还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，如何做好工作，如何为别人服务、提供价值，如何看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。

所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只是需要时间让他去明白和接受而已。

教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。

意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没有改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没有那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。

虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是可以调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭。家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织结构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。

突破的核心是想办法提高概率。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。