《民法典》下业主大会的“游戏”规则有什么变化

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式实施了，基本上什么大事小事，《民法典》都提及不少。比如说你从出生或者还没出生（在娘胎肚里）开始就已经受到《民法典》的保护，到你离开这个世间还在受到《民法典》的保护。所以说呀，多少看点《民法典》对我们还是蛮有好处的。毕竟现在都法治社会了，没准在不久的未来《民法典》成为了常识，那就真的悔不当初咯。

《中华人民共和国民法典》2021年1月1日正式实施

今天主要谈谈《民法典》278条，咱们还是要用大白话给大家讲讲这278条，当然说长也长，原文是这样的：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

以上文字比较多，大家随意看，为了方便理解我们画个图解释解释：

《民法典》278条表决规则图解

简单来说就是分为两类：我们为了方便理解就归纳为1.（要钱的）大事，2.一般事项。具体就是第六到八项是大事，剩下都是一般事项。如果要表决大事呢其实就是需要业主人数和面积均需在总人数和面积的半数以上（包含本数），表决一般事项呢只要业主人数和面积在总人数和总面积的三分之一以上即可。但是千万千万不要忘记，在表决流程上有一个硬坎必须过，也就是俗称的门槛必须达到，参与表决的人数和所占的面积占比必须达到总人数和总面积的三分之二。看到这里可能还有一点乱，我们简单做个题一下就明白了：

假设江南小区有300户业主，（面积跟人数同比例为方便计算忽略不计），某日，小区要将公共路面改为停车场停放车辆并收取一些收益。（符合第7、8项）此时该事项要通过，就要召开业主大会（按规定）。1.首先必须至少有200户业主参加此次业主大会的表决（方式以后再说）此刻会议才可正常召开，否则开不了会议，直接夭折（理由：人数不够）。2.200人中至少有150人（总人数和总面积的二分之一以上）写同意，此事项通过。以上就是具体的操作流程。至于一般事项各位可以举一反三。

此次《民法典》278条的规则中，总体上还是在降低难度，当然也不是没有难度，但至少意图很明确，那就是业主的事情至少业主得知道吧，知道的人太少了，参与人自然就少，那这事自然就干不了。在一定程度上还是在保护我们业主的知情权呢。