每日房地产简报 | 业务萎缩超30%！澳大利亚酒店业遭遇“灭门”打击

澳大利亚酒店业面临三重打击

行业分析显示，未来12-24个月内，澳大利亚酒店业主和运营商收入降幅将超过30%。根据酒店分析机构Dransfield Hotels ＆Resorts 的预测，鉴于低增长环境下开发酒店的可行性降低，悉尼和墨尔本两地酒店待开发管线中将减少大约5500间客房。董事总经理迪恩·德兰斯菲尔德（Dean Dransfield）表示：“未来几年内，悉尼和墨尔本每间可供出租客房收入（RevPAR）受损超过30％。”RevPAR是关键的行业绩效指标，为客房实际总收入除以客房总数。疫情爆发之前，悉尼酒店的平均入住率是87％，位居全球最高水平阵营。墨尔本的平均入住率也高达83％。假设这两大城市的需求从9月开始恢复，到2022财政年度，悉尼入住率才能恢复至75-80％的水平，墨尔本入住率才能恢复至70-75％的水平。据Dransfield预计，在此期间，悉尼的RevPAR降低30-50％，或每间客房每晚80-120澳元。除了收入下滑外，Dransfield还预计，酒店资产价值至少需要三年后才有望开始回升。另外，酒店开发管线也将受到影响。到2028年，随着酒店开发可行性降低，墨尔本完工的酒店客房数将减少3000套，悉尼则将减少2500套。

布里斯班机场11亿澳元跑道建成

新冠疫情并未阻碍澳大利亚最大规模的航空建设项目取得进展。布里斯班机场公司（Brisbane Airport Corporation，BAC）宣布11亿澳元的新跑道已经完工。作为布里斯班广泛基建项目的重要组成部分，跑道工程在占地360公顷的地块上进行，面积超过布里斯班CBD的两倍，由BAC和Skyway（BMD和CPB的合资公司）于2012年动工。BAC首席执行官Gert-Jan de Graaff表示，这一里程碑不仅标志着项目的结束，也标志着疫情后布里斯班机场的崭新开端。“这条新跑道不仅仅是一条沥青路，而是复苏和增长的助推剂。到2035年，机场估计将创造7800个新工作机会，并为该地区带来每年50亿澳元的额外经济收益。”在项目的整个生命周期中，有3740多名员工受雇，到2019年中期，施工现场最高有650人。在该项目聘用的324个分包商中，有90％位于昆士兰州的东南部，耗时约330万小时。BAC公司公关主管Leonie Vandeven表示，尽管大流行导致需求下降，跑道都将按计划向客运和货运服务开放。

日本电信巨头7200万买下墨尔本写字楼，较账面价值溢价21%

日本电信巨头，日本电报电话公司(NTT)旗下子公司斥资7200万澳币买下了墨尔本Carlton 地区维多利亚大街200号（200 Victoria Street）的写字楼。值得一提的是，这笔交易获得澳大利亚外商投资审查委员会（FIRB）的批准花费了近2个月的时间。当时，澳大利亚已经处于封锁状态，而新冠疫情对写字楼租金造成了极大的不确定性。多笔写字楼交易因此而搁浅。但是，日本电报电话公司却并未就此怯步，并于上周完成了结算。据代理交易商高力国际（Colliers International）资本市场负责人特伦特·普雷斯（Trent Preece）介绍，本次交易的初始收益率为4.92%，较10月份最新估值溢价21%出售。本次交易的卖家为Australian Unity旗下的多元化地产基金（Diversified Property Fund，DPF）。本次收购也是NTT在澳大利亚进行的第二笔大型商业投资。NTT曾于2019年初以1亿澳元的价格购买了堪培拉马库斯·克拉克街121号（121 Marcus Clarke Street）大楼50％的股权。普雷斯表示，由于负利率导致资本成本低廉，日本企业在澳大利亚市场上越来越活跃。

墨尔本4月房价下跌“冰山一角”，CBA预测上半年房价下跌10%

根据CoreLogic提供的数据，今年4月，澳大利亚首府城市房价仅上涨0.2％，为6月开始复苏以来的最低月度涨幅。两大首府城市中，墨尔本率先出现下跌，4月房价下跌了0.3%。对此，澳大利亚联邦银行经济学家加雷斯·艾尔德（Gareth Aird）表示，结果仅显示了冰山一角，预计到6月房价将下跌10％。对于不少房东而言，收益率下降也是一个头疼的问题。由于房客申请减租，悉尼的收益率大幅下降，仅为2.9％，是该市有记录以来的最低水平。实际上，除珀斯外，其他7个首府城市的租金收益率均出现下降。其中堪培拉和墨尔本的收益率分别下降了0.7％和0.5％。随着游客人数的枯竭，诸如Airbnbs等短租平台房源开始重新投入长租市场，供应已超过需求。CoreLogic研究主管Lawless预计租赁市场“未来几个月的情况将更加疲软”。

澳洲学生公寓巨头Scape 22亿收购竞争对手，发债获超额认购

投资者对澳大利亚学生公寓的投资热情并没有因为疫情而中断。澳大利亚学生宿舍供应商Scape为并购竞争对手Urbanest的融资活动获得超额认购就是一个明显的例子。据了解，Scape核心基金在上周五的融资活动中筹集了超过10亿澳元的资金。主要机构投资者，如安联（Allianz Real Estate）、AXA Investment Managers、APG Asset Management均增持了在Scape的投资。Scape于去年决定斥资22亿澳元收购竞争对手Urbanest位于悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德的6805张床位，成为当地最大一笔地产交易。就在几个月前，Scape还斥资7亿澳元收购了Atira的六处学生宿舍。尽管自去年年底以来，全球经济因新冠危机而斗转直下，但是由澳大利亚联邦银行（CBA）、摩根士丹利和大华银行承销的Scape这笔债权融资吸引了多达17家机构的兴趣，并且最终获得了数亿澳元的超额认购。Scape执行主席Craig Carracher称，这表明全球投资者仍在寻求澳大利亚的优质资产。他说：“投资者知道国际学生在某些方面受到的影响最大……但是需求曲线不会发生实质性变化。”

iProsperity子公司因贷款纠纷陷入破产管理

总部位于悉尼、著名房产基金管理公司iProsperity Group旗下一间子公司由于未能如期支付贷款利息而进入接管程序。据了解，iProsperity Underwriting（以下简称：IPU）拖欠澳交所上市信托Agricultural Land Trust (ALT)超过300万澳币的贷款利息迟迟未能支付。ALT大股东、西澳农地大亨Allen Caratti已经任命咨询公司Levi Consulting的David Levi作为其接管人。IPU由iProsperity 集团首席执行官Michael Gu和首席财务官Harry Huang联合创立。纠纷可追溯至1月21日。当时，ALT指责IPU债务违约。据了解，ALT通过债券的方式向IPU提供了贷款。ATL目前管理资产为1.65亿澳元，而向IPU提供的这笔贷款占管理资产的绝大部分，同时也是主要的收入来源。除了这笔贷款，ALT所持有的其他一处唯一的资产是位于Esperance的8900公顷林业用地。ALT报告称，在截至2019年12月的六个月中，中期净利为95.9万澳元。但是，如果IPU不支付利息，则可能亏损220万澳元。