各大权威机构把脉2018年澳洲房市

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自CoreLogic第一季度和三月份澳洲主要城市房价数据公布以来，各大金融机构对2018年地产走势纷纷进行预测。有些对之前的预判作出调整，有些显得更加悲观了，有些则放大利好因素，不再看空。您是站在哪边呢？

摩根士丹利：澳洲房价恐难上涨

据报道， 投资银行摩根史丹利（Morgan Stanley）对澳洲房地产前景看衰。

他在报告中写道：“澳洲房地产市场的增长前景是30年来最糟糕的，但地产面临的风险下行。”

摩根士丹利警告称，澳洲主要城市经历了六年的房价暴涨，特别是在悉尼，自2002年以来价格涨幅超过70％。监管、信贷、经济和住房供应等问题相互纠葛，政府出台一系列政策收紧住房供应、削弱需求。

报告称，对2018年余下的三个季度来说，地产行业充满了挑战，主要因为信贷监管进一步紧缩、房地产库存增加、以及随着住房政策走向仍然存在不确定性。

过去6个月以来，全国房价普遍开始下跌，年增长率为5年以来最低。由于经济对房地产市场的杠杆效应，地产市场放缓会产生更广泛的经济影响。

最新数据显示，3月份住房价格连续第6个月下跌，年跌幅3.5％。全国房价的“领头羊”悉尼，房价下跌了4％，同时墨尔本的房价也开始下跌。（见上图）

但坊间也有不同声音。近期，在《“澳大利亚金融评论 ”银行和财富峰会》上，地产行业专家指出，一些市场指标（如消费者信心指数和建筑开工率等）在2017年初下降之开始持续上涨。房价可能再次“起飞”，因为推动经济繁荣的因素（如住房供应短缺和低利率等） 依然存在。

信贷供给、预期、住房可负担性、抵押贷款可行性、租赁条件和供求影响力等指标都处于30年来的低点。监管机构迫切要求贷款人（各大银行）收紧贷款标准，并审查借款人的偿还能力。

摩根士丹利预计2019年之前官方现金利率不会上涨。

NAB：澳房价将继续下滑

据《澳大利亚人》报道，澳大利亚国民银行（NAB）已经下调了今年房价预期。

目前，NAB预计2018年首府城市房价将下降0.8％，但此前他曾预计全年将下降0.7％。在独栋别墅方面，预计今年悉尼房价将下降3.4％，墨尔本房价将上涨0.1％。在公寓方面，预计今年首府城市房价将下降0.8％，悉尼房价将下跌1.6％，墨尔本房价将上涨1.2％。

“考虑到消费者对生活成本和家庭债务水平的担忧，短期内，很难看到悉尼和墨尔本房价会有所反弹。”NAB首席经济学家Alan Oster说。

CoreLogic则表示悉尼房价可能会跌至谷底。

澳新预测：目前市场虽疲软 但反弹可期

澳新银行的经济学家们已经下调了他们对今年房价的预期，他们表示，过热的东海岸地产市场已经经历了最惨烈的调整。

作为澳洲第三大抵押贷款银行，澳新认为，目前市场情绪低落，预测到第二季度澳洲房价都不会有所表现。

2017年第四季度的年增长率为1.4％，接近预测值1.5％。他们认为地产市场已经经历了一轮最严酷的价格调整，但劳动力市场走强、工资上涨以及2019年加息无望都在支持房价回升。

今年第一季度，悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯的房价跌势都超过了12月份的预测值。

澳新银行将悉尼房价的跌幅预期从2.2%改为3.4％，对墨尔本房价的增长预期从3.7％降至3.2％，将阿德莱德增长预期从1.9％降至0.4％，将堪培拉的增长预期从4.4％降至2.8％。对达尔文的跌幅预测修正更大，从此前的6.7％改为8％。

APRA： '信贷过紧'或令房价继续下滑

投资银行瑞银（UBS）警告称，根据银行业皇家委员会释放出的信号，澳大利亚家庭可能会面临抵押贷款额度急剧下滑的情况。

瑞银表示，“信贷紧缩”可能导致房地产市场需求大幅减少，使澳洲住房的平均成本每年下降多达3％。这将会使房地产市场发生戏剧性逆转。更极端一点说，住房市场可能会进一步下滑。

之后，APRA（澳洲审慎监管局）对瑞银集团的预测和担忧表示肯定。

APRA承认目前的HEM指数“太低”了 ，对银行和其他授权存款机构（ADI）的升级指导，导致房价大幅下跌。（ “HEM”代表“家庭支出指标”，它估算了日常家庭支出）

APRA要求银行坚持对借款人的实际生活费用进行合理的调查，而不应该依赖基准来代替这种调查。

参考资料：澳大利亚人报