墨尔本知名项目期房估值暴跌20%，维州政府出手规范市场
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最新数据显示，在估值不断下跌的情况下，墨尔本超级摩天大楼“澳大利亚108”(Australia 108)的100多套已完工公寓的购房者纷纷违约。
根据最新消息，该项目的新加坡开发商World Class Global表示，在墨尔本Southbank正在建设的101层大楼中，已成功售出1103套公寓中的88%(合971套)。
相比之下，World Class Global曾在2017年9月表示，该项目售出98%，即1081套，接近售罄。由此表明，该项目目前已经出现了高达10%以上的违约率。
据悉，在疲软的销售环境中，估值成为澳大利亚108和其他许多开发商的一个问题。2018年成交的公寓价格最高下跌幅度达到20%，预计今年价格将承受更大压力。
一名海外买家在2015年4月以708000澳元买下的一套第28层的两居室公寓，2018年6月重新估值为56万澳元，跌幅接近21%。
该项目公寓也出现在分类广告网站Gumtree上进行转售。去年11月，昆士兰州的一名投资者以45.9万澳元的价格出售了该项目中一套49平米、一居室的公寓。这套公寓是此前以近50万澳元的价格以期房的形式购买的。
据消息称，这座号称南半球最高的住宅楼项目将于2020年完工。
开发商World Class Global在其最新报告中表示，建筑工程已达到101层中的75层。项目的第一批住户于2018年年中开始入住。最近，WCG以约1500万澳元的价格将这座大厦的物业管理权出售给了Song Properties。
过去两年来，房价的下跌、海外投资者的需求减少，以及银行的信贷紧缩，使得墨尔本许多开发商不得不搁置或重新规划自己的房产项目，共有51个公寓楼和单元房开发项目受影响。
据《悉尼晨锋报》报导，根据房地产咨询机构JLL的说法，维州各地都受到了房市下滑的影响，其中墨尔本市中心大型高层公寓楼（至少拥有500套公寓）项目受到的冲击最大。
该机构的数据显示，从2017年第一季度到今年3月，墨尔本至少有31个公寓楼项目（含7,850套公寓）被废弃；有20个单元房项目（含8,700套单元房）被更改了用途，开发商们已将其改作办公室、酒店或学生宿舍之用。
经济分析机构BIS Oxford Economics的分析师齐戈马尼斯（Angie Zigomanis）说：“现在商业房产市场很紧俏，如果选对了地方，商业房产的收益将比住宅项目更大。”
2019年4月，位于市中心Spring St街85号的一栋商业楼，被以1.12亿澳元的价格出售给了Anton Capital公司。卖家Golden Age公司原本计划在这里修建一栋高级公寓楼和酒店，但预计Anton Capital公司将保留现有的商业楼并对其进行翻新。
澳洲的房地产繁荣期在2017年底达到顶峰。从那以后，悉尼的住宅价格下降了15%，墨尔本的住宅价格下降了11%。
虽然开发商们都在削减开发项目数量，但在截至今年3月的一年内，墨尔本内城区在建的公寓数量实际上还增加了大约15%，不过这些都是在2017年前获批和开始出售的住房。
根据JLL的说法，在此期间，墨尔本的开发项目总体大约减少了28%，市场上正在销售的公寓数量已经减少了一半以上。
墨尔本内城区的公寓转售情况也不太好。从2011年到2018年底，在内城区公寓楼花的转售中，一半以上的业主没有获得收益，甚至是亏损出售。从那以后，公寓转售变得越来越困难了。
新加坡开发商Chip Eng Seng在一年前，就推出了一个含有222套公寓的大型开发项目，但据报导最近只售出了13套。
为了促销，该公司还拿出了200万澳元，作为前70名买家的奖励，但依然于事无补。
而该公司墨尔本子公司CEL Australia在Gladstone St街15-85号开发的Fishermans Bend项目，目前总共只售出了5.9%。
JLL研究部负责人华纳（Leigh Warner）认为，墨尔本的房价和房租依然面临着压力，所以在短期内，房市状况依然很艰难。但中期前景则会非常不同，因为墨尔本的人口增长迅猛，所以住房市场似乎不会出现供应过剩的现象。
为了改善期房市场，近日，维州议会通过了《土地出售法》（Land Sale Act）修正案，正式禁止了开发商利用备受争议的日落条款（Sunset Clause）来故意拖延工程和废除合约的作法。
如今，开发商需要获得买家或最高法院同意，才能通过日落条款终止售房合同。
日落条款明确了期房的最晚交割日期，若楼花未能在规定时间内完工，买卖双方都可以选择启动日落条款，终止合约，开发商将退回买家所交付的定金及利息。
这一条款可以保护期房交易中的买卖双方，一方面可以防止开发商因为某些不可抗拒的因素无法按时交房而被迫支付违约金；另一方面可以防止买家无可奈何地一等再等，帮助降低买家的购房风险。
然而，在前几年房价飙涨时，一些无良的开发商故意拖延交房时间，然后利用日落条款退出合约，以便以更高的价格再次出售房产。
维州议会最新通过的法律修正案将防止开发商钻这一法律空子。
消费者事务厅长凯鲁兹（Marlene Kairouz）说：“知道有法律为他们撑腰，这会让家庭和年轻人在投资令人生畏的房地产市场时更加安心。”
然而，澳洲房地产理事会（Property Council of Australia）维州负责人沃尔（Cressida Wall）质疑这一法律变更是否有必要。她指出，如今墨尔本疲软的房市使上述问题发生的概率变得很小。