房企税务管理存在的3大难题及2大优化对策
房地产企业是我国重点纳税企业，对于拉动地区经济发展发挥着重要作用。但近年来，国家为了调控房地产市场，针对房地产行业出台了一系列税收政策。在加强市场交易管控的过程中，由于开发项目涉税种类较多、税务成本较高，因此，房地产企业历来都是税务机关稽查的重点。为了合法控制纳税成本、降低税务管理风险，逐步完善税务管理体系尤为重要。本文以房地产开发企业为例，分析税务管理工作中存在的难题，并提出针对性的改进建议。
一、房地产企业税务管理存在的难题
（一）税务管理体系有待健全
从管理意识层面来说，房地产开发企业普遍存在着风险意识淡薄、危机驱动意识不强等问题。尤其在税收政策不断改革的当下，如果企业对重点涉税环节缺乏监管，不仅会增加不必要的纳税成本，还可能会给企业带来诉讼风险。例如：房地产企业在签订材料合同、施工合同以前，对合同的风险评估往往以法务部门意见为主，财务部门与税务部门参与较少，没有考虑到增值税税率变化对项目成本的影响，则会影响企业的成本与效益。从管理组织层面来说，部分房地产开发企业的税务管理工作由财务部门兼任，而财务会计的主要职能是会计核算、报表编制、财务报销等。财务会计人员对税务管理以及税收政策了解不够充分，再加上财务部门与业务部门存在知识壁垒，税务筹划方案的可操作性有待提升。
（二）票据管理环节缺乏控制
在国家实施“营改增”政策以后，各行各业都能够享受到进项税抵扣政策，但需要出具增值税专用发票作为抵扣凭证，因此，票据管理将直接影响到企业的税务管理水平。但在实践过程中，部分房地产开发企业尚未将票据管理工作落实到岗位层面，也没有针对不同类型的票据凭证进行分类管理。尤其在采购环节，无论是物质还是设备引进，都需要供应商开具专用发票。如果企业在选择供应商的过程中，没有考虑到供应商是否具备一般纳税人资质，在交易完成以后则不能获得抵扣凭证。另外，增值税专用发票从业务部门流转到财务部门，还需要经过信息核对、交易核实以及分类保管等工作。而房地产开发企业中，还存在着发票移交不及时、信息核对职能没有履行到位等违规行为，在后期项目清算阶段出现进项税抵扣不足的问题，会直接造成企业税务成本虚高。
（三）税务管理人才短缺
对于房地产开发企业来说，由于经营项目的特殊性，在税务筹划阶段，企业的计税方式、征纳方式、税务筹划风险点等工作也更加复杂，需要企业配备高素质的专业人才开展税务管理工作。但现状是行业人才匮乏，而房地产企业缺乏完善的人才培养机制，税务管理工作无法适应政策环境的要求；同时，企业的大部分税务会计人员处于信息链的末端， 对环境变化缺乏控制力，不能准确及时地掌握政策内容、了解税务筹划边界，不仅会出现税务管理操作不规范的问题， 甚至还会给企业带来税务风险。
二、房开企业税务管理优化对策
（一）对业务环节的税务管理
1、项目开发阶段
房地产企业在项目开发阶段需要经过土地使用权转让、前期市场调研、施工方案规划、施工项目立项报审、开工建设等环节，但前期准备阶段涉及税种不多， 主要对开发项目的组织形式、开发模式等内容进行筹划。具体来说，在项目组织形式选择层面，房地产开发企业的下属公司一般采取设置分公司或设置子公司的方式，有时候也针对开发项目直接成立项目部门。组织形式的差异化使得企业的纳税成本也存在着差异性。例如：如果企业针对开发项目设置了子公司，子公司可以承担独立纳税的职能，且后期项目转让也相对方便；如果企业针对开发项目设置了分公司， 分公司需要与总公司合并纳税，共同承担纳税义务与纳税风险。但分公司与总公司的利润与亏损可以进行互抵，且税务机关对分公司监管相对宽松。在项目开发模式选择层面，房地产企业的开发建设形式包括自行开发、合作开发、房屋代建等。此外，依据税收政策相关规定，现行的房地产企业在委托他人代建房屋项目中，代建房在竣工结算以后收取的这一部分收入可以免征土地增值税。因此，建议房地产开发企业选择定向开发模式，可以充分享受这一项税收优惠政策。
2、项目建设阶段
由于大部分房地产开发项目建设周期较长，涉及成本内容和可扣除项目较多，在这一阶段的税收筹划工作主要围绕采购环节和分包环节。一方面，在引进物资的过程中，供应商资质评价指标除了要考虑产品质量、产品价格、供货时间等基本内容，还要确定供应商的纳税资质， 即是否具备开具增值税专用发票的能力，确保采购环节的成本费用可以在后期计入进项税抵扣范畴之内。另一方面，在与施工单位签订合同的过程中，要确定合同主体、审查合同内容，注意纳税人身份、单位业务、计价方式等重要信息， 并确定单位报价是固定报价还是据实结算，付款周期与工程施工进度是否一致等问题，确保合同条款设计符合税收筹划的要求。
3、项目销售阶段
房地产企业在对已经建成的房产进行销售时，主要的交易方式包括销售、持有和出租。在销售阶段涉及税种较多，包括增值税、所得税、印花税等。在这一阶段，企业的税务管理工作应当从以下几个方面展开：
其一， 合理设置销售价格。房产销售价格将直接影响到企业的土地增值税和所得税税额。其中，土增税计税方式采取超率累进税的计税方式，因此销售价格制定要考虑到价格临界点对税务成本的影响。例如：税法规定，普通住宅增值率不超过20% 的情况下，可以享受免除土地增值税的优惠政策。房地产企业可以以 20% 作为销售定价的临界点，合理设置普通住宅的销售价格。
其二，合理选择销售方式。例如：对精装房和毛坯房交易进行筹划，企业可以将精装房的装修工作外包给建筑公司，以毛坯房的销售价格作为销售收入，企业只需要缴纳增值税与土地增值税，这一方法也能够为企业节省税务成本。
其三，确定合适的促销活动。税法规定，企业在采取与“买一赠一”相似的促销手段开展销售活动时，可以将产品的总销售额按照其公允价值的比例进行分摊，并以此作为销售收入确认。基于这一政策，企业可以选择“买房赠装修”的促销方式，控制房产的销售定价，但向客户收取一定的装修费用。而房产售价计入土地增值税时所适用的增值税率级次相对较低，甚至可以适应于不超过20% 的免税政策， 能够有效达到节税的目的。
4、项目清算阶段
在工程项目竣工结算以后，房地产开发企业需要对项目开发阶段的成本内容进行归集，进行土地增值税清算。在这一过程中，由于建设阶段所涉及的成本费用与扣除项目较多，企业需要充分掌握土地增值税相关的税收政策，将经营活动中的成本费用细化为税前全额扣除、税前限额扣除和税前不得扣除三个部分。企业要注意可扣除项目包括土地使用费用、土地开发成本费用、新建房及配套设施费用、旧房及建筑物评估价格、与房地产转让相关的税金、财政部规定的其他扣除项目等。在计算过程中，房地产企业还要注意区分房地产开发成本和房地产开发费用，对项目开发直接相关的成本要素进行列支，并合理归集开发费用，基于土地增值税相关政策开展筹划工作。
（二）对企业层面的税务管理
逐步完善税务管理体系。一方面，房地产开发企业应当充分了解当前税收环境政策对企业经营效益的影响，从管理理念转变入手，企业管理层人员可以采取下发文件、组织宣传等方式，要求业务部门配合税务管理工作，加强对重点涉税环节的监督；同时，针对税务管理工作制定标准化的操作规范与流程，制度内容可以包括不相容岗位分离制度、纳税申报流程、税务筹划方案汇报制度、关键作业流程监管制度、发票管理制度等，为税务管理工作提供制度依据。另一方面， 房地产企业应当在财务部门中设置独立的税务管理小组，专门负责税务工作，主要职能涵盖税务咨询、税务筹划、纳税申报材料管理、联系税务机关等，并建立快速反应机制，主要应对突发税务事件或税务机关的稽查。当然，税务管理工作与业务活动联系较为解密，企业还应当调动业务部门的参与积极性，要求税务管理小组与业务部门要加强日常沟通， 及时了解一些业务活动的信息，打破知识壁垒，共同制定税务筹划方案。通过逐步完善税务管理体系，能够提升管理层到执行层对税务管理工作的重视程度，也能够确保税务筹划方案的可操作性，对于企业全面提升税务管理水平发挥着重要作用。
加强发票与档案的管理工作。加强发票与档案管理将直接影响企业税务管理工作的有效性。因此，在“营改增” 政策环境下，房地产企业应当重视对增值税发票的管理工作。除了合理选择供应商以外，还需要对增值税专用发票的日常管理工作进行明确规定。例如：当采购活动进入质检入库环节以后，业务部门必须要及时将增值税专用发票转交给税务管理小组，由税务会计人员对发票上的交易信息和发票的真实性进行二次核实，并与普通发票进行区别管理。另外，房地产企业的税务档案包括税收政策、专用发票、项目合同、财务报销凭证、税务文书等。在管理过程中，房地产企业应当针对涉税档案管理设置专业岗位，关注档案信息的动态变化，并结合档案信息确定企业业务的涉税风险点和风险发生概率，纳入风险库当中，为税务风险管理工作提供信息支持。
配备高素质的管理人才。针对税务管理人才资源匮乏的问题，房地产企业需要在内部建立人才培养机制，以税收政策解读为主题，定期开展培训活动和研讨会议，要求税务会计人员充分掌握现行的税收政策内容，并了解供应链上下游行业的税收政策变化情况。在此基础上，通过日常考核、人员激励等方式，调动税务会计人员的学习积极性，不断提升税务管理水平。此外，房地产企业也可以引入第三方会计机构，参与税务筹划工作，并为企业税务管理提供更专业的建议。
综上所述，在我国税制改革不断推进的当下，税务杠杆调节必然会影响到房地产企业的经营与管理。因此，房地产开发企业应当重视税务管理工作，基于税务管理现状与存在的问题，分别从业务层面和企业层面开展税务管理工作， 充分利用税收政策实现降本增效，全面提升企业的管理水平。
作者：林美丽